2018上半年，福田入市新盘仅有臻山府二期和天健公馆两个住宅项目。未来，关内新盘将会以城市更新的形式入市，因此大金沙片区作为福田最大旧改片区备受关注，而区域内两大新盘绿景红树湾壹号、中洲湾近期成为福田焦点。

绿景红树湾壹号开发至少已有6年之久，原本计划2015年下半年开盘，后因某些原因延期至今再传开盘消息，目前在蓄客中；中洲湾作为目前福田在建规模最大的商住综合体，总体量超过百万的大盘，自成一体。

那么，两者之间孰优孰劣，接下来小楼从区位分、项目、优缺点、周边二手房等几方面分析，为购房者指明其中利弊关系和提供最佳的置业方案。

绿景红树湾壹号和中洲湾均位于大金沙旧改片区内，作为福田最大旧改片区，总建面350万平和412万产业空间，是华润城2.72倍，岗厦西旧改的5.44倍，其中包括四大城中村、三大工业区和一个旧住宅区。

未来政府将投资300亿重点打造，分近期、中期、远期三个阶段规划，届时定位是以高新技术、文化产业为主，宜居、宜业和宜游的复合功能区。

目前，大金沙片区是与之接壤片区中发展现状最差的，周围片区有竹子林片区、车公庙片区、香蜜湖片区。相比上述三个接壤区域，大金沙片区反差更为明显。片区密度大，居住环境一般，人员流动复杂，是深圳著名的城中村集聚区。

片区内有7号线贯穿而过，距离中转站车公庙站仅有1个站距离。学校方面，上沙小学和上沙中学在学区范围内，教育配套较为一般，不过未来金地工业区内将建一所不小于54班九年一贯制学校，值得期待。

值得一提的是，片区旧改进度落实可能存在一定的阻碍，需要一个较长的周期来兑现。比如，以中洲湾为例，从计划到立项再到拆迁建设，中间已经耗费5年，更何况整个大金沙片区更新换代比单独项目难得多。

目前，大金沙片区将入市新盘有绿景红树湾壹号、中洲湾，小楼通过实地考察，从地段、楼盘品质、户型、价格对比、升值潜力等5个方向，逐一对比分析。

~绿景红树湾壹号~

项目位于大金沙片区沙嘴区域，由4栋组成，集海景住宅、公寓、写字楼、酒店、商业为一体的45万平综合体。目前在售为C栋80多平2房（3梯6户）、D栋139-167平4-5房（3梯4户），B栋200平3单元2梯2户本次推出可能性不大。

~中洲湾~

项目总占地9.7万平，总建面126万平，是集海景住宅、服务式公寓、写字楼、酒店、16万平集中式商业和商业街等多元业态为一体。目前在售为大一期的两栋住宅，建面在89-166平3-5房，其中166平左右由回迁户先选。首批次推出户型面积段来看，以89平为主，142平4房为辅，贴近刚需+改善型购房需求。

从区域定位、现状、发展、交通、商业等其他配套综合来看，PK结果：短期，绿景红树湾壹号＞中洲湾；长期，中洲湾＞绿景红树湾壹号。

~绿景红树湾壹号~

外立面：3-5年前建筑物，灰棕色贴砖，不显旧，风格偏老。

园林景观：3层底商，空中花园，园林精致。

内部造型：沙盘建造偏小，营销中心设计中规中矩，80多平样板房简单中式设计，139/167平港式现代设计风格，空间舒适有度。

装修标准：毛批，现房交楼，最早2019年5-6月

物业管理：网络上口碑较差，之前1866有维权事件发生。

配套设施：3.5万平佐伶购物中心、1栋写字楼/公寓/酒店综合楼、7号线沙嘴站、上下沙文化广场、福田体育公园等。

~中洲湾~

外立面：在建新楼，浅色铝板，带部分玻璃幕墙，现代风格十足

园林景观：一期花园偏小

内部造型：营销中心现代设计风格，下沉式首层风格，古典竹木栅门窗，米灰石墙，3层空间。

装修标准：毛坯交楼，预计2020年

物业管理：网络上有部分差评，2017年度深圳物业服务综合实力50强之一。

配套设施：一二期共16万平商业、共享旁边9万平KKone商业、9号线下沙站/7号线上沙站、上下沙文化广场、福田体育公园等。

PK结果：楼盘品质上，中洲湾＞绿景红树湾壹号

~绿景红树湾壹号~

D座C户型，建面84平2房

网络流传户型图，有误差，应为偶数层

此户型是2房户型中景观最佳的，西南向看海景，无遮挡。奇数层厅出阳台，卧室房间偏小，客厅无阳台带落地窗。所有两房户型门外较大公共区域，即公摊面积较大。后续墙体是否能拆动，不太明确。

