顶豪的世界也不孤单，在深圳湾1号笑傲湾区多年之后，终于迎来了一个最为势均力敌的挑战者--华润深圳湾瑞府。下周即将开盘，备案价9.9-20w，均价15.8w，总价2500w--1亿。

从节前开始，就有很多朋友在不断问我对瑞府怎么看，今天n多自媒体都在长篇累牍的介绍瑞府，基本都是一些楼盘数据和价格的罗列，顶豪肯定超出了很多小编的想象力，本来不想这么累蹭热点的，还是简单聊几句吧。

豪宅也不能脱离所在片区，还是先说说大环境吧。

瑞府所在的深圳湾片区因其得天独厚的稀缺山海自然资源以及各种顶级配套的逐渐成熟，近十年来一直都是深圳最炙手可热的新兴豪宅区。

传统的豪宅区比如香蜜湖和华侨城，基本代表深圳的过去和现在，比如香蜜湖，因为片区已经非常成熟，虽说房价也不比深圳湾便宜，但是房龄普遍比深圳湾老。华侨城虽说大环境郁郁葱葱，但多年来一直受制于交通和教育，市场表现一直欠佳。

另外代表深圳未来的前海，虽说想象空间无限，但是区域内部受制于规划限制，缺乏优质居住项目，景观资源更多在西边的珠江口，景观与居住体验无法兼得，商业跟居住还是有很多根本不同，整个片区成熟也还需要相当时间。

而深圳湾片区，经过十年的开发，世界级的配套接连不暇，已经相当成熟，片区北部已经升级成深圳湾CBD的原后海总部基地还有大块空地尚未开发，东边隔海相望的是同样正在大兴土木的深圳湾超级总部基地，片区最南端的东角头地块最近也好消息不断。

参考阅读：《深圳湾再迎重磅利好：13号线南延+歌剧院+深圳湾口岸综合枢纽》

放眼全深圳，展望未来，我相信深圳湾绝对是代表深圳未来的最顶级豪宅区，而瑞府，则处于深圳湾的最核心地段。

春笋春茧旁，人才公园湖畔，楼下就是深圳西部最具逼格的全新高端商业综合体深圳湾万象城，3条地铁线交汇，深圳湾口岸近在咫尺，东面南面都是满眼的无敌海景。

瑞府南面景观：

瑞府东面景观：

瑞府东北向景观：

这样的地段，我相信无论现在还是将来，在全深圳乃至全中国应该都找不出第二个，绝对堪称世界级。

顶豪型商务公寓，最近几年大家都不陌生，瑞府不远处就是代表深圳豪宅之巅的深圳湾1号，其他豪宅区也有不少顶豪公寓，一般都是大面积、顶级豪装，而且基本上每个都标榜自己是所在区的深圳湾1号。

虽说都是房子，但是因为产权属性是公寓，所以这些顶豪公寓天然也有不少跟住宅不同的地方，比如40-50年限，得房率比较低，大都没有阳台，有的还不通燃气，贷款只能贷10年，利率上浮较大。

另外不得不提的是，在去年深圳731调控新政之后，所有商务公寓都五年限售。对于瑞府来说，2021年交房，交楼后一年出证，再加上五年限售，意味着从现在算起要7-9年才能二手交易。

当然，也许不到那么久，政策可能又变了，但是至少未来3-5年，我相信限售是躲不掉的。

再看看下具体户型图，最小面积230的两房朝北，250的两房朝西，中区的340的三房朝西朝南，400的三房朝东南和东北，高区550的四房朝东和朝北，580的四房朝全南。27楼起，最高59楼，27楼以下为顶级奢华酒店安达仕酒店。

附上几张户型图：

非板楼，所以基本所有户型都不通透，绝不是拿住宅审美来看的。为了与周边的春笋等写字楼相协调，瑞府整栋楼都没有一个阳台，甚至是生活阳台。厨房、工作间和一些卫生间都是暗的。

虽说瑞府所在地段景观无敌，但是也仅限于南边和东边，所以只有400以上户型的所有房间才能享受到无敌景观。230的朝北，看春茧，没有海景。250的朝西，看春笋和万象城。340的房间全部朝西，与十米开外的春笋写字楼隔窗相望，这意味着什么，大家可以自行脑补。

