福田CBD地段的精装公寓——中洲湾，项目位于滨河大道首排，还有7号线和9号线双地铁，地铁覆盖福田CBD、后海CBD、深圳湾超级总部基地等深圳商务圈，快速直通粤港澳城市圈。现在项目周边公寓一房租金已经高达8000-9000元/月，两房租金达到了13000-15000元／月，真的是一房难求，项目在卖的是36-82㎡的户型，以后好出租，非常适合投资

开发商资历
项目开发商为深圳市汇海置业有限公司，是中洲集团的小马甲。中洲集团创立于1993年，是中外合资的综合性集团企业，在国内多个城市有自己运作成熟的项目，开发经验和实力较强。
作为深圳本土崛起的房企，深圳项目遍布全市，且业态丰富，办公、酒店、商业和住宅等业态的项目均有涉及。包括有中洲大厦、SCC大厦、πmall、深圳笋岗物流中心、中洲万豪酒店、圣廷苑酒店、黄金台项目、中央公园等。

福田大金沙片区整体规划 汇集地铁7/9号线
①项目的整体区位
项目位于福田区滨河大道与椰树路交汇处，临近滨河大道和京港澳高速等主干道，对外交通条件较好；还有轨道交通7/9号线，贯穿南北，一站到达车公庙交通枢纽站，便捷性较高。

【地铁】住宅地块临近地铁7号线上沙站（百度测距，约400米到达地铁口），商业地块靠近9号线下沙站（百度测距，300米即可到达下沙站B出口），一站到达车公庙站，车公庙站可谓是整个深圳的交通枢纽之一，目前由1/7/9/11号线交汇于此，可快速到达深圳各个区域。

【自驾】可快速到达广深高速、滨河大道和深南大道等城市主干道，对外交通较为便利；但区域内部交通环境堪忧，有待改善。

【公交】项目四周靠近多个公交站点，北面有滨河大道辅道有公交站点“上沙”，东面靠近地铁7号线上沙站也有公交站点“上沙村”，南面近福荣中路站，均有多条线路通往全市各区。

项目所在的区域是我们传统意义上的上下沙片区，也是目前政府打造的大金沙片区的一部分。环绕接壤该片区的有竹子林片区、车公庙片区和香蜜湖片区。

这几个片区“各司其职”，已发展出相互之间完全不一致的片区形态和特色。

竹子林片区内部的园博园、交通枢纽和较早入市的各类住房“三等分”，新盘不多见，近期则有宝能公馆，且因其学区划属于深圳高级中学初中部，即使区位一般，但销售情况和价格不错，均价在10万/㎡左右。

香蜜湖片区则是传统的豪宅片区，是深圳首屈一指的宜居片区。前期较为受关注的新房项目深业中城已改为长租公寓，引起市场一片哗然，不少土豪扼腕叹息。

车公庙片区则以产业用房、写字楼供应为主，近些年产业旧改较多，片区面貌焕然一新。

而上下沙所在的大金沙片区，相对上述三个接壤区域，反差更为明显。片区密度大，居住环境一般，人员流动复杂，是福田乃至深圳著名的城中村集聚区。

那么，片区的升级改造自然以城中村的城市更新为主，从2013-2018年这5年的时间里，断断续续有项目启动，京基滨河时代入市较为顺利，绿景红树湾壹号则建成后因内部问题无法成功入市。

中洲湾如果顺利的话应该会成为2018年整个福田区较为受关注的项目，毕竟它可以说是目前福田区在建规模最大的商住综合体旧改项目。

②大金沙片区的规划方向

在具体介绍中洲湾项目之前，老牛在此先简单地阐述下大金沙片区的整体规划方向和这一带的产业有哪些特点。

1）福田中心区域开发建设日渐饱和，商务区开始西拓、南拓，逐步延伸到车公庙和大金沙片区。

福田的发展日新月异，中心区已经不再只是中轴线两侧的土地——车公庙早就并入继而成为中心西拓的重要区域，中心区南拓、北拓、东进也此起彼伏，而福田大金沙片区则有望打造成福田新的商务、商业及改善居住等复合片区。

2）大金沙片区的产业以高新技术、文化产业为主，打造成为宜居、宜业和宜游的复合功能区。

大金沙片区将建成为宜居、宜业和宜游的多元复合功能区，重点规划高端服务业，电子和通信设备制造业，重点打造研发设计和产业孵化产业服务功能，以及集研发、生产、展示、销售为一体的工艺品交易和出口基地。

3）大金沙片区的旧改体量相当于大冲旧改的2.72倍，岗厦西旧改的5.44倍，是深圳核心区域少有的大规模旧改片区。

大金沙是福田区最大的旧改片区，政府拟投入300亿，总建面350万㎡住宅与412万㎡产业空间，大致是大冲旧改（280万平米）的2.72倍，是岗厦西旧改（140万平米）的5.44倍。

