正展逸园备案名：正展逸园

• 参考均价：58000元/㎡

公司于2003年成立，注册资本2010万元。

本以为这就是这个公司的全部，直到小编看到了它曾经的过往，原来该公司于2006年曾被万科收购90%的股权，当时还是曾经的深圳万科副总“肖楠”作为该公司董事长，直至2010年初，该公司易主，被现有法人收入囊中。2011年5月，将经营范围改为在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发。

经查询，该公司法人旗下公司，有深圳市潮宏基建筑工程有限公司的背景。潮宏基成立于1999年，注册资本已达2.21亿，市政公用工程施工总承包壹级，房屋建筑工程施工总承包壹级，地基与基础工程专业承包壹级资质以及房产开发资质。

该公司承建过很多政府投资的大型工程项目。如深圳市滨海大道市政工程、深圳市市民中心西楼工程、深圳市公安局指挥中心工程、深圳市会展中心地基基础及装饰工程、深圳市新党校工程、红岭中学工程、华联城市花园工程、深圳市大学城体育馆工程、深圳大运中心Ⅲ标段(游泳馆)工程、深圳市招商澜园、观园商品楼工程、深圳市第三医院工程、深圳地铁前海车辆段10标工程、深圳地铁前海车辆段12、13、14标段工程、深圳地铁前海车辆段上盖物业平台工程1、2标段等。

在罗湖也有自己的开发代表楼盘，规模相对较小。

虽正展逸园是正展实业第一个开发项目，但潮宏基的工程背景还是让人心安不少。

【市重点开发区域，坂田北产业聚集】
项目位于坂田街道布龙路以北，该片区作为深圳重点开发区域和一体化先行示范区，主要以华为为龙头，包括神舟、康冠等企业的电子信息产业集群，现有规模以上企业123家、国家高新技术企业280家，125个产业园区。坂田一个街道的GDP常年占据整个龙岗区GDP总量的半数以上，是龙岗区的经济重镇。

18年10月，区委书记张勇在坂田调研时指出，要争取在坂雪岗科技城打造一个拥有8万平方米土地面积的科技总部基地，集中引进一两个高新技术产业，形成集聚总部效应。并强调各部门之间城市更新、规划国土、产业等部门要共同参与，分轻重缓急，共同将以华为为中心的坂雪岗科技城建设得更美更好。

【扩容提质 加速推动】

受旧改进度影响，北片区增量土地匮乏，城市建设滞迟。根据深圳商报相关报道，18年坂雪岗科技城北区的城市建设用地达到16.67平方公里，占比75.16%，非建设用地面积5.51平方公里，占比24.84%，北区的城市建设用地已接近饱和。北区相对工业用地占比大，商服用地、市政公共设施、绿地广场等用地严重不足，已经对坂雪岗科技城的城市品质提升和创新升级发展造成了突出影响。

相关部门于17年提出将坂雪岗科技城扩容至坂田布龙路以南片区，18年《坂雪岗科技城扩容实施方案》获审议通过，19年4月，坂雪岗科技城片区纳入《深圳国家高新区扩区方案》。在《扩容实施方案》中明确确定，经扩容后，坂田南片区将纳入坂雪岗科技城，总面积28.51平方公里，可新增配套设施用地565.79公顷、产业用地110公顷。

坂雪岗科技城作为龙岗的西核心，定位以世界级新一代信息技术产业集群为核心，打造科技创新产业聚集、人居环境优越、社会管理高效、高端人才聚集的粤港澳大湾区科技产业与城市融合发展示范基地。

【交通方面】

项目旁的坂澜大道两侧因目前住宅和产业密度较低，主要的地铁和公交线路都规划在坂雪岗大道（华为旁），项目距离在建地铁10号线的华为站和贝尔路站有1公里的距离，相对步行距离较远，或可通过其他交通工具换乘，地铁线路对于本项目并没有直接的利好作用。

项目毗邻城市干道坂澜大道，可快速连接坂李大道，也可由贝尔路到梅观高速到达原关内。与华为基地和天安云谷约几公里的距离，如果在这些区域上班，开车出行则较为便捷。

坂银通道：预期2019年年底完工，预期未来从坂田出发可12分钟到达福田。

坂田一直以来并没有直接通勤市区的行车线路，到福田需要绕行皇岗北路或者清平高速，交通方面与关内的衔接较弱，坂银通道开通后，时间将缩短至大约12分钟，可便捷享受福田CBD成熟的市级配套。


地铁10号线：起自福田口岸，终点为平湖中心，途经福田、龙华、龙岗三区，是连接深圳中部发展轴和福田中心城区的主要交通线路。

10号线计划2020年建成开通，按照规划，10号线24个地铁站中有9个站均在坂田区域内，通车后，将结束坂雪岗、华为新城等不通地铁的状况，预计将改善梅林关拥堵，分担4号线的运营压力。将对龙华、坂田、平湖三大区域的交通起到较大的改善作用。

周边配套解析

项目周边以规划旧改为主，未来将取代目前老的农民房和工业园区，周边的城市面貌将得到整体提升。项目2公里范围内，规划建设有公园、医院、艺术中心、商业、产业园等多种资源，且项目车位充足，开车出行，相对较为便利。

