福田加福华尔登府邸整个盘只有一栋67层、高度239米的独栋建筑,被誉为“深圳最高的住宅项目”。
在楼底下一抬,真是“高”仰头看了一会,脖子疼。
很多人看到它的时候都会好奇,这真的是住宅?房网数据显示,项目总占地约0.7万㎡,总建面约16万㎡。在法定图册上查到是规划用地,由两个地块组成,用地性质是二类居住用地+商业用地。是的,它的确是住宅。
加福华尔登府邸
号称深圳最高的住宅,加福华尔登府邸你会买吗?
加福华尔登府邸位于福强路与国花路交汇处南侧,属于福保地界,毗邻福田口岸与广深高速入口,临近4号线福田口岸站,占地面积7604.9㎡,规划1栋67层高的住宅和商业裙楼,总高度为293米,是目前深圳在建最高的住宅。
加福华尔登府邸做的是蝶式楼,83m2和89m2这两种户型分列在蝴蝶翅膀位置,130m2户型在中间位置。
这种形态的住宅是能在保证采光和通风的情况下,把面积利用效率达到最大化,公摊面积要比板楼少,但一大通病是——由于斜角的存在,每一户相互影响还是挺大的,主要体现在住户私密性上。
除了蝶式楼本身问题之外,加福的户型还有一大缺陷——没有大阳台,只有厨房边上的小生活阳台。
值得注意的是,由于加福华尔登府邸是独栋项目,并没有楼下花园。
但是,从项目沙盘可见,楼栋低层有一个架空的小区园林,作为项目的休闲花园,面积仅861.28㎡。
此外,再无别的绿化区域。
接下来要告诉你的就是,这个盘优势背后的三大风险点,在买之前一定要了解清楚。
先说这个盘所在的地段。
福田保税区这个深圳中部长期的价格洼地,一个舅舅不疼姥姥不爱的片区,在规划、地铁、名校这几大利好的加持下,这两年价格也涨上了天。
目前,福田保税区的房价已和福田中心区接近,存在一定程度的透支,二手房挂牌虚高现象严重。
加福华尔登府邸虽然是新盘,受限价的约束,但政府在审批备案价时,也会和周边二手房均价对标,不太可能便宜到哪里去。
从政府公示的指导价来,保税区二手房的价格在6-9.5万/㎡区间,其中同属开发商的小区加福广场的指导价55900元/㎡,差不多是片区最低价格之一。
但是本次的备案均价9.4万,甚至明显高于周边二手房。
哪怕区域发展周期长,价格偏贵,但是有地铁+名校加持,这个盘的价值不也很稳吗?
按照前面的分析,学校已开学,地铁也已开通,利好已经基本兑现完毕,现在并不是追高买入福田保税区的好时机。
至于接下来能不能买,要看中短期还有什么上涨动力。
福田保税区房价的下一次跳动,最快将发生在明年福外南首次中考成绩出来之后。
成绩好坏将直接影响加福华尔登府邸未来的房价升值空间,如果成绩很突出,那么很可能会再有一波涨幅,反之则可能成为房价下跌的隐患。
但是,福外南由于是新建校区,教学质量和考试成绩均存在较大的不确定因素。
我的一贯观点是,任何纸面数据很强的“名校”,都要经过中考的洗礼,才能真正成为名校,不然终究只是挂牌而已。
深圳目前仅有超高层的写字楼和部分公寓较为常见,但像加福华尔登府邸这种超高层的住宅,非常罕见。
由于比周边楼盘高出一大截,这个盘的景观确实非常不错。
北面俯瞰福田CBD城市景观,西面望深圳湾海景,东面看罗湖城市景观,南面眺望香港米埔自然景观,都是深圳最高端的景观资源。
但是,这个盘占地面积仅0.7万㎡,建筑面积却达到了7.76万㎡,容积率过高,又不是豪宅配套,产品本身已经偏离了市场主流需求。
这种剑走偏锋的产品形式,未来进入二手市场的时候,由于没有可直接参照的对象,自身竞争力会被严重削弱,市场价值也会大打折扣。
而且,由于是独栋项目,没有花园小区,公共活动空间非常有限;像车位不足,电梯等待时间过长等问题,都会严重降低居住体验。
再加上这栋楼还毗邻主干道和高速路,靠近路边的户型免不了受到噪音的干扰。
最无语的是,这么高的楼,要是做大户型还好,开发商偏偏推出的全是小户型。
住的人越多,独栋建筑的这些劣势,就越会被无限放大。
开发商:加福投资(深圳)有限公司
物业:待定
占地面积:7602.91平方米
建筑面积:51581平方米
在售房源:462套
车位:500个
产品类型:(住宅)
在售户型:
84--254平(2至4房)
单价:7.5--13万/平
均价:9.5万/平
总价:638万起
首付:192万起
交楼:预计2022年12月毛坯
卖点:周边配套成熟。
交通配套:
双地铁上盖物业,毗邻4、10、7号线福田口岸站及福民站,4号线2站直达福田CBD,7号线1站抵达皇岗口岸交通枢纽中心、10号线3站直通岗厦北交通枢纽中心;口岸交通:临近福田口岸与皇岗口岸,无缝接驳深港两地。
道路交通:毗邻深南大道、滨河大道两条城市东西干道、京港澳高速公路入口,道路交通十分便捷,快速连通全市。
教育配套:
因为是新学校,今年是第一届学生参加考试,到时等出成绩就能见分晓了。
项目自持高端商业与地铁商业无缝接驳,下楼即可享受繁华地铁商业;百米即可到达水围文化商业街及水围1368文化街区,尽享众多深圳美食记忆及传承老店;2站即可尽享福田CBD250万商业体量,拥有卓悦中心、卓越世纪中心、深圳中心城广场、COCOPARK、皇庭广场、购物公园共6家超级shopping mal。
项目为独栋建筑,建面<90㎡的房源344户,主推83㎡2房1卫、89㎡3房1卫、120㎡3房2卫户型,每层6梯8户,蝶式楼设计,83㎡和89㎡这两种户型分列在蝴蝶翅膀位置,130㎡户型在中间位置,使用率接近70%。