项目占地:约1.2万㎡
计容总建面:约7.2万㎡(具体以实测为准)
绿化率:40%
容积率:6.0
户数:可售480户住宅
梯户比:3T6
车位数:地下停车位约为635个
产品面积段:建面约88-129㎡3-4房
产权年限:住宅70年 2022年8月拿地
物业管理:中海物业 5.8/平
《中海珑悦理家园》项目发展商为“深圳市启越房地产开发有限公司”,工商信息显示该公司为“中海企业发展集团有限公司”旗下全资子公司,隶属于“中国建筑集团有限公司”,属央企序列。
中海集团于1979年创立于香港,是中国房地产行业的开拓者,业务遍布港澳及内地80余个城市及境外多个国家,累计开发项目1700余个,其中深圳就有将近40个,例如香蜜湖1号、中海九号公馆、中海锦城、中海西岸华府、中海天颂雅苑等,都是非常有代表性的经典住宅项目。6月份又在深圳湾超总125亿拿下地王地块。虽说近期口碑有所下滑,但大环境如此,本着没有调查没有发言权原则,深入调查,小问题是有,但远没达到网络上所传程度,和有些开发商交付相比之下还算是良心。当然这不是比烂的时代,也希望今后的开发商用心做产品。
项目位于龙华区民治街道深圳北站片区,北站社区民塘路与玉龙路交汇处,西侧临近深圳北站交通枢纽、南侧临近梅林关片区、东侧临近民治中心,北侧临近红山片区,之于龙华它的区位优势非常突出。
项目区位
2008年深圳北站建设方案敲定,龙华步入了以交通枢纽带动周边发展的时代。2011年底深圳北站综合交通枢纽投入运营,与此同时包括梅林关、北站、红山、上塘这四个板块也迎来了大规模集中建设开发期。
期间伴随多条轨道交通运营,北站国际商务区设计出炉,龙华新城核心区官宣,梅林关、红山、上塘新豪片区日渐成熟,一座以深圳北站交通枢纽为中心的富有活力的高铁新城屹然崛起。
北站片区作为龙华新城核心区的重要组成部分,也是带动周边发展的“火车头”,与梅林关、红山、上塘几个区域已经建成度比较高的情况有所不同,政府对北站片区的规划明显比较谨慎。2022年是北站片区发展进程中非常重要的一年,片区迎来了批量规划落地,华润、中海、招商、保利重量级央企纷纷在此搭台,助力北站国际商务区的建设,重头好戏才真正开始!
或许现在的北站片区看起来还有些单薄,但集中度如此之高,业态涵盖面如此之全的在建项目在未来2-3年相继建成并投入使用后,片区的产业能级、商办氛围、居住环境、配套丰富性和优质性等各方面与现在相比就不可同日而语了,届时北站片区的价值潜能将彻底激发,大概率是要领先于龙华全区的。
北站片区依托深圳北站枢纽规划打造“北站国际商务区”,以“城市超核+深圳北站”的“双芯”结构,突出都市门户地位,重点发展总部经济、国际商务、金融服务、科技与文化创新、数字经济等现代产业,打造打造集创新、服务、文化、体验等于一体的具有全球影响力的城市会客厅。
作为深圳20个重点区域之一的北站国际商务区,自2014年纳入市级重点区域以来累计完成投资超1740亿元。2021年底,深圳北站枢纽地区城市设计国际咨询整合深化成果出炉,标志着北站片区规划建设进入崭新阶段,将成为深圳新一代都市核心示范,高质量发展的创新集成区,成为一站多彩魅力体验的都市核心目的地。
一个城市的中轴线往往由商业经济繁荣的CBD区域构成,北站综合交通枢纽+2000亿北站国际商务区,将造就深圳唯一城际商务CBD,也是大湾区规模最大的枢纽型CBD。
