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都市核心—— 湾区中轴脊梁
龙华中洲迎玺地处广深港中轴线上最中心的位置，连接香港、广州的中轴核心，是贯通大湾区一体化的“中轴脊梁”；十四五规划中，明确定位龙华为“都市核心区”，与福田、罗湖、南山中心并驾齐驱。
城市封面—— 立序城市新鼎
深圳北站总部基地作为七大总部基地之一，2000 亿巨资投入，以高标准缔造深圳中芯，形成多元复合的国际会客厅，在北站总部基地升级后，以城市超核为中心，打造全新体验的城市新封面，成就湾区未来枢纽超级地标。
国际客厅—— 肇始都会未来
十四五规划中，到2025年龙华区生产总值达4200亿元左右，人均GDP达15.67万元，常住人口达268万人，深圳北站港澳青年创新创业中心+科创龙头企业产业链合作，未来将导入超20万+高知高智双高人群，是高端精英资源的具有全球影响力的“国际会客厅”。
未来枢纽—— 开启高效人生
龙华中洲迎玺毗邻全国重要交通枢纽-深圳北站，承担起深港都市圈引擎作用，轨道线路多达6条汇聚于此，全城仅此，“地铁+高速+高铁”多维交通路网，高效连接深圳全城，15分钟车程多网抵达福田。
高铁 > 直达香港 ：深圳北站直达香港西九龙与香港、广州形成湾区便捷生活圈；
地铁 > 通达全城 ：地铁4/5/6号线交汇于深圳北站地铁22号线(规划中)/27号线(规划中)、深惠城轨(规划中)联通全城；
路网 > 速达市心 ：福龙路、南坪快速、北环大道等“三横三纵’深圳主干道,快速通达福田、南山中心区。
璀璨商业—— 臻萃世界风尚
建面约13.4万㎡恢宏体量，创新型“万象商业+游乐式公园”组合的万象系商业，打造创新型公园式商业综合体，汇聚国际一线品牌，演绎未来潮流新主场；
周边红山6979、华南首家Costco旗舰店(今年四季度开业)等品质商业，是先生的商务领地、太太的潮流主场，孩子的趣玩城堡。
精英育场—— 指引远大未来
临近“四大”之一深圳外国语学校（龙华校区），2023年龙华中考升学率TOP；地块配建约7000㎡幼儿园，龙华中洲迎玺西侧一路之隔配有九年一贯制的学校规划用地，知名学府文教，氤氲下一代宏图。
文体时光—— 拥抱心灵奢华
深圳展览馆、深圳市文化新馆 （建设中）、深圳演艺馆（开心麻花红山剧场）、深圳市第二图书馆（2023年建成），深圳市美术馆新馆（2023年建成）、简上体育综合体，龙华中洲迎玺周边汇聚五馆一体文体配套，尽展都会活力生活。
恒久自然—— 邂逅珍致光景
超核“未来之眸”绿芯公园（继深圳湾人才公园后又一城市生态新封面）、民治体育公园、红木山郊野公园，白石龙音乐主题公园、深圳北站中心公园、南园公园、逸秀公园、玉龙公园、德逸公园等九大生态公园，恒久自然相伴。
此外，还有全市体量最大的三甲医院——深圳新华医院、华南地区规模最大的儿童医院——深圳市第二儿童医院，享受未来全龄段优质医疗服务。
具体分析：
我知道龙华买房这事儿，由于新房库存量大一直很有争议，不过我要明确说几个观点：
1. 深圳北站是和红山并肩的龙华头部价值板块，地段价值最高，也拥有区内最高水平的配套（多地铁，名校学区，网红商业，大公园），同时很多市政配套可蹭隔壁红山的，并且比红山新了约10年。
2. 龙华的新盘供应未来多年的确还不少，但是红山北站作为最核心片区，空地所剩不多，这种区域头部板块群雄逐鹿的状态全深圳只有龙华才有，但过了这两年就要停歇了，因为核心区真的快填满了。
3. 即便有拥堵情况，但深圳北是龙华距离福田和南山物理距离最近的板块，仅次于梅林关（但配套水平高于梅林关），也的确是深圳的地理中心，除了已有的3条地铁外，加上今年开建的27号线经过此处，以及其他两条地铁线路的分流，龙华的交通状况5年后会得到很大改善。
4. 500-800万，综合考虑学区水平、市政配套、地段价值、和市区的距离等均衡性，北站红山的3-4房是全市最值得考虑的片区选择。其他区域只有零星个别盘可比。龙华北站红山片区这波新房供应潮过后价格就不会如此卷了。
5 中洲迎玺是北站五大新盘里货量最大的，两个地块共2600多套，粗略计算几乎1个盘的量顶其他4个。
中洲迎玺也是唯一没有安居房、人才房、租赁住房的北站新盘，纯商品房小区，占地面积最大（7.7万平），容积率最低（4.24），梯户比（2t4，3t4，3t3）和车位比（超过1：1）最好的盘，在和其他四个盘几乎共享所有配套的情况下，中洲迎玺的确最宜居。
前天我去看了一下，综合对比北站这5个盘的产品，应该说综合考虑得房率、户型结构合理性、朝向、花园舒适度等，产品层面应该是第一的。
3房有93平和97平，只是因楼栋和楼层差异，平方数稍有区别；4房有115平和120平的，户型是一样的，也是因楼栋和楼层差异，平方数稍有区别
整体得房率不错，只低于中海珑悦理，明显优于润府和紫云府，但是珑悦理占地太小，部分户型朝向不佳，车位比差，有一栋小户型租赁住房，硬伤还是偏多。迎玺的户型结构合理，特别是4房几乎都是南北通透户型，相当优秀。
120平4房户型的样板房，客餐厅厨房一体，做出了200平豪宅的感觉，也挺逗。
另外，136平的大4房，套数不多，位于花园中间楼栋，4开间朝南，且南北双阳台均有景观，具备一定的稀缺性。
那么迎玺存在的缺点：相信大家也耳闻过，产权时间是1992年，只剩下39年，对于未来的二次转售，买家存在贷款贷不满30年的风险，这应该是迎玺的最大痛点，其余问题都不大。
开发商的解释：中洲为什么不补地价，是因为中洲补的话，就要重新走立项流程，要重新走立项流程，那就一定会改变土地的性质，比方说容积率和纯粹性啊。就是要求会配建一些公租房，人才房之类的，那开发商最终在补地价和产品的纯粹性上面做了取舍。最终选择的保留了楼盘现有的纯粹性，而把补地价的这种事情交给业主自己去做。产权年限小业主自己是可以解决的，而土地的性质是跟随房子到终身的。
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