福田区-石厦村城市更新项目

项目介绍：

福田石厦村旧改项目(石厦旧改)由新天时代投资有限公司改造开发，更新定位为以历史文化为特色的中心区南部综合居住区，挖掘并充分利用其历史文化资源，承接福田中心区的居住服务功能。在专项规划中总计拆除建筑面积为28.6万平，规划新建建筑面积42.1万平。

其中，由深圳市新天时代投资有限公司局部改造的工程正逐步进行，总共分两期开发。一期对石厦旧工业区拆除改造，将建成五栋超高层楼宇，建筑面积近30万平，包括一栋写字楼、两栋商务公寓和两栋住宅楼。二期对石厦村南面的村民住宅拆除改造，建筑面积12万多平，将建五栋住宅楼。目前一期的商务公寓已售罄，剩少量写字楼单位在售，住宅部分还在建设中;二期签约收楼中,准备开始拆楼，预计4年交楼。

据石厦股份公司董事长赵煦东介绍，改造后新建的超高层写字楼将重点引进国内、外知名企业入驻，发展总部经济。6万多平方米的商业裙楼将与福民天虹连成商业航母一体化，联通繁华的街坊式餐饮及商业，形成石厦片区旗舰型购物中心。记者在现场看到，福民路石厦片区目前银行、证券公司林立，随着环CBD延伸配套商务中心及购物中心的确立，这里将会吸引更多的银行、保险、证券部汇集，形成环CBD总部商务中心和金融一条街。

公共配套和生活配套完善：

石厦金融商务综合体将改变中心南区产业层次较低的现状。石厦村原有的外贸产品一条街、港人消费街，将在新综合体中重新布局并做强做大。石厦村紧邻区政府的公共服务大厅、公安办证大厅，为总部商务形成了良好的公共配套。石厦村生活服务业旺盛，也为新的总部商务提供了低成本的生活配套。地铁三号线和七号线在石厦社区交汇，将为这里带来大量的人流和商流。

石厦村一手打造环CBD总部基地，一手抓产业双转移。原有石厦工业园改造之际，股份公司面对土地资源短缺的发展瓶颈，制定了异地兴建产业园的发展战略。兴建石厦沙井产业园区，把原石厦工业区的生产业务全部迁往到宝安。同时兴建总建筑面积13万平方米的石厦惠州产业园区，顺利破解本地土地资源短缺难题，为城市更新、产业升级腾出空间，实现经济发展方式的转变。

福田石厦片区在福田中心区的正南向，各项配套都相对成熟，地段就是它土地保本的优势；土地使用已经到了一定的“极限”饱和，除了石厦村的旧改（估计很难）和学位的提升，石厦片区可利用概念和想象空间，已经差不多到达预期的峰值。

石厦北、石厦中、石厦南三个小片区的区域价值以及热门楼盘，看详细解析。

石厦

石厦南被益田村所覆盖，石厦中为福田区委所在地，旧改的发力点也在于石厦中。近2年内建成旧改项目仅为石厦新天CBD和新港商城，同时也让石厦商业档次上跟高端沾上边。另外，其余剩下城中村区域改造也暂时告一段落；

石厦北大部分是2000年以后较新楼盘，最新的一个新盘已在今年4月开盘。

石厦地上可利用空间比较有限，地下空间的利用主要表现在地铁7号线石厦站2016年年底开通的预期，在石厦片区内穿境而过，与现在运营3号线龙岗线石厦站接驳交汇。

一.石厦区域价值

1、石厦定位：区级行政中心和中心区配套生活居住区

石厦片区是由滨河路、益田路、新洲路、福荣路合围而成的范围，位于福田中心区正南向，左右相邻新洲片区和皇岗片区，南边为福田保税区。

本片区内没有高大上的概念，也没有宝中或者前海区域产业基地的价值优势，但得益于福田CBD的临近“0距离”辐射。所以，法定图则上对本片区的功能定位是：区级行政中心和中心区配套生活居住区。福田CBD就是最大的产业靠山。

2、片区优劣势

优势:

1.福田机关所在地，缁邻中心区，便捷的享受中心区的配套；

2.片区北面为平安大厦、大中华、卓越时代广场等金融中心，带来高素质人群的集群效应；

3.近皇岗口岸和福田口岸，快速通关香港；

4.片区对外联系的出入口有城市快速路滨河大道，十五分钟左右可以驱车快速到达南山罗湖等地。

劣势：

片区内还有部分城中村，跟城市景象相差较大。

二.石厦三片区解读及楼盘点评

石厦片区分为石厦北、石厦中、石厦南三个小片区，每个小片区情况各不相同，这里为大家每个小片区分开逐一解读。

（1）石厦北

区域点评：居家氛围浓厚

福民路以北，共有25个生活小区，居家氛围浓厚，区域内石厦北七街公园提供居民休闲娱乐空间，小区与小区之间或前后相邻，或隔街相望，周边配套设施齐全，蓝色海云居生活超市、华荣净菜市场和各种便利店基本可以辐射整个石厦北，提供居民日常生活供应，附近大型商超人人乐、天虹商场、华润万家离石厦北区域也只是一路之隔。

