南山方直珑樾山花园啥优势都没有？就山景？南山方直珑樾山花园定价难题！
浏览量：412 上传更新：2023-02-03
南山方直珑樾山介绍
把目光看向今天实探了位于西丽的新盘珑樾山，项目即将开盘入市。
项目首推1栋177套120㎡户型，吹风价8万/㎡起，毛坯交付（可选装修加5000/㎡）。 珑樾山位于南山区安托山北边，按严格划分来说属于西丽片区，但是与西丽中心位置留仙洞基地那些距离较远，主要享用南山华侨城和安托山一带的资源。 项目和北环大道相距大概是140米左右，噪音干扰会是一个较为严重的问题。离得最近的地铁是深云地铁站7号线深云站，距离约135米左右，前往罗湖、福田和南山较为方便。 | 商业圈 | 距离/公里 | 时间/分钟 |
| 欢乐海岸 | 8公里 | 16分钟 |
| 福田星河Cocopark | 11.7公里 | 19分钟 |
| 海岸城构图中心 | 10.8公里 | 20分钟 |
| 万象天地 | 6.6公里 | 12分钟 |
门口就是龙珠大道和北环大道，从项目地千万周边的核心片区，还是比较快捷的。 被塘朗山公园的森林资源包裹，也有非常明显的自然资源优势。 家门口的这个比亚迪充电站，利弊则见仁见智了，对刚好开这车的人来说，确实很方便，但大部分买房人还是不希望自己家附近存在安全隐患。方直珑樾山项目区域VR全景链接：https://www.720yun.com/t/a9vk69qbdph?scene_id=100824171#scene_id=100824171之前周边开盘了的新盘项目就是南面靠近安托山的深铁懿府，备案均价10.75万/㎡，278套预售房源和24套现售房源于12月17日选房当天全部售罄。如果说深铁懿府的热卖，蹭了安托山东部的价值，那么珑樾山的位置，要打上安托山的标签，更像是个“远方亲戚”。 项目占地21343.41㎡，总建面113606.92㎡，绿化率30%，容积率3.49，住宅63992㎡，商业4280㎡。 一期由1栋32层住宅+5栋4层商业+社区健康服务中心+6栋两层商业+7栋幼儿园组成。 二期由2栋24层住宅+3栋32层住宅+4栋29层住宅。 商品房共520套，平层58-200平，复式350-500平。 需要注意的是，项目车位有635个，单和商品房对比，车位比是足够1:1的，但如果这个车位是和人才房共用的，则不足1:1。 | A户型 | 120平 | 套内面积89平 | 3房2厅2卫 | 74套 |
| A1户型 | 120平 | 套内面积89平 | 3房2厅2卫 | 93套 |
| B户型 | 200平 | 套内面积158平 | 3房2厅3卫 | 60套 |
| C户型 | 268平 | 套内面积215平 | 4房2厅4卫 | 20套 |
| D户型 | 58平 | 套内面积41平 | 1房1厅 | 112套 |
| E户型 | 116平 | 套内面积83平 | 3房2厅2卫 | 56套 |
| 顶复式 | 350~500平 | 套内面积400平 | 5房5卫 | 5套 |
从项目方给的数据来看，120㎡做3房，74%的使用率，得房率偏低。南山方直珑樾山户型图
120㎡有横厅和竖厅两种，其中横厅户型看山，竖厅户型更靠近北环大道。 横厅户型每一层有两个房源，客厅阳台和一个次卧朝东北，主卧、另一次卧及卫生间朝西南，客餐厨一体化+大阳台，视野上更加开阔。主卧借走隔壁次卧的一部分空间做成一个衣帽间。整体上动静分离，户型方正，视野开阔。 竖厅户型每一层有1个房源，客厅阳台、主卧以及一个次卧朝西南，一个次卧朝西北，与横厅户型相比，多出了一个朝东南的生活阳台，阳台没有那么宽阔。 西南向的次卧进门的通道空间较为浪费，主卧没有衣帽间，进门即厕所，整个户型设计没有那么通透，客厅在正中间，无法做到动静分离。这样对比下来，横厅户型从视野及户型设计上都较好。 珑樾山的定位是改善型小体量纯居项目，数据上，低容积（3.49），1:1.2的车位比，加上背靠塘朗山自然生态景观比较好，符合改善型住宅的基本要素。 ①项目处在北环大道、南坪快速、龙珠大道形成的夹角内，南坪距离远一些，可能没什么影响，但北环和龙珠大道车流量都是比较大的，加上项目本身地势高，又没什么遮挡，即使不是面向主干道的户型，可能都会有噪音影响； ②受路网影响，项目所处的位置与周边片区资源不能很好地共享互通，就拿对面安托山片区的资源来说，要么走路过天桥耗时耗力，要么开车绕兜很大一圈。 ①项目旁边的佳兆业香瑞园，是2009年建成的小区，指导价是7.93万/㎡，这个小区以双拼户型为主，目前该小区单本证约90㎡的三房价格要10万左右，双证177㎡的四房约9万左右。 ②项目对面的深云村是2010年建成的小区，指导价9.08万，只有约70㎡两房和约90㎡三房，两者学区不一样，深云村读的是中科院先进技术研究院实验学校，目前该小区90㎡左右的三房是10万左右。 结合项目周边二手房指导价、市场价和最近两年项目周边入市的新房价格判断，珑樾山的备案价大概率在9-9.5万左之间。以此价格作为基数去算的话，与周边二手房倒挂比较小，大概在5000-10000元。 但值得注意的是，香瑞园老是一方面，小区在卖的大多是双拼，并且指导价与成交价之间价差比较大，即使是同样的价格，珑樾山也优势也明显。 项目对面的深云村最大的就是90㎡户型，两者产品差异大，不构成直接竞争关系。如果单讲性价比的话，那显然深云村好过本项目。 但讲定位，讲舒适性的话在深云地铁口附近珑樾山作为新房入场，对比二手优势明显。
