双限双竞房什么意思？

１、所谓双限双竞（以下简称“双限房”），即在限套型、限房价的基础上竞地价、竞房价，选择满足条件的开发企业，以满足中等收入阶层的住房需要。限房价即政府先将房价控制在一个范围或一个水平以下。

２、限户型是一等别的硬性指标，《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》第2条中规定“自２００６年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。”

３、竞地价竞房价是拍卖流程中的环节，广州采用的方式是根据投标人所报的地价和房价，分别计算各投标人的地价得分和房价得分，两者相加，得出各投标人的总分，得分较高且地价报价高于地价底价的投标人为中标人。

４、基于这样的规定，开发商一般采取两种策略，即低地价低房价和高地价高房价。很明显前者人民获得的好处比较多，应当鼓励，当然，房地产商的竞标模式一方面与游戏规则有关，现在的“双限双竞”规则还不够完善，会随着政策的推行而日益完善，另一方面也与开发商的目的有关，如品牌、市场等。另外，各试行地区也对售房对象，开发商等做出了详细的限制，但这些限制地区性差异比较大，与土地状况以及当地经济状况有关。

我先看一下我们的位置：

区位规划
新兴开发区域，短期资源匮乏——项目位于坪山区沙湖-碧岭片区，属于新兴开发区域，目前周边商品房稀少，基础配套较为匮乏，周边建设开发和市政资源较为集中于锦龙大道以东区域，周边未来教育、商业等规划多依赖于旧改项目的落地。
名企进驻，旧改利好多——项目所在的锦龙大道以西区域，周边存在大量旧改规划用地，目前已有卓越、大族、泰富华、华盛等开发名企进驻，未来将为该区域提供大量高品质住宅以及商业配套和教育等资源，未来周边的生活环境和生活品质将得到大幅提升。目前旧改进展相对较为缓慢。
碧岭影视文化基地——以沙绩村、廖氏围屋 2 个历史风貌区为核心区，以南塘世居、罗氏炮楼院等13个不可移动文物为组成部分，连接碧岭湿地公园、碧岭片区基本农田，建设碧岭生态文化基地。另外，凤凰公馆近在建的华谊兄弟文化城项目，规划为总建面约261万㎡的大型文化产业综合体，但目前进度相对较慢。

华谊兄弟文化城

2011年的深圳文博会上，坪山新区与华谊兄弟签订项目框架协议，计划在坪山新区建立“华谊兄弟文化城”。2014年5月16日，华谊兄弟分别以1.43亿元、3640万元和14.59亿元的价格，拍下坪山新区三宗用地，总面积约19万平方米。

该项目总占地面积约118万㎡，总建面约261万㎡，规划总投资130亿元，共分三期开发建设。

地上好莱坞：

一期总建筑面积约50万平方米，主要建设内容为专业电影摄影棚、大师工作室、影人公寓、商业、创意总动园等。

二期总建筑面积约112.4万平方米，主要建设内容为衍生品创意中心、影视创投中心、主题酒店、主题商业、专业电影摄影棚及国际社区等。

三期为城市更新项目，总建筑面积约101.2万平方米，主要建设为居住商业、国际艺术学校及住宅。

区位交通

轨道交通——项目距离规划中的14号线站点约在2公里，需选择其他交通工具换乘。目前14号线已开建，预计2023年建成通车，从沙湖站出发9站即到罗湖，11站即到福田岗厦北，将大大缩短坪山至市区的通勤时间。

19号线：根据深圳市轨道交通线网规划（2016-2030）总体方案图显示，坪山大道规划有19号地铁线路，预计项目附近或可能规划有地铁站点，但19号线未被列入轨道四期工程，属于远期规划线路。19号线实线属于确定走向，虚线属于未确定的弹性发展线路。后期预计会延伸至惠州段。

31号线：规划中的31号线与19号线有交叉站点，但也属于远期规划，且仅作用于五联—龙城—坪山，这三个片区，受众较低，预计建设时间会不确定的延后。

前河后山

零距离亲水自然，享受华侨城顶豪同级别的河畔生活 

周边环境介绍：

坪山文化六馆

坪山中心区的东北侧，是以坪山政府、文化六馆构成的行政文化功能区，建设中的六大主题文化场馆，分别是书城影城、图书馆、美术馆、展览馆、文化馆、演艺中心六大场馆，被誉为深圳第二个市民中心。

                                          六馆

华谊兄弟文化城位于坪山新区碧岭组团，规划用地面积约118万平方米，总建筑面积约260万平方米，计划总投资约130亿元，共分三期开发建设，主要建设内容包括亚洲顶级电影摄影棚、大师工作室、影视创意基地、后期制作中心、影视手游交易中心、影视博览馆、手游竞技中心、演艺中心、会展中心、影视文化公园、地下矿洞影视主题乐园等。

从规划看，坪山以“智慧产业”为核心，沿“坪山河-马峦山”一线，打造 “国际文化创意谷”，大力发展创意文化休闲旅游产业

配套—坪山门户新城， 尽享百万配套！
 商业： 坪山天虹、 力高金街、 泰禾 shoppingmall， 2km 内拥有区域高端商业综合体益田假日世界；
 教育： 项目所属学校为汤坑小学、 中山中学， 中山中学为坪山区规模最大的初级中学；
 产业： 微软、 IBM、 三星电子、 赛诺菲等数十家世界 500 强企业， 产业集群效应非常强大；
 景观： 清风岭、 市政公园、 31 平方公里马峦山郊野公园；
 华谊兄弟文化城： 中国好莱坞， 将打造成深圳城市的文化新名片和中国影视文化产业的新标杆；

