金九银十，深圳楼市还处于818先行示范区政策利好的余热期内，好几个新盘都在摩拳擦掌，跃跃欲市。龙华的金茂府无疑是其中关注度最高的网红盘之一，硬广软文早就已经满天飞，今天我们也来简单聊聊。

不蹭热点，只聊干货。

金茂府被称为网红，不是因为她会跟去年的华润城三期等网红盘一样被大幅限价，也不是因为她会跟湾区几个网红豪宅一样涨幅一骑绝尘，而是其自带光环的名门＋地王出身，以及颇为坎坷的生世。

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我们把时间回拨到2016年6月。

彼时的深圳楼市刚刚经历了15年翻倍行情的历史性高潮，16年年初依然也有一波惯性小阳春，楼市惯例，政府在328出手调控，非深户买房社保一改三，最近的这一波深圳房产投资盛宴宣告落幕。

很多人包括开发商都以为这次政府的调控只不过是跟以往一样，短暂冷静下之后，几个月之后舞照跳、马照跑。

更不会有人能知道，接下来的三年，深圳绝大多数的片区和楼盘，将会横盘三年。对于很多片区和楼盘，甚至到了2019年都要快说再见的今天，还依然看不到未来。

作为全国明星城市的深圳，风头正劲，新兴产业布局完整，发展势头良好，一年前开启的前海蛇口自贸区建设正在大干快上，深圳北进、东进的新方向新动能呼声高企，仿佛整个深圳的小宇宙都在爆发，对于绝大多数普通的深圳人来说，你不会认为北进、东进与西进有什么差别。

至于龙华，经过几年轰轰烈烈的新区建设和北进运动，龙华人民已将福田重新定义为龙华南，红山也加冕为深圳最新的宇宙中心。

开发商跟普通购房者一样，对城市发展方向和脉络一样有其判断，用脚投票。深圳作为国内民营经济最发达的城市，本土的潮汕系开发商几乎占了房地产开发行业半数以上江山，很多外地的开发商，无论是央企、国企、还是民企，都早已对深圳觊觎已久，垂涎三尺。

在这个大背景下，金茂与电建两家央企，气宇昂轩的联手拿下了政府出让的这块位于龙华红山宇宙中心旁的住宅用地，过江龙就是不同凡响，志在必得，一出手就是地王，楼面价5.68w，已经贵过当时周边二手房5.5w的均价，面粉贵过面包。除去幼儿园可售面积13.7万平，楼面价已超6万。

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而且这块地的出让条件极为苛刻，不能预售，必须现楼交付，这意味着对于开发商的实力要求极高。

金茂府的实力自然勿需多言，央企背景，全国著名的豪宅专家，很多城市的金茂府都是当地的标杆性豪宅，深圳的第一座金茂府，所有人都翘首企盼。

又是地王，而且是面粉贵过面包的地王，出道即巅峰，说不被关注是不可能的。

82.9亿的拿地总价，三年开发周期，以金茂府一贯的高品质，建安成本不会低，再算上现楼销售的高资金成本，龙华金茂府开盘的时候卖个10w差不多也只是保本。

开发商拿地的时候意气风发，肯定是奔着三年后上塘二手房价10w+去的。

要是深圳楼市再跟之前两三年一样的发展脉络，将近6w拿的地，三年后卖个10w，应该也不是很大的问题。

可人算不如天算，这三年的龙华市场走势，却一直在狠狠打脸。

看看紧邻金茂府的几个二手房的价格就知道了，楼龄大都还比较新，具体价格大家随便找个房源app就可以看得到，我就不放截图了。

13年1.46w拿地的地王，14年3.25w开盘的中海锦城现在二手放盘价大概在7.5w左右；

15年入伙的和平里二期，现在二手放盘价大多在5.5w左右。

12年开盘的不老的建筑潜龙曼海宁，现在二手放盘价大多在6.5w左右。

就连一直蹭地王金茂府热点、一路之隔在17年以6w+开盘的鸿荣源尚峻，现在二手放盘价也才7w多，一手业主基本没赚钱，算上这两年首付的资金成本，应该还是亏的。

周边区域的二手房价格是如此的不给力，金茂府却10w只是保本，还要挑战12w，甚至13w。这个死局要怎么破？

真心不容易。

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既然拿地成本高了，那就打掉牙，和血吞，一条路走到黑。更要坚定走豪宅路线，请最好的设计师，用最好的材料，做出最好的品质和最高的逼格，请最牛逼的明星代言，逼格圈层文化意境，看得见的看不见的，能吹的牛逼一个都不能少。

