落马洲河套地区分为A、B、C区，其中A、B两区位于香港，C区位于深圳皇岗口岸附近，三区仅隔着一条深圳河，隔河相望。

目前香港河套A、B区已在动工建设，按照规划全部为高新技术园区，且没有居住用地。而河套C区内部拥有皇岗和福田两大口岸，据了解，政府将有重大动作。

1、皇岗口岸重建：现有货柜车出境通道将搬离至莲塘口岸，预计今年8、9月份开始拆迁撤离。同时，皇岗口岸还有一栋老式建筑将会拆除，将与拆除后的原货柜车通道一起，修建一座大型购物中心和一所公立学校，不过具体哪块地会修建学校目前还没定。

2、引进3条城轨和2条地铁。目前还不清楚具体的线路规划。但作为城轨，必然连通城市之间。

由于皇岗口岸靠近正在建设的岗厦地铁枢纽，因此通过岗厦连接深莞惠城轨，再直达香港的可能性较大。毕竟此前香港曾提出要在大湾区租界土地建设“香港新城”，容纳60万港人居住。而皇岗口岸的重建，可能成为香港连接大湾区的重要枢纽。

3、福田口岸定位为河套综合服务枢纽：皇岗口岸改造重建之后，将与福田口岸联通，提供更加便捷的服务，满足更加庞大的人货通关需求。福田口岸也将升级，打造成为河套的综合服务枢纽。

学校+城轨+地铁+购物中心，在加上两大口岸的重建、升级，可以说河套C区集齐了购房者最为关心的利好因素，参考福田保税区仅一个名校就使得房价飞升，河套C区未来价值可期。

项目基本信息

开发商：深圳市皇城地产有限公司

地址：福田区滨河大道和福田南路交汇处

占地面积：12597㎡

建筑面积：183323㎡

性质：70年住宅，限购

共有3座（A/B/C）总户数1766户，A座不卖，C座后期再推，目前在售B座一共518套?

总层高：48层

交房时间：2020年12月

物业公司：皇城地产物业公司

物业费：5.9/月

停车位：地下五层1142车位（租金250/月）

车位比：1：0.7

绿化率：30%

地铁：皇岗口岸站 步行10分钟左右

交通：紧邻滨河大道和京港澳高速等快速干道

学校：福民小学（省一级重点学校）南华实验学校（市一级学校 18年升学率74%）皇御苑幼儿园

商业：项目1-2层底商配套齐全，华强北商圈，福田CBD购物公园，地王商圈休闲配套：二楼为空中花园平台8000平园林，深圳中心公园

医疗：深圳市中医院和福田人民医院（均是三级医院）

在售户型：精装修

2-3房单价：7-9万

65平两房 500-600万 （366套左右）

89平三房 700-800万（130套左右）

174平4+1房 单价10万左右（22套左右）

深物业金领 推荐详细分析

交通区位优势：位于福田区滨河大道与福田南路交汇处，属于福田中心片区+皇岗口岸片区，为深港交汇的核心区位，集政治、经济、文化为一体的城市多元中心，同时是深圳的企业总部聚集地；毗邻落马洲河套地区、福田CBD，距离深圳7号线福邻地铁站最近，仅200米（暂未开通）

口岸距离优势明显：距离皇岗口岸地铁站约700米，步行10分钟左右，5站到达福田广深港高铁站，15分钟到达香港，交通路网发达，距离皇岗口岸700米，福田口岸约2公里，开车约15分钟到莲塘口岸，另外，皇岗口岸片区土地资源极度缺乏，未来的发展将以旧城改造为主

产品及价格：3栋（A、B、C栋）150米超高层，此次推出B栋的65㎡的2房、90㎡的3房、174㎡的4房住宅户型，空间布局合理、方便实用，坐北朝南，北面高层可以享受的深圳中心公园景观，东南向远眺香港米浦生态保护区，东边的则是皇岗海关生活区，南面紧邻皇御苑小区。

均带装修，门锁均采用的是耶鲁品牌，有门卡、密码、钥匙三种方式打开房门。客餐厅、厨房、还有卫生间的地面和墙面均采用品牌大理石瓷砖，看起来高端大气。厨房和卫浴采用的产品大多为德系高端品牌，楼校长看到，像台盆和龙头、淋浴花洒等，均采用的是德国雅生、唯宝或汉斯格雅等同等档次品牌。全屋采用VRV中央空调，连厨房都有凉霸。部分户型配备隔音通风器，除尘、通风，隔音都能实现。家政一体化阳台，将浣洗、清洁、收纳等多种需求进行整合，减轻家务负担。热水器采用的是国际品牌艾欧史密斯或同等档次品牌。客厅、卧室基本都采用落地窗，光线充足，空间明朗。?

价格对比：周边一手房价，比如中洲湾均价8.9万/㎡、绿景红树湾壹号均价9万/㎡

学校：目前项目划分的小学是福民小学，属于广东省一级学校；初中划分在福田南华实验学校，是深圳市一级学校，2018年中考公立高中上线率达到74.2％?

项目配套：深物业金领占地12597㎡，总建筑面积183323㎡，涵盖住宅、公寓、商铺、公共配套等多种业态于一体。项目不仅打造了8000㎡园林景观，包含山花园、海花园、村花园及绿地广场，还配建了底商和社区医院，为业主提供了舒适的居住空间和便利。近处可赏深圳中心公园+福田中心区高楼大厦的景观，稍远点可以眺望莲花山、笔架山、银湖山郊野公园的风光，南面亦可看到香港的米埔湿地公园。

商业配套方面，除了自身配备商业外，还能享皇御苑休闲、娱乐、购物、餐饮等成熟的生活配套，离最近的商场沃尔玛（福星店）约800米。从项目去到福田中心区，2公里范围内可到cocopark购物公园、深圳会展中心、卓越intown购物中心等，选择还是比较多的。

医疗方面，项目位于市中心，配套就比较完善，2公里范围内，有深圳市中医院和福田人民医院，均是三级医院，不管是开车还是公共交通出行，都很方便。?

周边环境：深物业金领是深物业在皇岗口岸开发的第6个项目，也是皇御苑的6期。项目紧挨皇御苑，人居氛围浓厚，距离皇岗口岸约700米。 未来皇岗口岸货柜车业务将会迁移到莲塘口岸，可以想象到，这里的居住环境将会更加舒适宜人。?

项目位处福田中心区，深圳中心公园、市民中心、会展中心、少年宫、图书馆、音乐厅、博物馆等一系列大型文娱配套均在附近，不可多得的深圳中心区公园物业，其居住投资价值不言而喻。?

深圳与香港各投500亿元打造的河套地区是深圳市区少有具有开发价值的大块用地，它的使命，是让深圳和香港联手成为世界顶尖的科创中心。

处于风口上的河套地区，其物业价值毋庸置疑。选择在此地投资或者居住的购房者，算得上是提前为未来买单。