都市核心—— 湾区中轴脊梁
龙华中洲迎玺地处广深港中轴线上最中心的位置,连接香港、广州的中轴核心,是贯通大湾区一体化的“中轴脊梁”;十四五规划中,明确定位龙华为“都市核心区”,与福田、罗湖、南山中心并驾齐驱。
城市封面—— 立序城市新鼎
深圳北站总部基地作为七大总部基地之一,2000 亿巨资投入,以高标准缔造深圳中芯,形成多元复合的国际会客厅,在北站总部基地升级后,以城市超核为中心,打造全新体验的城市新封面,成就湾区未来枢纽超级地标。
国际客厅—— 肇始都会未来
十四五规划中,到2025年龙华区生产总值达4200亿元左右,人均GDP达15.67万元,常住人口达268万人,深圳北站港澳青年创新创业中心+科创龙头企业产业链合作,未来将导入超20万+高知高智双高人群,是高端精英资源的具有全球影响力的“国际会客厅”。
未来枢纽—— 开启高效人生
龙华中洲迎玺毗邻全国重要交通枢纽-深圳北站,承担起深港都市圈引擎作用,轨道线路多达6条汇聚于此,全城仅此,“地铁+高速+高铁”多维交通路网,高效连接深圳全城,15分钟车程多网抵达福田。
高铁 > 直达香港 :深圳北站直达香港西九龙与香港、广州形成湾区便捷生活圈;
地铁 > 通达全城 :地铁4/5/6号线交汇于深圳北站地铁22号线(规划中)/27号线(规划中)、深惠城轨(规划中)联通全城;
路网 > 速达市心 :福龙路、南坪快速、北环大道等“三横三纵’深圳主干道,快速通达福田、南山中心区。
璀璨商业—— 臻萃世界风尚
建面约13.4万㎡恢宏体量,创新型“万象商业+游乐式公园”组合的万象系商业,打造创新型公园式商业综合体,汇聚国际一线品牌,演绎未来潮流新主场;
周边红山6979、华南首家Costco旗舰店(今年四季度开业)等品质商业,是先生的商务领地、太太的潮流主场,孩子的趣玩城堡。
精英育场—— 指引远大未来
临近“四大”之一深圳外国语学校(龙华校区),2023年龙华中考升学率TOP;地块配建约7000㎡幼儿园,龙华中洲迎玺西侧一路之隔配有九年一贯制的学校规划用地,知名学府文教,氤氲下一代宏图。
文体时光—— 拥抱心灵奢华
深圳展览馆、深圳市文化新馆 (建设中)、深圳演艺馆(开心麻花红山剧场)、深圳市第二图书馆(2023年建成),深圳市美术馆新馆(2023年建成)、简上体育综合体,龙华中洲迎玺周边汇聚五馆一体文体配套,尽展都会活力生活。
恒久自然—— 邂逅珍致光景
超核“未来之眸”绿芯公园(继深圳湾人才公园后又一城市生态新封面)、民治体育公园、红木山郊野公园,白石龙音乐主题公园、深圳北站中心公园、南园公园、逸秀公园、玉龙公园、德逸公园等九大生态公园,恒久自然相伴。
此外,还有全市体量最大的三甲医院——深圳新华医院、华南地区规模最大的儿童医院——深圳市第二儿童医院,享受未来全龄段优质医疗服务。
具体分析:
我知道龙华买房这事儿,由于新房库存量大一直很有争议,不过我要明确说几个观点:
1. 深圳北站是和红山并肩的龙华头部价值板块,地段价值最高,也拥有区内最高水平的配套(多地铁,名校学区,网红商业,大公园),同时很多市政配套可蹭隔壁红山的,并且比红山新了约10年。
2. 龙华的新盘供应未来多年的确还不少,但是红山北站作为最核心片区,空地所剩不多,这种区域头部板块群雄逐鹿的状态全深圳只有龙华才有,但过了这两年就要停歇了,因为核心区真的快填满了。
3. 即便有拥堵情况,但深圳北是龙华距离福田和南山物理距离最近的板块,仅次于梅林关(但配套水平高于梅林关),也的确是深圳的地理中心,除了已有的3条地铁外,加上今年开建的27号线经过此处,以及其他两条地铁线路的分流,龙华的交通状况5年后会得到很大改善。
4. 500-800万,综合考虑学区水平、市政配套、地段价值、和市区的距离等均衡性,北站红山的3-4房是全市最值得考虑的片区选择。其他区域只有零星个别盘可比。龙华北站红山片区这波新房供应潮过后价格就不会如此卷了。
5 中洲迎玺是北站五大新盘里货量最大的,两个地块共2600多套,粗略计算几乎1个盘的量顶其他4个。
中洲迎玺也是唯一没有安居房、人才房、租赁住房的北站新盘,纯商品房小区,占地面积最大(7.7万平),容积率最低(4.24),梯户比(2t4,3t4,3t3)和车位比(超过1:1)最好的盘,在和其他四个盘几乎共享所有配套的情况下,中洲迎玺的确最宜居。
前天我去看了一下,综合对比北站这5个盘的产品,应该说综合考虑得房率、户型结构合理性、朝向、花园舒适度等,产品层面应该是第一的。
3房有93平和97平,只是因楼栋和楼层差异,平方数稍有区别;4房有115平和120平的,户型是一样的,也是因楼栋和楼层差异,平方数稍有区别
整体得房率不错,只低于中海珑悦理,明显优于润府和紫云府,但是珑悦理占地太小,部分户型朝向不佳,车位比差,有一栋小户型租赁住房,硬伤还是偏多。迎玺的户型结构合理,特别是4房几乎都是南北通透户型,相当优秀。
120平4房户型的样板房,客餐厅厨房一体,做出了200平豪宅的感觉,也挺逗。
另外,136平的大4房,套数不多,位于花园中间楼栋,4开间朝南,且南北双阳台均有景观,具备一定的稀缺性。
那么迎玺存在的缺点:相信大家也耳闻过,产权时间是1992年,只剩下39年,对于未来的二次转售,买家存在贷款贷不满30年的风险,这应该是迎玺的最大痛点,其余问题都不大。
开发商的解释:中洲为什么不补地价,是因为中洲补的话,就要重新走立项流程,要重新走立项流程,那就一定会改变土地的性质,比方说容积率和纯粹性啊。就是要求会配建一些公租房,人才房之类的,那开发商最终在补地价和产品的纯粹性上面做了取舍。最终选择的保留了楼盘现有的纯粹性,而把补地价的这种事情交给业主自己去做。产权年限小业主自己是可以解决的,而土地的性质是跟随房子到终身的。
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