大体也就是这些了，金茂府目前也确实是这样做的。

这些软的硬的都加上去，比周边贵3w，开到10w，也差不多了吧，但这只是保本，总不能干亏本买卖吧，再怎么破？

第一批开盘10w保本走个量，多给几个99折，赚个人气，后面的顺销慢慢卖，烧高香后面市场越来越好。

最重要的是，销售要总是神秘的告诉你，老板不想卖，啥意思，你懂的。

或者，实在撑不住了就拉下面子，启动中介销售大法，二三级联动，高佣代理，全城狂推，加快出货，也分点汤给广大中介兄弟们喝。

没有中介卖不掉的新房，只有佣金给得不够高。

市场再往上走走，两三年后，应该也能清盘。

这应该是最好的结局。

现在备案价还没有出，所以价格我们只能猜。猜完单价，我们再看看总价。单价和总价的关系有时候很微妙的，有时候单价高，总价低，有人还是会买单，怕就怕单价高，总价也高，双高。

金茂府的户型有125三房，155三/四房，185四房，248五房。妥妥的大户路线。

125三房因为门槛低，关注度肯定比较高，据说这种户型一般还买不到。如果按12w均价计算，总价也是1500w。如果最低楼层10w，最高楼层13w，总价区间为1250-1625w。

不算不知道，一算吓一跳，这个总价可以在哪里买三房，大家随便搜搜就知道了。

金茂府现在肯定没有赠送，那就按75%的标准得房率计算，套内则有94平，大致等于目前华侨城在售的新天鹅堡三期125平的套内面积，也等于有赠送的深圳湾入门级吉祥龙89小三房套内面积。

而价格，也相差不太多。

这样的结果，真是比较尴尬。

据说125货量不多，只有一个户型，几十套的量。而且位于小区最南端，4号线轻轨就从门前过，几分钟一趟，实在是郁闷。

金茂府和旁边的4号线轻轨

再算下其他总价，155平三房/四房，如果也是10-13w单价区间，总价则是1550w-2015w。

185平四房，以10-13w单价区间计算，1850w-2405w。

248平五房，以10-13w单价区间计算，2480w-3224w。

不管其他，这样的总价算出来之后，真让人尴尬，这个总价应该在深圳湾、香蜜湖也可以挑挑了。

如果是这样，为什么要来龙华买？仅仅因为是金茂府？因为其高品质？高逼格？

而在龙华，周边6-7w的均价，你却要挑战10-13w，难度不是一般的大。

这背后的逻辑，大有文章，就不展开了。

当然，我相信一定也会有金茂府的铁粉为情怀买单，或者龙华本地的土豪只买新房不差钱。

可惜了深圳这第一座金茂府，真是在一个错误的时间，生在了一个错误的地方。

金茂府既然能风靡全国豪宅市场，成为一个高端豪宅IP，自然有他的过人之处。最为人称颂的当然是其品质，尤其是科技豪宅的概念和实践，确实秒杀国内绝大多数开发商。

我曾经去过北京第一座金茂府--广渠金茂府，其通过打通地下25米的地下水，循环至遍布毛细水管的墙体，恒温恒湿的设计在北京这样的城市就显得非常鹤立鸡群，科技感十足，也非常受欢迎。

全国第一座金茂府--广渠金茂府，北京09年双料地王

这次来了深圳，因为深圳气候比北京好太多，所以也不太需要这种设计，在建筑墙体外立面、门窗用材用料、园林、地下车库设计建造、室内装修等肉眼能感知的部分都看得出都下了不少本，我看惯了豪宅，肯定不会觉得特别惊艳，但是品质不错这点是肯定的，具体细节我就不展开了。开发商也已经请了一个全国房产大v写了一篇赞赏其品质的优秀软文，应该可以吸引一些全国土豪。

受上塘这个地块的限制，龙华金茂府基本没有什么景观，248的楼王大户型也就只能看看园景，实属无奈。

逼格满满的车库，绝不输湾区顶豪

户型方面，因为没有现在的新盘都没有赠送，得房率大概都在75%的正常水平，所以也没有太大必要去抱怨其没有实用率和赠送率。我简单讲讲我看到的几个户型的特点，有优点，也有不足。

