继昨天宝安的大悦城拿到预售证后,今天南山西丽豪宅金众麒麟公馆也拿到预售证。
金众麒麟公馆位于南山西丽深圳动物园附近,本次备案854套,备案均价约8.85万元/㎡?6500元/㎡装修费,户型建面约100-177㎡。最低单价80000/㎡,最高单价100950/㎡,总价800万—1787万/套。
项目将于明日(10月12日)开盘,前期认筹金100万,但交了认筹金以及开盘当天都没有任何折扣。
金众麒麟公馆南面看墓地?金众麒麟公馆是谁开发的?
单价近9万+6500元装修费,价格虽然比先前大家预测的10万要低。但跟同片区前期开盘的宝能城、京基御景峯来说,价格基本稍高。目前西丽片区的新房,8字头已站稳,9字头基本也够到了,那么10万+还远吗?
西丽这几年规划利好不断,交通便利,住宅纯粹,环境优美。一众新盘入市,价格与南山著名的粤海街道所差不多。西丽算是南山的最尾端,原来是荒郊野岭,远离市区,这里有大学城、野生动物园、西丽湖度假村等设施,都是远离市区的配套。
金众麒麟公馆从豪宅角度来说,周围环境优美,交通方便,性价比其实还算不错。但是从区位来说,西丽并不主流,金众麒麟在南山整体处于“一流大区、二流板块、三流地段位置”的感觉。
但如果从豪宅角度来说,金众麒麟的环境还是最优的。然而出行和学校配置来说,优势并不明显。金众麒麟公馆目前的学位是大光堪小学,中学为深圳大学城丽湖实验学校,在南山的排名较为中等。同样的房价,宝能城的学位是南科大,明显好一大截。
从链家数据上看, 目前金众麒麟公馆周边二手房挂牌价格中,楼龄在20年左右的小区单价基本在7万元以下,部分下探到5万元左右。以西湖林语和桑泰丹华为代表10年左右楼龄较高品质高层住宅,挂牌单价在9万元左右。金众麒麟公馆的区位及景观资源是其标榜"豪宅"的重要资本,其设计及定位也会高于西湖林语。
小编看来,有一点因素将直接制约着项目未来的增值空间:学位问题。
深圳对西丽片区的未来有很宏大的规划,将打造西丽湖国际科教城,包括西丽高铁枢纽、留仙洞总部基地、大学城等,都是包括金众麒麟公馆在内的区域内楼盘的增值项。但目前的价格已将规划利好的溢价表现,将来能否有更大增值潜质. "学位"将会成为最大的决定因素。在深圳,一个好的学位对房价的影响之大已无需赘述。
项目主打“湖景”豪宅,因为项目西边就是西丽湖,高层住宅还是可以远眺西丽湖景和麒麟山景,而且附近多为低楼层的项目,基本不会遮挡湖景观看,所以这个“湖景”得到保证了。
项目的生态环境景观资源的确是一等一,有山有水,还安静,但要说是豪宅感觉还是有一定的差距。
周边商业配套少,后期生活物购买将会成为一个问题,虽然项目地块上规划有公建用地,主要为商业和办公,但大型商业配套上区域内还是暂无的。
项目东面和南面隔着一条马路就是动物园,此前外界担忧会受到动物园气味的困扰,但在实际踩盘中关于特殊气味方面并不存在,不排除天气情况的影响。
关于动物园还传出消息称将会搬迁至坪山,原有地块将规划为高校,不过搬迁日程或将遥遥无期。而且届时动物园搬迁,地块施工建造,噪音也或将影响金众麒麟公馆的居民生活,存在潜在隐患。
项目北面是资本市场学院,南面也紧邻大学城区域,板块内的高校教育气息浓厚。项目再往北边有一个麒麟山庄,深圳麒麟山庄是深圳市委、市政府的重要接待基地。这些设施给项目带来了一定的高级感,但作为豪宅,底气还是不太足,更像一个度假区的性质。
仅仅有环境,是不一定能支撑豪宅的未来的。东部盐田区曾经也有不少打着无敌海景的豪宅,但几年来涨幅几乎为零。如华侨城天麓此前业主出售价格和08年购入基本持平,10年过去了,业主可以说是亏损出售!