地铁三号龙岗线设石厦站，在建的地铁7号线也将设石厦站与3号线相接驳穿石厦片区而过。

楼盘点评：小花园小户型较多

片区内楼盘比较密，独栋或者小花园社区占了一定比例，独栋大厦和公寓占比为16%，小花园社区占比44%，另外小户型房源多，如宏轩大厦、星座传奇、绿洲丰和家园、缔馨园、丽阳天下等楼盘基本上都是小户型楼盘，户型面积有32平的单房、40-46平一房一厅，61-66平两房。

社区比较大的花园小区有中央花园、金地翠园、恒冠豪园、信托花园、明月花园。其中，中央花园最小户型面积都在198平，金地翠园、恒冠豪园、信托花园也基本是三房至五房的大户型单位，金地翠园还有少量76平两房户型。新盘宝生已于今年4月开盘。

片区内楼盘都带石厦中小学学位，九年直升制，很多关注石厦北片区的网友都是关注学位而来，需要注意的是南方国际广场为商住两用楼，单价虽便宜，但是学位积分为70分，相对于住宅性质楼盘80分的学位积分有10分的差距，去年15年石厦中小学学位入学最低分在77.6分，今年的情况尚不清楚，但是如果学位紧张的情况下是有可能申请不到学位的。

（2）石厦中

区域点评：配套完善 双地铁口

由益田路、新洲路、福民路、福强路合围而成的范围，区域内西侧是石厦村，尚有旧楼在改造，改造过程中，对众孚大厦、众孚花园、星河名居、新新家园影响较大，主要是城建噪音，东边是福田区政府大楼，政府机关单位林立。

石厦中商业配套完善，建成不久的石厦新港商城和位于星河明居下面的天虹商场辐射整个石厦片区。

交通方面，双地铁口，南边福强路设三号线益田村站，北边设三号线石厦站。

楼盘点评：宜居楼盘推荐

片区内楼盘并不多，比较宜居，适合出手的楼盘是新新家园，户型方正实用，主要户型有77平两房，88-96平三房，143平四房；

另外，还有物业时代新居和益田名园这两个楼盘也是品质不错的，带花园社区，近地铁益田站，但是基本是大户型，四房五房居多，总价高。

中港城活动休闲空间较小，带空中花园，还有泳池，但是靠路边的户型较吵，主要户型有77平两房，98-105三房，还有四房和五房户型。其他的楼盘基本为独栋或者比较老旧的小区，资金不充足的情况下可以考虑过渡一下。

学位：有知名学校

片区带益强小学、众孚小学、红岭中学石厦初中部学位，益强小学在福田小学排名比较靠前，红岭中学石厦初中部也是比较知名的学校。

（3）石厦南

区域点评：房价比石厦北石厦中要低

福田最大的公务员小区益田村的所在地，区域中央有益田中心广场可供活动休闲，想逛大型商超需要到石厦中，福田花园大厦楼下的华润万家可以提供日常生活所需，但是对于整个大片区来说，购物档次和丰富度不如石厦北和中，在建的益田大厦项目除了有安居房保障外，还将引进岁宝百货。

片区北部有龙岗线益田站地铁口，2个站就可以到达购物公园。整个区域生活交通都没有石厦北和石厦中便利，楼盘也已多层为主，加上缺乏比较强势的初中学位热力吸引，因此房价上对比石厦北和石厦中，片区楼盘单价低个1-2万左右的差距。

楼盘点评：代表楼盘益田村

片区基本被益田村所覆盖，益田村分多层和高层，多层与高层的同户型同朝向的房价相差1万左右，另外还有福田花园、高发佳苑、福田花园大厦是公用花园小区的楼盘，整个片区绿化率不错，不靠马路的户型安静宜居，但是缺点也是很明显，人车不分流，车位紧张。

学位：大学区制

整个益田片区实行大学区制，也是深圳市首批实行大学区制的试点之一。学校有全海小学、益田小学、福强小学、第三高级中学初中部。整个片区的学校教学水平基本相当，家长可以选择2-3所学校就近入学，学位积分制不变。

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