1）户型总体基本方正，厅出阳台，通透，精装标准高，品质可圈可点。

2）不过金茂府所有的户型通透，基本都不是深圳人传统喜欢的那种南北通透。客厅是出阳台，另外一边的餐厅金茂府不是直接出阳台或者凸窗，而是直接连接厨房。无论是155的三/四房，还是185的四房，还是248的楼王五房，基本都是这样。这种设计在北方很常见，想必金茂府这次是直接copy北方金茂府的设计了。

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3）金茂府一共有八栋围合式建筑，南边三栋因为紧邻隔壁的中海锦城，所以没有设计成南边出阳台，而基本都是客厅朝北出阳台看花园，景观面在北面，这点可以理解，但是朝北出阳台毕竟没有朝南出阳台来得习惯，相信南边这几栋的单价肯定也会低一些。

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4）客厅开间尺度不足，各种户型基本都有这个问题。虽说没有赠送，导致使用率中规中矩，但是各个户型的开间，明显与户型面积不匹配。155平的三/四房，客厅开间4m左右，最大的楼王248平户型，客厅开间也才5.3m，

要知道，豪宅之所以是豪宅，在产品方面，除了品质，尺度和气场也是非常重要的。尺度很多是通过客厅开间这一进门最直观的感受体现出来的。才5m多点的开间，对于248平楼王户型来说，明显偏小，颇为遗憾。

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5）但是248的楼王户型，我看到了一个我一直很喜欢的家庭厅设计。这种设计在北方的300+大户型中经常看到，深圳一些超大户型也开始有零星出现。对于平面户型来说，因为不像复式或者别墅能够实现更多的功能区分，家庭活动一般都只能在客厅。家庭厅则很好的分流了客厅会客和家庭成员活动的高阶需求，是很好的理念和不错的设计。

金茂府目前开盘在即，样板房也已经开放，方方面面大家都可以评头论足，还剩唯一的悬念就是学校了。目前金茂府所属学区里的学校还拿不上台面，但是销售信誓旦旦的告知一路之隔的空地将会引入一所名校，而且是由金茂代建。

金茂府一路之隔的恒大项目，以及学校用地

名校对于周边学区房价格的带动，不用多讲，看得出金茂为了卖楼也是使出了浑身解数，值得点赞。

以目前龙华以及深圳市教育资源的布局和分配来看，深圳市属名校应该不太可能在这个地方开分校，那么不出意外，应该是一所外地名校，这种也符合金茂这种央企的风格。

市属顶级名校开分校，一旦坐实，房价肯定会立即跳涨，这种案例我们见得太多，已经是共识。

但是外地名校来深圳开分校，能否成为真正的名校呢？答案肯定不会是这么简单的，外地名校来深圳开分校的案例已经不少，真正成为深圳人所认可名校的却屈指可数。

甚至，有的名校集团开分校，都不一定会得到市场的认可，更何况外地名校了。

因为一所名校之所以成为名校，绝不是挂一块牌子这么简单。其背后是政府、师资、生源以及家长等多方面、多种力量长期综合力量共同作用的结果。

金茂府的名校后续成色如何，我们只能拭目以待。

虽说这座金茂府还未正式开卖，但是简单扒完之后，最大的感叹就是金茂府这一路走来的坎坷与不易。

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央企豪门拿下宇宙中心地王，一时风光无两。

盛名之下，也难敌市场的变化。

自己约的炮，含着泪也要打完。

我经常讲，只有二手市场才是检验房价的真正战场，一手卖得好，绝不代表二手市场也必然会卖得好。

今天，还要再加上一条，不要迷信开发商，更不要迷信地王，开发商也是人，也会看走眼。15年底尖岗山泰禾7.8w拿的地王，到今天都还荒着呢。

冲动是魔鬼，有时候，开发商在土拍市场上杀红了眼拍出地王，本质上跟韭菜小白买房追涨杀跌没啥区别。

未来充满了不确定，每个人都要对未来有自己的判断，判断的前提只能是最大的专业和极度的自律。

专业方面不用多说，没有专业，你连门都摸不到。

纪律方面，则是宁可追逐看得见的、经过检验的稳妥收益，也不要轻易去博看不见的、充满不确定的高风险收益，何况，有些高风险背后，压根还没有高收益。

真正硬核的房产投资，背后其实是这种自律。

金茂府的slogan是，人生得一府，至此尽从容。

祝金茂府的业主们，未来从容。