深圳湾人才公园的灯光秀现在已经成为深圳标志性的人文景观，逢年过节人才公园湖畔的这些高楼都被装点的分外妖娆，春笋和深圳湾1号由于是地标性建筑，基本每晚都会亮灯，各种文字、图片在整个建筑面环绕、浮动。

这样的人造景观，在人才公园里欣赏还是很不错的，偶尔还有无人机表演。但是对于瑞府朝西的几个户型来说，如果一栋“亮灯大玉米”每晚都在你家窗外十米开外，估计晚上窗帘还是得拉严一点吧。当然，400平以上的大户型没这个问题，远眺深圳湾1号的亮灯夜景也不错，就像对面深圳湾1号的土豪们可以远眺春笋一样。

小户型总价低适合投资，大户型面积大就自住，很多人对于买房的理解都是这样的，尤其是房产投资。身边好几个土豪都在问我同样一个问题：230/250的小户型能不能投资？

阳光底下没有新鲜事，历史就是最好的老师。

回答这个问题之前，我们其实可以先看看几乎同样地段同样属性的顶豪公寓深圳湾1号。

深圳湾1号体量比瑞府大，户型也更加丰富，最小有100多的一房和200的两房，主力面积300-600平，最大有1000-2000平的超豪户型。二手的总价和单价都刷新过深圳之巅，大平面总价有过亿的，单价也有破30w的。

随便刷刷朋友圈，深圳湾1号顶级户型的价格都会颠覆你的认知。

与任何项目一样，深圳湾1号的大面积占据了最好的朝向和景观面，小户型则是见缝插针配合项目建筑数据而建。深圳湾1号1-200平的一房两房没有景观，低楼层朝西。

有一种传统的房产理解思路是，同一个小区，大户型总价高，单价就低，小户型总价低，则单价高。

对于深圳湾1号来说，小户型的总价肯定低，而单价也是低，甚至低过南边那些逼格品质远逊于它的很多住宅。

要知道，深圳湾1号的这些1-200平的小户型，很多当年都还是跟大户型搭售的哦，想单独买，挤进深圳湾1号的圈子，门都没有。

短短三五年过后，怎么会有这么大的差别？

很多对房产投资了解不多的朋友可能会大呼不解，但是在我看来，基本这一切都是必然，背后都是有深层次原因的，只有真正拿钱买过单的人才会明白。

豪宅虽豪，市场却很冷静。买房从来都不天然等于投资，二手市场跟一手市场远不一样，理想和情怀都好，但是都必须相信和接受市场，只有真正接受过市场检验的产品才是好产品，every cent counts.

看明白了深圳湾1号这个邻居，再看瑞府应该不难了吧。

既生瑜，何生亮。瑞府与深圳湾1号相隔区区数百米，同在一湖之畔，同样顶豪公寓，想不拿来比较都难。

虽说瑞府大户型有着南面的景观面，比深圳湾1号大户型基本只有东面景观面强。但是深圳湾1号的大体量、社区以及诸多独门独户的隐私设计，尤其是东面的超大阳台，这些永远都是瑞府只能奢望的。

就凭这几点，我相信，深圳湾1号永远都是1号。

当然，现在深圳湾1号除了T7之外，其他基本都是二手，瑞府作为新盘的税费优势还是很明显的，目前的价格最贵也才20w，低于深圳湾1号的顶级户型单价，同样总价能买到的面积基本也比深圳湾1号大，所以瑞府这种皇帝的女儿一定不会愁嫁的。

虽说也有诸多不完美，但是房无完房，瑞府绝对算是深圳最顶级地段下的顶级产品了，至于是否下单，就看个人喜好了。

不吹不黑，希望本篇能对正在纠结的土豪们有所帮助。

沧海

2019-02-18

参考阅读：湾区顶豪深圳湾1号楼评，

                1.6亿的深圳湾1号，亿级顶豪大平面时代，

                湾区之光 | 极致东方美学的悦府

                湾区顶豪华润深圳湾悦府楼评

附上另外几个户型的户型图：

另附上这次瑞府的备案价格表：