超核紫芸府位于龙华民治街道,为2022年深圳第二批土拍的A806-0403宗地,被华润竞得,项目商品房毛坯限价72450元/㎡(不含室内装修价格),此次推出的面积段是81-93平的三房,总房源有552套(含安居房86户),其中81㎡三房有212套,93㎡有254套,分为1栋1单元和1栋2单元,层高分别是45和46超高层住宅;
交通配套:距离深圳北站400米,现有4/5/6号线三条地铁交汇,更有亚洲最大的交通枢纽,可快速的通往全国;自驾方面紧靠龙华大道,民塘路能快速到达各个区域;
教育配套:幼儿园可就近选择,周边的学区有深圳外国语学校龙华校区,规划60个教学班,为九年一贯制区属公立学校(目前在其初中学区划分范围内),周边还有 玉龙学校 ,龙腾学校以及格致学校(九年制);
商业配套:紧邻约13.4万㎡高端万象系商业,延续华润置地万象城、万象天地成功经验,打造创新型公园式商业综合体;斜对面即是北站的商业缤果空间也能满足生活需求;周边还有红山6979、龙华天虹,华南首家Costco(在建中)等品质商业;
生活配套:楼下即是南园公园,更有称项目是建在公园里面,斜对面由华润代建的绿芯公园约16万㎡,打造城市空间站、国际演艺、艺术巡展、时尚运动、青少年科创体验等多种世界高端生活体验,未来在家门口即享人文生活艺术的熏陶;周边还有北站中心公园,白石龙音乐公园等;
劣势:
1、居住属性弱,该项目各个户型不管怎么设计摆放似乎很难做到安静,离北站轨道较近,被4号线半包围以及6号线也比较近,每天地铁停运前的噪音需要克服
2、项目自身配套较弱,因占地面积不到1万平,因此不管怎么设计,小区的活动空间及园林都不会富足
3、二单元有86套安居型商品房,没有对比就没有伤害,毕竟同一栋它就是便宜一倍,从原值的角度多少会影响一些二手的价值
4、对口小学为龙腾,没有排名口碑上谈不上好,但也没有多么不好,名校是谈不上了
5、超高层建筑,因此有两层避难层需要每户公摊
总结;如果按照限价72450来开盘,盘博士个人认为显然没有市场,所以该项目最终的折扣公式决定了去化率的走向