小区介绍：

 碧桂园·凤凰国际公馆项目位处深圳市坪山区，坪山大道以北，紧邻在建的华谊兄弟文化城。项目占地面积3.34万㎡，总建面23.9万㎡。共规划2栋5座51-53F高层住宅建筑（其中2座为人才住房）、幼儿园和风情商业街区。规划推出约65平2房、92平3房及120平4房共3种户型。 

项目预计2019年年底毛坯交楼，限售5年，计划首批推售1栋A座，已经开放样板间（据销售人员透漏，目前看样板房需验资10万），具体开盘时间主要看预售证审批时间。

①项目优势：
 
1、影视文化基地：区域为坪山十三五规划重点打造的碧岭生态文化基地，紧邻华谊兄弟文化城260万㎡的超大综合体项目，其落成后将成为深圳地标之一，相对受关注程度较高。项目的位置紧邻华谊规划的大师工作坊，均为低密度低层建筑，对该项目没有任何遮挡，相对视野较为通透。

2、面积段65㎡起步，入手门槛低：面积段起步最低，目前坪山新盘中仅凤凰国际公馆有2房户型，按均价计算，约199万即可入手。

3、毛坯价位入手：同是3万左右均价，奥园和泰富华均需要另外缴纳2500元/㎡左右的装修费用。而凤凰国际公馆虽也有装修选项，但并不强制。

4、旧改规划，蓝图诱人：项目周边已经聚集了如恒大、卓越、华盛、兆邦基、华谊等大型房企，且周边存在大量待建设开发用地，部分的空白用地或将转化为政府储备用地，将采取拍卖等形式引入资金雄厚的房企进驻，预计将会为片区建设带来一定的促进作用，为片区的整体生活环境带来较大的改善，也将为片区提供大型购物中心和教育等相关生活配套，提升居民的整体生活品质。

②项目劣势：

1、蓝图诱人，落地时间较长：目前坪山区的整体发展重心都偏向坪山中心区和锦龙大道以东，旧改、土拍、新建商品住宅、市政资源等多集中于此，沙湖-碧岭区域虽有蓝图规划，但推进速度较为缓慢。华谊规模较大，预期投入资金较多，一期仅在建部分的公寓和酒店产品，整体蓝图展现预期或较为漫长。

 
2、配套欠完善，短期生活便利程度较低：项目所在区域属于新兴开发片区，目前周边商品房稀少，不属于重点开发建设区域，重要的市政资源都集中于锦龙大道以东，目前教育、医疗、商业等资源严重匮乏，多依赖于旧改项目的落地，短期内生活便利程度较低。

3、无园林：原本占地就小的空间，被隔出部分做了商业用地，小区楼体南北排成一列，仅有的架空层园林受到空间限制，并无普通围合式园林可利用的较大空间面积，无泳池等基础设施，相对注重生活品质的人群而言，舒适度较低。

③综述
 
项目低入手门槛对于刚需的诱惑力较大，周边区域从长远看也具有较大潜力，但蓝图落地存在较大的时间不确定性，且相当一段时间生活便利程度较低。

项目虽为限价楼盘，均价在坪山在售的楼盘中也是最低的，但如综合对比其他各项目的优势、发展潜力和自身配备的硬件设施来看，又会觉的其实低价并不真的“低”。
 
这个项目，觉的对于想低价上车或看好长期发展的童鞋可以考虑入手。

户型分析
 
①户型分布格局及朝向

项目商品住房即1A栋、2B栋和2C栋的朝向和格局一致，每层7户。

每栋户型配比：65㎡98套，92㎡200套，120㎡50套

其中01-04户型，92㎡三房两卫，主要为东南和西南朝向。

05、06户型，65㎡两房一卫，主要为西北朝向。

07户型，120㎡四房两卫，主要为东南朝向。

户型介绍"

②01-04户型，建筑面积92㎡三房两卫：

户型方正实用，三房两卫，布局合理，房间尺度舒适。3.6米的客厅开间，4.7米的超大阳台面宽、2.5米的进深无论是功能性和舒适性都很高。
 
92㎡的户型整体南面朝向，通风采光较为优秀。儿童房采光面较小，且朝向不一样，01户型东北向，02户型西南向，03户型东南向，04户型西北向，相对来说02、03户型南向的采光和通风较好一些。厨房空间较小，没有65㎡的空间大，且没有生活阳台设计，对于三房人口较多的户型而言，空间较小，功能性受限。

③05、06户型，建筑面积65㎡两房一卫：

户型两房一卫，方正实用。3米的客厅开间对于家庭的主要开放式活动区域来言略窄，主卧门在客厅出入，动静区互受影响。洗手间干湿分离，厨房4.2米大进深设计，空间得到充分利用。
 
65㎡的户型整体西北朝向，虽朝向一般，但因小区楼体错位分布，该户型阳台和主卧没有遮挡，视野较为通透，而05户型的次卧被92㎡墙体遮挡，因临近其厨房和次卧窗户，预计受到影响较大。06户型的次卧并没有被遮挡，视野相对较为开阔。

④07户型，建筑面积120㎡四房两卫：

户型南北通透结构，阳台、餐厅、主卧均为东南向，通风采光较为优秀，横厅设计空间利用率高，客厅高达6.6米的采光面，主卧自然通透，舒适度高。

三个次卧均为西北朝向，客卫干湿分离、厨房带生活阳台，功能布局较为合理；入户门正对主卧门，后期房间布局可采取户型图上衣柜摆放位置，将解决私密性较差的问题。

样品房：