C座B/C户型，建面139平4房

网络流传户型图，有误差，应为偶数层

此户型西南朝向，看海景，奇数层厅出阳台，为通透户型，双卫设计。三卧室西南向，看海景。个人认为本户型为几种户型中最佳的。

C座A/D户型，建面167平5房

网络流传户型图，有误差，应为偶数层

此户型西南朝向，看海景，奇数层厅出阳台，为通透户型，双卫设计。入户花园旁卧室偏小，样板间未封窗，不明确后期是否能改动。

~中洲湾~

从标准层总平面图上来看，户型总共18种之多，其中住宅户型以89平3房、142平4房为主、160多平（回迁户选定）。

C座O/N户型，建面89平3房

朝向分东北向和西南向，客厅开间3.5米，带7平大阳台。主卧为外侧临近客厅，开间3.3米，带落地窗；次卧建面不足9平，也带落地窗；儿童房与次卧相邻并列靠内，建面7平米略偏小。不足之处，卫生间与儿童房对门开，餐厅位置偏紧促。

D座S/C座P/A座B户型，建面89平3房

此户型有东南和西南朝向，客厅开间3.5米，带8.7平大阳台。主卧开间3.35米，带大落地窗；次卧为近门位置与卫生间相连，空间适中；儿童房夹在主卧与厨房之间，面积偏小；餐厅位置一面靠墙（样板间改成活动缩拉门），较为空旷。

D座R/A座C户型，建面142平

通透户型，分布于A、D座，朝南或东南。客厅开间4.4米。主卧开间3.7米舒适度较高，次卧南向采光面窄。次卧带阳台可根据需要分成2个房间使用，也可做大房使用，小房间空间稍显狭窄，不适合做双人间。餐厨空间宽敞舒适，带生活阳台可提供较好的储物和设备功能。

PK结果：户型数性价比上，中洲湾＞绿景红树湾壹号；户型朝向、格局上，绿景红树湾壹号139平4房最佳。

~绿景红树湾壹号~

据现场销售口吻，均价在9-9.5万/平，但考虑到限价因素，与周边二手房价格对比后，预计价格在8-8.5万/平。

上车门槛，小户型83平2房在650万左右，首付3成为200万左右；考虑最好户型139平4房在1200万左右，首付3成为360万左右。

~中洲湾~

据现场限售口吻，均价在8.5-9万/平，同样考虑限价因素，预计在8-8.5万左右。

上车门槛89平3房，总价在700万出头，首付3成为210多万。

PK结果：性价比上，中洲湾89平3房＞绿景红树湾壹号80多平两房；不考虑价格，首选绿景139平奇数层户型＞中洲湾142平

由于两者同属大金沙旧改片区内，基本上未来升值潜力依托在旧改进度落地上。其他方面因素，可考虑海景、学校等，比如绿景红树湾壹号对面金地工业区旧改有九年制学校规划，是否能成为名校存在不确定性；长期来看，中洲湾体量大，后劲可期。

PK结果：长期，中洲湾＞绿景红树湾壹号

~绿景红树湾壹号~

优点分析：

01.花园社区，45万平大型综合体项目，自带3.5万平商业，满足日常需求。

02.户型有80多2房到200平以上5房，面积段分布广，满足刚需、改善等各类需求人群。

03.地理位置不错，坐享福田CBD各项配套，距离7号线沙嘴地铁口较近，出行较为方便。

缺点分析：

01.项目容积率8.59略偏高，影响居住舒适度，但从电梯配比上来看，或有改善。

02.周边被城中村和厂房包围，环境较杂乱，虽然整体规划了旧改，但长期施工会带来噪音粉尘等影响。

03.项目东南向万科项目影响部分视野，二期进度不确定，存在一定风险。

04.项目南向背靠好景豪园5字头，周边商品房价格分布5-7万之间，若项目定价过高，会影响需求外溢。

~中洲湾~

优点分析：

01.总体量超过百万平方，项目综合配套齐全，是福田较为罕见的大型综合体。

02.上下沙片区旧改统筹规划，经济发展和环境配套提升值得期待，具有较大的发展潜力。

03.地理位置不错，坐享福田CBD各项配套，距离7/9号线地铁口较近，出行较为方便。

04.高层视野景观不错，项目与红树林公园之间是小学和中学，无高层遮挡。

缺点分析：

01.项目地块临近有其他公共设施规划，比如消防站、公交首末站等，会对邻近单位造成噪音影响；

02.项目四周农民房环绕，环境偏差，区域人员身份复杂，流动性较大；

03.区域道路偏窄，路网复杂，高峰期偏堵，停车位也少。

04.二期工程进度缓慢，至少5-10年才能完工，存在一定风险性。

05.学区内下沙小学、上沙中学排名一般，近年有所好转，但教育的短板，短期内无法发生实质性转变。

01．片区小区分两类，2000年以前社区，价格5字头，配套弱，租客多，居家氛围不强；2000年以后大花园社区，大部分在6-7万，特别是万科、京基物业超过7万单价，领跑片区。

02.区域内，大面积农民房，短期内难以改善，几个大社区居家体验相对不错。

综合来看，在项目、地段价值、楼盘品质、综合配套等多项因素，以小户型居家为首选，可选择中洲湾89平3房；若以纯住家享受型需求，可选择绿景红树湾壹号139平奇数层4房，或者周边二手房如万科、京基物业；如果没有区域情节，可选择其他其余比如宝中。

就目前而言，大金沙片区整体环境较差、高峰期道路较拥堵、学校教育资源排名较差等等，短期几年难有较大的改观。未来区域价值升级，基本上依托旧改规划落地与兑现，以及海景房与名校的溢价，但以市场行情来看，名校升值潜力大于其他因素。（The end）