加持千亿级商务、科创资源,极大加速资源流通及整合,带来产业跃级、高端人才汇聚,形成引领前沿方向的高净值科技、金融圈层,精英人士纷至沓来,势必带来巨大商务居住需求。
轨道交通:项目距离深圳北站步行约450米左右,深圳北站不仅有通达全国各地的高铁,也是深圳地铁4、5、6号线的换乘站点,在此站乘车,通勤南山、前海、宝中、福田、罗湖、光明、观澜等区域都非常便捷。300米还规划27号线樟坑站,27号线连接龙华,西丽,科技园,前海。
陆路交通:项目南侧毗邻梅林关口,1.5公里范围内分布有龙华新区大道、珠三角环线高速、梅坂大道等,自驾出行相对便捷,尤其是到市区比较方便。
所属学区:根据龙华区教育局2023年度春季招生范围,项目地块小学在龙腾学校以及格致小学(待建)招生范围内,初中在龙腾学校初中部、玉龙学校初中部、格致中学(待建)、深圳外国语学校龙华校区初中部招生范围内。
深圳外国语学校(集团)龙华学校,创办于2016年9月,是区属九年一贯制公立学校,建面约54075.3㎡,现有规模约60个班,以培养具有“家国情怀、全球视野、人文底蕴、创新精神”的深外龙学子为培养目标
项目南侧将规划一所九年一贯制学校,深圳市格致中学民治校区由龙华区教育局高起点规划、高标准建设的九年一贯制区属公办学校,以航天精神铸魂,高新科技赋能,贯通融合育人,规划设立36个教学班。
*信息来源:深圳市龙华区外国语学校百度百科、深圳外国语学校微信公众号2020年7月28日《深外荣耀 | 深外龙华高中部高考“首秀”:优秀!》
规划医院:项目周边目前在建的有深圳市第二儿童医院和新华医院,两所都是三甲级综合医院,也是将来龙华的医疗名片,这两所医院都是近两年要交付使用的,届时片区就医难的问题将会彻底改善。
▎建筑面积约88㎡ 三房两厅两卫
●深圳少有的建面约88㎡3房2卫户型,约3.6米面宽观影客厅,打造家庭私家专属影院
●套房主卧约180°大开窗面,每时每刻感受光与景的跃动,正看城市超核绿芯公园,景观视野无敌
●LDKB一体化设计,家人交流畅享欢聚温情,创新高拓展空间,实现功能与尺度的优解
▎建筑面积约97㎡ 三房两厅两卫
●深圳中海实现自我革新迭代的全新户型,将空间设计交由生活指导
●约3.8米面宽客厅,其乐融融沉浸式家庭剧场
●约6.5米尺度阳台,一半饲花弄草,一半品茗谈天,焕新N种雅致生活方式,多空间灵动组合,给予未来更多可能
▎建筑面积约101㎡ 三房两厅两卫
●创新灵动空间,匹配百变多彩人生
●约5.1米阔绰大宽厅,装得下暖阳清风,也装得下阖家圆满,随心布置钢琴、书桌、懒人沙发、约120寸天空幕布(非交标),百种多彩人生
●LDKB一体化,高浓度陪伴的沐光之盒;主卧最大约8门衣柜组合,成就女神时尚T台
▎建筑面积约129㎡ 四房两厅两卫
●会成长的X空间,卧室、书房、茶室多场景雅致体验
●约6.8米阔景洄游阳台,足不出户的缤纷生活
●约180°开窗主卧、衣橱空间,是男主人的专属领地,也是女主人的盛装舞台
项目将会特推出建面约88㎡-129㎡的三至四房,单就户型结构和实用性来说它的表现还是非常优秀的,首先是同面积段其它项目给不了你的大开间,在它这里体现的很明显。其次是它的通风采光性能是非常好的,不论什么户型都至少有两个房间是有双面飘台,飘窗多一方面意味着通风,采光性能好,另一方面也意味着赠送面积大,总之,户型产品很有亮点很能打。