【商业配套】
项目临近万科城，但其配建商业多集中在西侧靠华为一面，距离项目约1公里，临近项目的部分基本无商业规划。目前坂田北片区较大商业则为信义嘉御山的天虹，距离项目约2公里距离。未来或可期待佳兆业城市广场以及万科世畅自行车片区配建的大型商场。

【医疗配套】

项目北侧规划为综合医院用地，目前尚无具体建设时间，南向距离项目约1.5公里处，即是在建的市三甲吉华医院，未来就医较为便利。但医院规划，相对对周边的交通会产生一些压力。

【教育配套】

项目自身并没有配建幼儿园，可选择一路之隔的万科城幼儿园（需要天桥通行），后期可期待周边旧改所配建学校资源。

正展逸园的小学学区在雪象小学，初中在深大师院坂田学校（龙岗区综合排名21位），小学距离项目约600多米尚可接受，但初中位置距离项目约1.3公里。或还可选择3公里外的深圳外国语龙岗国际校区。

【休闲配套】

雪象体育公园已于18年底动工开工，计划明年完工。该公园距离项目约600多米，且法定图则显示规划有连接公园的延伸绿化线，对项目有直接利好。

坂田艺术中心规划

更新时间：2019-07-26

地块信息

正展逸园在官网显示于2014年10月正式土地登记，并于2015.3月拿到建筑工程规划许可证，并于同年9月份通过土地使用权抵押，获得建设开发启动资金。

从谷歌地图的历史图像来看，该地块14年开始动工，16年还现塔吊痕迹，17年初主体竣工，18年9月还在处理园林细节，进度较为缓慢。

项目于17.8月份就已经收到工程验收合格证，作为一个毛坯出售的项目，为何要间隔近2年后才对外销售呢？

项目整体规划

项目位于坂田中心坂澜大道万科城东面，由深圳市正展实业有限公司进行开发，占地面积19911.17㎡，建筑面积51744.55㎡，共13栋楼，包括1栋高层，12栋别墅。

正展逸园已开展示中心，在售高层128平三房两卫、159四房两卫大户型，均价5.2-6.8w的区间价，别墅大户型均价10w+，高层总价750w起，别墅2000w起，容积1.1，车位比1：3，毛坯现楼交房，验资50w看高层样板，500w看别墅样板。

项目的平面布局，西面靠近坂澜大道，西北角是一栋高层约22层，剩下的12栋为别墅均为地面4层，据销售人员介绍，别墅共6层。

从布局来看，项目优势在于纯大户社区，容积率低，密度低，缺点是占地面积小、内部配套较为缺乏。

7月最新进度
高层

大门

不利因素分析

1、紧邻规划医院，或有交通等影响——根据17.7月份调整的法定图则中显示，正展逸园北侧和东侧用地规划为综合医院用地，未来周边或有交通拥堵的困扰，其他方面，一般置业者对医院类的公共配套会希望近而不临，在环境因素或有心理方面影响。

2、资源不符“豪宅”形象——项目产品在规划上主要以高层大户、别墅的高端线为主，却没有豪宅标配的资源。如自然景观资源，西边是万科城，南面为工业用地没什么景观资源，北面和东南规划为医院和住宅用地，后期预计会被高层遮挡，山景资源少的可怜。

项目占地小，园林规划受限，看规划图，无泳池、会所类社区配套，或仅有高层旁一些绿地广场规划的活动空间。未来沿平南铁路或将规划有绿化用地，可连接至距离项目约700米左右的雪象体育公园。

、新政影响，定位尴尬——项目开发企业非名企、自身规划受限、外部资源不足，最大的卖点即是纯大户、类别墅加充足车外这几个卖点，这样的条件够豪宅有点费力，在价格上可以算一个豪刚产品，且后续增值空间有限。资产选择上，单纯以户型为主要购买条件的购房者应该不多，且选择余地很大。

因周边产业密集，在之前，或许还有企业可以绕开限购，购买商品住房作为一种资产配置。但在18.7.31的新政中，提到暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房的新规。

买得起的看不上，看的上得买不了，这就尴尬了。

小结

项目在产品的角度以高层大户和类别墅为主，政策条件下，在整个深圳的新盘中都属于稀缺产品，使项目具有一定关注度。项目全南向，高层仅一栋，其余为类别墅产品，南北通透无遮挡。车位比1：3，车位充足。

除产品外，开发品牌名气小，受地块限制，内部规划施展空间受限，外部也没有相应的资源加成，但其价格却参考优势远大于项目本身的万科城。同等产品中，项目附加值太低，同等资金条件下，置业者的选择空间较大，而对于项目来说销售难度增加。

项目周边旧改进度缓慢，整体居住环境短期难以得到改善，北侧紧邻规划医院用地，对于周边交通或会产生一定压力，商业、教育环境的改善或可期待周边旧改的规划配建。

更新时间：2019-07-26

正展逸园获批了现售许可证，已在住建局官网公示，本次备案房源主要位于1-13号楼，共118套，涵盖住宅和别墅两种产品。

其中住宅，位于1号楼，共82套，户型建面约128-177㎡，均价5.9万/㎡，单价区间在5.02-6.82万/㎡，总价区间在644-1086万/套；

别墅产品，位于2-13号楼，共36套，户型建面约163-298㎡，均价11.5万/㎡，单价区间在9.5-13.6万/㎡，总价区间在1590-2996万/套。

部分备案价格

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