缺点解读

(1)景业东湖洲豪园当前的售价是2.6万/㎡左右。这个价格，在南沙湾新房其实还算适中。

但是如果放在整个南沙来看，价格算是不便宜的，性价比也不高。但是我们就南沙湾论南沙湾，还算适中吧（但对比周边二手房也不算便宜的，二手能买到1.7-2.2万/㎡）。

（2）户型设计一般，面积选择不多

槽点一：114/116/117㎡的面宽要比121㎡产品的大（大了1.88米），而且还放在端户位。这简直就不走寻常路啊。一般端户位、大面宽，都优先留给大面积户型，营造出更好的居住体验。高总价自然要匹配高价值。

（2）槽点二：110㎡以上已经可以做出舒适感不错的3+1房或4房产品了。但是东湖洲豪园还是蛮作妖的。东湖洲豪园3+1房的灵动空间尺寸太小了，只能作为纯粹的书房或储物间使用，说是3+1房，其实本质上就是个3房产品。

从这样的面积段做这样的户型，其实可以看出东湖洲豪园还是想打功改型客户。但是目前南沙还是以刚需为主，常规紧凑户型还是置业首选。功改型客户不是没有，但是对楼盘素质要求更高，而东湖洲豪园可以说是基本不具备做功改的素质（环境、景观、界面、产品力、配置标准、配套可达性）。

我们不妨看看隔壁的竞品【时代香海彼岸】的产品是什么，89-91㎡小三房、97-101㎡常规三房、105㎡㎡横厅三房、119-130㎡四房。105㎡以下做三房，从小三房到常规三房到大三房都有，119㎡以上是四房，没有105-119㎡的中间面积段。都是追求在相对合理的面积里，塞进尽可能多的功能，并力求舒适。

基本是，与时代香海彼岸的产品比较，东湖洲豪园就被吃得死死的。看三房的，时代89-105㎡都有，东湖洲豪园只有很少量的95㎡。东湖洲豪园的114-121㎡3+1房是主力，但是时代119㎡就有四房了，完爆。

除了价格，东湖洲豪园毫无优势。

下面对户型进行简单的解读

▲ 1-7栋114/116㎡3+1房、8-10栋117㎡3+1房。南北通透、端户、全明户型，入户花园是灵动空间，尺寸小，不好利用。

▲ 1-7栋121㎡3+1房。中间户，大面积段没有匹配到高价值的端户。入户阳台为灵动空间，尺寸虽小，但比114-117㎡的灵动空间好利用。

▲ 8-10栋95㎡3房。常见三房标准化户型，格局方正，好利用。

投资建议

景业东湖洲豪园是地铁4号线南横站物业，学区适配南沙小学和南沙一中省一级学校，项目南边又是南沙科学城南沙湾片区。从交通+配套+产业预期都是相当不错的楼盘。

小区由于容积率只有1.8，所以建设强度相对低，建筑物的排布也是总体合理，并没有需要特别指出来的不利之处。

但是呢，东湖洲豪园的缺点呢，一方面是小区景观配置标准太低，价格卖得不便宜，另一方面是户型设计一般，槽点颇多，面积段也偏大.