项目点评
开发商:中海企业发展集团隶属于中国建筑集团,是纯正的央企血统,一直被行业授予“工科中海”,实力是与生俱来的这个没啥好质疑的。虽说口碑受大环境影响有所下滑,但不影响其行业的领头地位。此次展示都是实体展示,所谓眼见为实。
地段:北站片区是民治街道规划能级最高板块,也是龙华新城核心区最重要的组成部分。红山、上塘的大红大紫都得益于北站片区的助攻。只不过多年以来政府比较惜地,对北站片区的用地规划比较谨慎,相较于龙华新城核心区其它几个区域来说,北站片区的开发进程有些滞后。去年北站周边的几宗地都成功出让了,接下来的1-2年会是北站片区规划集中兑现期,3-5年后北站片区不仅会是另外一副景象,片区也将晋升为龙华标杆。
周边二手房价:北站片区的二手房主要集中在深圳北站的西南角。龙悦居与珑悦理的产品没什么共性,主要是小户型,最近成交基本在7.5万-8万之间;圣莫丽斯、熙园山院都是大户型,跟珑悦理家园的也没什么共性,目前购入的门槛价也要去到9万+;而莱蒙水榭山的定位比前面两个还要高,最低购入的门槛价也要去到14万+。值得注意的是,项目西侧是民治老中心地区,相邻的潜龙鑫茂A-C区楼龄17年左右,这个小区没有大户型,最多是80㎡-90㎡的三房,目前6.5万左右就能买到,但两者没有可比性,潜龙在龙华大道的东侧。目前龙华区位地段分界线有两条大道分割:龙华大道与布龙路。一东一西,一南一北,天壤之别。白石龙片区万科金域华府8.5万+,龙光玖龙玺9万+,对比项目高出1-2万单价,但地段位置而言北站要优于白石龙。
项目产品:项目推出建面约88㎡-129㎡的三至四房,抛开其它因素,单就户型结构和实用性来说它的表现还是非常优秀的,首先是同面积段其它项目给不了你的大开间,在它这里体现的很明显。其次是它的通风采光性能是非常好的,不论什么户型都至少有两个房间是有双面飘台,飘窗多一方面意味着通风采光性能好,另一方面也意味着赠送面积大,总之它的户型产品还是颇具亮点的。
项目缺点:小区占地1.2万,总共三栋楼,其中有一栋是保障房+自持租赁。这也是深圳政府批地的常规操作了,核心地段都是一小块一小块拍卖,而且还要有公建配套;受高架天铁以及干道路影响,会有噪音影响,但实测影响不大,本身距离天铁比较远,靠边楼栋为自持楼栋,以及未来紫云府起来也挡住部分声音,未来地铁也会包起来,玉龙干道虽说车流不小,但好在车速不快;车位635个,住宅480套,还有一栋(保障房118套,自持租赁346套)自持租赁部分只配置87个月卡。车位比稍显不足,但好在车位优先业主,公租部分以小面积为主对车位需求不大;项目周边基本是待建或在建项目,易受施工影响。
性价比分析:除了上述不利因素,《中海珑悦理家园》限价7.24万/㎡,与片区次新二手房相比倒挂是有的,即使保守的按照8.5万的价格计算,倒挂也有1万+/㎡。地处龙华北站核心地段,而且在整个住宅片区来说处于中间位置,视野最好,也最安静,妥妥C位,按照目前龙华现有土地资源情况,在龙华已实难找出像珑悦理如此优越的地理位置,除非把对面的鸿荣源天俊(公寓)前面地块由商业性质改为住宅性质,但已然不可能,因为地块已经动工。一路之隔万象商业以及城市超核绿芯公园已经施工,未来必然是龙华的网红公园和标杆商业;项目500米内四条地铁+四横四纵交通网,交通便利;2公里范围内集结文体、公园、医疗、学校等优质配套,项目实属“六边形”战士。