茨威格写道:“她那时候还太年轻,不知道所有命运赠送的礼物,早已在暗中标好了价格。”
2016年底,碧桂园以22.8亿元拿下坪山G11314-0092宗地。与茨威格预言所不同的是,当时碧桂园早已了然盖在这块地上的楼盘未来的标价。
两年后,这块地变成了凤凰公馆。冠着深圳首个“双限双竞”项目“出道”的它,价格最低2字头,均价只要3万加多点零头。
虽然价格很美丽,但据家在深圳论坛网友爆料,开盘当天去化仅不足7成。而这与网友爆料所说的开发商原本定下的8-9成的目标还有不少差距。
这究竟是怎么回事呢?
1、
我们先来了解一下凤凰公馆。
碧桂园凤凰国际公馆位于坪山区碧沙北路以西、龙勤路以南,紧邻在建的华谊兄弟文化城,占地面积3.34万㎡,总建面23.9万㎡,共规划2栋5座51-53F超高层住宅建筑,是坪山乃至深圳东部最高的住宅项目。其中项目1B和2A栋为51F的人才住房,1A、2B、2C共3栋商品房约1040套对外销售。
10月14日,凤凰公馆正式开售,主推1栋A座建面65平2房、92平3房及120平4房户型,共348套住宅。单价在2.6万-3.2万/平方米,均价大约3.06万/平方米,总价在171万-383万元之间,预计2020年底交楼。
3字头的均价就在于这块地是以深圳首宗限地价又限售价的条件出让,彼时已经明确该商品房预售均价需低于同类项目届时备案价的90%,且不得高于3 .06万元/平方米,最高销售单价不超过3.23万元/平方米。
和深圳5.4万/平的均价相比,3.06万/平的价格显得非常可爱,估计是深圳目前在售新房住宅里,最便宜的一个楼盘。
除了价格上的优势,凤凰公馆还有以下优点:
1、入手门槛地:面积段65平米起步,配上3万左右的均价,最低总价仅为200万左右;
2、毛坯出售:相比同为3万左右均价的奥园和泰华富需要另外缴纳约2500元/平的装修费,凤凰公馆不捆绑装修费,即使是业主想装修,也只需1500元/平,价格是相对良心的;
3、紧邻深圳未来地标之一—华谊兄弟文化城:在坪山十三五规划中,该区域将被重点打造为碧岭生态文化基地,华谊兄弟文化城落成之后,将会成为深圳的地标之一,相对关注度较高。而且项目周边多是低密度低层建筑,较少形成遮挡,视野比较广阔;
4、旧改规划,想象空间大:恒大、卓越、华盛、兆邦基、华谊等大型房企在周边有旧改项目,而且待建设开发用地比较多,政府规划将引入资金雄厚的房企进驻,预计会对片区的整体配套和环境带来较大的改善;
5、交通规划,未来出行便利:项目周边有围绕如坪山大道、沈海高速、南坪快速三期(预计年底通车)、坪盐通道(预计年底马峦山隧道贯通)、东部过境高速(预计莲塘口岸至盐排高速段年底通车)等多维度交通体系,交通便利;
2、
凤凰公馆的优点吸引了不少购房者。据说开放认筹才几天,已经有近千批购房者进行诚意登记。
但是14日正式开盘的时候,现场只有近300个客户,348套新房最终也仅去化200余套。
看得仔细的朋友们应该想到了原因:除了价格,其他说的多是规划,可不就像在“画饼”嘛。
没错!
要知道,凤凰公馆的位置并不是坪山的主流地段,周边农民房、厂房多,而且资源倾斜到坪山中心区,相比之下该区域的配套主要依托旧改。
1、交通:规划建设的14号线虽然能大大缩短该项目到市区的通勤时间,但一方面项目距离14号线沙湖站点较远,大概2.4公里,另一方面预计2033年才建成通车,时间周期长。而周边因为居民较少,公交线路也较少;
2、商业:小区自带1-3层风情商业街,但周边的卓越旧改综合体、华谊兄弟文化影视城、龙光玖云著规划商业等,都还没有成型,目前已经投入使用的商业配套距离较远且较为匮乏;
3、学校:自带幼儿园,周边2公里范围内的公立学校是汤坑小学,东面的沙湖社区规划有九年制学校和高中用地,但目前也只是存在于蓝图中;
4、休闲娱乐:坪山儿童公园,规划中;鹏茜国家矿山公园(包括地下迪士尼和华谊兄弟文化城整体改造),规模较大,预期投入资金较多,整体蓝图展现或较为漫长;
5、医疗:目前周边2公里范围内仅有健宁医院、社康中心等,距离项目约1.5公里的坪山人民医院的新址仍然待建。
而项目自身其实也是槽点颇多:
1、园林面积小,几近于无:项目没有围合式园林的较大空间,部分被隔出做商业用地,小区整体抬高规划为架空式园林,没有泳池等设施,对于注重生活品质的人群而言,相对舒适感较低;
2、楼盘密度高:每层7户,且户型没有赠送面积,房间小;
3、流通性低:该地块要求交房办理房产证后5年内不准交易,也就是说如果现在买了,统共还要等7、8年才可以转手;
4、对比周边二手房价格没有优势:就连前面提到的凤凰公馆的最大噱头——低价,对比周边1公里内唯一一个楼盘坪山首座2.6万/平的二手均价,也并不存在价格优势一说。
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总体来看,65平的起步面积,3.06万/平的均价,入手门槛低,对于刚需的诱惑力比较大,从周边区域规划来看,还是有发展潜力的,但蓝图的实现存在较大的时间不确定性,可能在相当一段时间里会对生活产生不便;
再综合配套和发展潜力来看,凤凰公馆的价格其实并不真的很“低”,而看到不少自媒体吹捧凤凰公馆为深圳“性价王”,私以为有夸大其词之嫌。建议刚需们还是多选多看多思考。