而深圳能增值、被认可的豪宅主要聚集在深圳湾、华侨城、香蜜湖区域,顶级豪宅的价格上到了近20万/平米。这些区域的豪宅除了拥有优质的景观,地段和配套都很好,有优质的学位和高端的商业。
金众麒麟公馆景观资源是很突出,但其他配套上目前并不完善,仅依靠景观托起项目的竞争力,豪宅说服力还是不太强。
而且项目预计推售856套住宅,但据了解车位数仅有880个,虽然车位比超过了1:1,不过项目本身定位较高端,车位有可能出现不足的情况,这方面将是潜在缺点。
西丽片区内,依托环境优势,楼盘多打造成景观突出的豪宅性质住宅。金众麒麟公馆项目周边也主要偏景观化豪宅。
西丽山庄与项目位置不远,紧邻西丽湖水库,目前链家二手房均价14.5万,西丽湖地铁口西湖林语均价现在有9万左右。周边也存在4-6万的住宅,不过多有20年左右的楼龄,外表略显老旧。
附近优质的楼盘,价格已接近10万,西丽大学城内,宝能城10万,博林天瑞8.6万、桑泰丹华8.8万,近期已开盘的京基御景峯均价也在8万左右。金众麒麟公馆主打湖景豪宅,价格也注定不会低,9-10万的区间可能会有。
不过西丽片区内房价情况较为平稳,去年7月西丽均价在6.8万左右,今年6月西丽成交均价在6.3万左右,整体有轻微下降,但波动不算大。如果项目选择投资,房价被周边抬高的情况下,升值空间就显得不太明显。
图片:来源中原地产
虽然整个片区内享有高铁新城、西丽湖国际科教城等规划利好,但金众麒麟麒麟公馆周边主要为休闲度假区,西丽的整体利好对项目的提升作用有一定的受限,而且若依靠大学城文化教育氛围的带动,提升缓慢。
总的看金众麒麟公馆自住性质较强,如果对居住环境要求高、孩子教育需求上没有担忧的,这是一个值得考虑的环境优质的住宅项目。项目投资属性就不是特别明显,投资豪宅,福田、南山区域更值得考虑。
交通配套
项目距离7号线西丽湖站约700米左右的距离,步行仅要10几分钟的时间。再者项目设置有动物园公交总站,公共交通便捷。基本上交通情况还不错,便利程度良好。
商业配套
金众麒麟公馆处于大学城片区,地理位置基本在片区的边缘,周边大多为休闲居住场所,大型商业配套这方面比较缺乏。据悉最近的大型商业中心为1.5公里外的益田假日里,将于今年开业。此外,项目也配建有商业,不过体量应该不大,基本生活需求可以解决。
学校配套
项目划分小学为大磡小学,中学为深圳大学城丽湖实验学校,丽湖实验学校在南山区内大概排名20左右。与周边这些著名高校相比,中小学较为普通。
整体上看,金众麒麟公馆在配套设施上分布不太均衡,优良不一,在学校、商业这方面比较欠缺,交通配套也大概只是在标准线以上。项目突出优势不明显,其他配套设施较为一般,所以感觉豪宅性质不强。
项目总占地面积约4.4万㎡,容积率3.18,总建筑面积约19.4万㎡,分为公建用地和住宅用地,住宅规划6栋共856户,公建用地为商业和办公区域,此外项目还自带幼儿园。
户型参考:
金众麒麟公馆本次主推100-110㎡3-4房,135-175㎡4-5房,大户型产品适合改善居住的人群。
最后总结一下项目的优缺点:
项目优点
1、项目背靠西丽湖等生态区,生态资源丰富,安静宜居,舒适度高。
2、地铁步行10几分钟,比较便利,周边公共交通也较多。
3、大学城环绕,人文教育气息浓厚。
项目缺点
1、商业配套缺乏,目前无规模范的商业设施。
2、中小学教育资源一般,无明显亮点。
3、紧邻动物园公交总站,便利交通的同时也带来人流多且杂的问题。
可选竞品楼盘比较
大学城板块新品住宅较多,京基御景峯同样也是主打景观化的优质住宅,同时还是地铁口物业,交通更加便利,但位置较为偏僻。宝能城新推住宅普遍反应略逊于一期,但周边配套较为齐全,后期区域会比较热闹。