①商业配套

项目自带约16万平方米商业，包含一期约8万㎡大型集中式商业mall，二期约8万㎡商业街。规划业态有超市、影院、儿童、新零售、潮流餐饮以及特色商业创新空间等。

旁边有正在运营的大型集中式商业mall——京基KKone，建面达9.4万㎡；区域内还有岁宝百货和百安居中小型商业。

未来还会有绿景项目的3.5万㎡商业——绿景佐阾；不远处金地旧改也有规划商业辐射周边。

稍远一点还有石厦片区的天虹、马成时代广场等购物中心；福田中心区商圈选择就更多了，购物公园、君尚百货和cocopark等商业与项目直线距离在3公里内（根据百度测距）。

②教育配套

项目自带18班幼儿园，目前在上沙小学和上沙中学的学区范围内，教育配套较为一般。这两所学校原本作为满足上沙村的居住人员的教育配套，现在旧改重建，容积率增加了好几倍，居住人口有可能增加不少，但教育资源并未有增加，难保后期不会出现学位短缺的情况。

③文娱配套

项目周边的休闲文化资源配套非常丰富，高层视野和景观较为不错，有深圳高尔夫俱乐部、福田区体育公园、红树林公园和深圳文化创意园等等。

④医疗资源

区域范围内医疗资源水平较为一般，但好在项目区位尚可，去福田和南山的大型医院都不算特别远。

⑤周边旧改情况

以滨河大道为界，因项目临近车公庙商务聚集区，滨河大道以北的旧改主要以工业或产业用地为主，未来旧改方面也多以商务写字楼或升级版的产业园为主。而滨河大道以南主要以居住用地的旧改项目为主，作为车公庙商务聚集区的拓展延伸区域，临滨河大道一侧多规划为商业及写字楼产品。如京基滨河时代一期和中洲湾一期。

项目旁的京基滨河时代（京基下沙旧改）已全部售罄，绿景红树湾壹号（绿景沙嘴旧改）住宅则已是现房，均未开始推售，而金地工业区旧改尚无拆迁动作，其他旧改单元多为城中村更新单元，旧改主体众多，各方利益牵扯，旧改周期预计较为漫长。滨河大道以北多为工业厂房旧改，主体单一，相对进度较快，如万科捷荣创富厂旧改以及大汉王博金商务广场目前已接近完工，车公庙工业区第一旧改部分已开始动工。

项目整体规划
中洲湾四面环景，高层可观深圳湾滨海景观。南邻红树林自然保护区；北瞰高尔夫球场、福田CBD建筑群；西望深圳湾滨海休闲带。

中洲湾总占地面积9.7万㎡，总建面约126万㎡，集海景住宅、服务式公寓、写字楼、酒店、16万平集中式商业和商业街等多元业态为一体。
项目大一期主要由2栋塔楼和3栋服务室公寓组成，项目大二期由沿街商业、商务公寓和住宅组成。

 综合评价
①优势
1）受限于住宅供地的稀缺，福田近些年入市的新房越来越少，房价也水涨船高，加上近年来车公庙产业旧改如火如荼、上下沙片区旧改统筹规划，经济发展和环境配套提升值得期待，具有较大的发展潜力。

2）整体区位和交通较为不错，坐享福田CBD各项配套，更有轨道交通加持，距离7/9号线地铁口较近，一站即达车公庙交通枢纽。对外交通便利，临滨河大道和京港澳高速等城市主干道，福荣路、福强路、沙嘴路、新洲路连通中心区、福田南、车公庙、南山等核心区域。

3）高层视野景观非常不错。红树林自然景观资源和福田体育公园等是比较重要的加分项。由于住宅部分与红树林公园之间是小学和中学，并无高层建筑遮挡，可享受一线海景资源，超高层设计，中高层的视野更好，也更具价值。

4）总体量过百万的大盘，项目自身综合配套较为齐全，自成一体，属于福田区比较罕见的大体量综合体。

建筑面积约35㎡

分布在项目B座6个单位，东南或西北向。单房布局，具有3.8米的开间，但由于承重墙问题，实际的采光面小的多。5.7米的进深使得户型比例较佳，单面采光也不至于导致室内深处的光线较弱。功能齐全尤其带有烟道和阳台的设计具有良好的居住舒适度。由于朝向原因，东南向单位价格要比北向有优势，价格差距较大。

建筑面积约47㎡
南向端头户型，双面采光，与43户型相比空间功能效果更容易发挥，卧室可做玻璃幕墙半封闭，休闲会客空间功能更独立并能自然同分采光，还可以应急留宿之用。整体采光面较多室内光线相对充足。

总结：

公寓户型全都带有阳台烟道设计，居住体验较好好。

建筑密度较高并带有一栋小户型公寓，人口密集度较高在花园社区上不要做过高奢求。

高层景观优势较好。尤其是周边300米范围内建筑较为低矮，中层单位的视野也是很宽广。

对于住宅来说超高层住宅实用率相对偏低，但户型内部具有一定的改造空间，可以满足不同层次的需求。

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