金众云海山公馆介绍

当我们谈论一套“好房子”的时候，在谈论什么？

是良好的地段？便利的交通？还是动人的生态？

是，也不全是！当谈起“好房子”的时候

我们畅想最多的是美好人居空间

好的户型，就宛若好房子的灵魂

是我们实现美好生活向往的重要载体

楼盘基本概况

金众云山海公馆这个新房项目，主要由东、西两个地块组成。该项目本期推出的房源，也就是第一期的房源，全部来自于西区地块。

金众云山海公馆的东区与西区，主要区别在于3个地方：

1.西地块的块头，要比东地块的块头要大。西区地块占地面积，约为2.2万㎡，建筑面积约10.46万㎡，容积率3.45,包含了约7.26万㎡的住宅，0.54万㎡的18班幼儿园，以及其他基础配套设施。

东区地块占地面积约1.35万㎡，建筑面积约9.04万㎡，容积率4.86，包含了5.97万㎡的住宅，约800㎡的商业，0.54万㎡的18班幼儿园等其他基础配套。

2.西区的住宅楼层数，要比东区住宅“低很多”。西区住宅层高才33层/36层/37层，东区住宅层数高达51层。

3.竣工时间有差异。西区计划竣工时间为2025年9月，预计精装交房时间为2026年6月底；东区计划竣工时间为2026年10月，预计交付时间未知。

具体来看，西区建筑单元主要由4栋楼组成，总户数942户，机动车围636个，机动车停车位是不够充裕的。

其中1栋单元住宅37层楼；2栋单元33层楼，为回迁房；3栋单元住宅36层楼；4栋单元为18班幼儿园，3层楼高。

本次对外发售西区地块的房源数量约为334套，主要来自1栋和3栋住宅单元，其中：

1栋单元住宅，2梯4户、2种户型，预计发售174㎡5房3卫户型，68套；129㎡4房2卫户型，64套；

3栋单元住宅，3梯6户，3种户型，分别为111㎡、116㎡和117㎡4房2卫户型，分别发售都是66套。

从看开发商对外宣传的口径看，项目整体采用中式与现代结合的风格，外立面采用铝板加双层中空LOW-E玻璃，兼有窄边框立柱、系统门窗配置。

只要交付的时候100%给足用料，那么未来这个楼盘的质感，预计可以很耐看。

金众云山海公馆周边成熟或未来成熟的配套，主要来自：

1.地铁口物业。距离2号线与5号线交汇站赤湾站（始发/终点接驳站），步行约350米。从这里出发，3站抵达前海世贸中心、7站到达前海自贸区桂湾金融中心；7/8/9站，到达后海金融总部基地、科技园南区等核心产业商圈。

2.家门口的学校，为九年一贯制学校，南二外教育集团赤湾学校。就在小区北面的头顶上面。

只要乘坐一部专门的电梯，就能直通山上的学校，小孩就能就近上学。这个电梯的位置，就在东区和西区地块之间的北面。

（家门口配套示意图）

3.家门口的购物中心，来自未来招商入驻状态中、建面约4.6万㎡的赤湾汇广场，这也是赤湾板块内首个大型购物中心，就在东区的北面。

如果要去到比较知名的综合性高档购物中心，那么乘坐地铁2号线一个站的距离，就可以到达蛇口港站，然后步行一段距离到达K11。乘坐2站，可以到达蛇口海上世界商圈。

4.家门口的公园。北面就是小南山公园，南面直线500米就是文天祥纪念公园，南面就是优质的购物中心，例如K11这种在邮轮母港的位置，

总体上来讲，这里的周边新的生活配套，开始加速逐步兑现中，而旧有的生活配套丰富度和档次感，还是比较一般，但基本能满足日常生活所需。

价格及户型点评

严格意义上来讲，考虑到金众云山海公馆的户型设计比较优秀，楼盘相对较低的容积率等因素。

如果该项目真的按精装交付均价约7.5万/㎡水平售卖，而且最低6字头起步。

那么在该项目里面买4房，就能在600多万价位段、700多万价位段、800多万价位段、900多万价位段，都能有丰富的4房户型可选择。

而且还是110-130㎡区间的大面积段改善户型。这在南山区里面买大面积改善型4房，逻哥认为这是非常有竞争力的诱惑。

可以说，在目前前海自贸区、蛇口自贸区范围内的在售新盘里面，几乎没有那个楼盘在价格上，会是金众云山海公馆的对手。

户型配置方面：

1、所有户型飘窗面积和客厅阳台赠送，比较实惠。例如，据说全部户型，都有飘窗赠送，不计入面积；客厅阳台，据说一半面积不计入。

2、所有户型客厅出阳台，要么朝南、要么朝东南、要么朝西南，朝向好没的说。

3、考虑到朝向、采光面、户型通透性以及得房率，逻哥认为约129㎡和174㎡户型是该楼盘最好的两种户型。其次是111㎡和116㎡户型，最后才是117㎡。

金众云海山公馆户型图

本次对外发售西区地块的房源数量约为330套，来自1栋和3栋住宅单元，其中：

1单元住宅，2梯4户、2种户型，174㎡5房3卫户型，129㎡4房2卫户型

3单元住宅，3梯6户，3种户型，分别为111㎡、116㎡和117㎡4房2卫户型

3单元：建面约111㎡四房两厅两卫，A户型

竖厅动静分区户型，分布在3栋的04/05户型，东南和西南两种朝向；客厅的开间3.6米，进深也是3.6米，主卧做了单独衣帽间设计，较小的次卧是 L 型的飘窗设计。

如何将空间利用到极致，同时又兼顾舒适性的考量？金众·云山海公馆用建面约111㎡

真四房且带衣帽间的“神”户型

给出了自己的答案

相对市场同面积产品的三房配置而言

金众·云山海公馆以精致四房设计

一步到位满足家庭的全周期成长

匹配置业者更高的居住需求

是高性价比入席蛇口山海奢宅的至优之选

户型整体方正布局，动静分区，休憩社交互不相扰

并且拥有南向三开间，通风采光俱佳

客餐厅采用一体化布局，连通景观阳台

将空间和视野向外无限延展

主卧套房配有独立卫浴和衣帽间

全屋布局景观大飘窗，于细微处贴心营造

全面提升生活的质感

3单元：建面约116㎡四房两厅两卫，B2户型竖厅动静分区户型，分布在3栋的03/06户型，东南和西南两种朝向；所有空间都比较平衡，客厅的开间3.7米，有一间卧室还有270°飘窗，实现双面采光。

建面约116㎡B2户型可谓A户型的升级版

整体动静分区，空间阔绰，兼具全屋飘窗设计

让每一间房的居住体验都更为舒适

厨房采用U型明厨规划，科学分区，动线流畅

配备品牌厨房三件套，悦享每一次烹饪时光

客餐厅精致一体连通阳台，空间更加宽绰且通透

更令人惊喜的是该户型拥有

约11.3米南向采光面，四开间朝南，采光通风更胜一筹

主卧套房奢适舒阔

带独立卫浴+宽景飘窗，高阶雅致奢享

3单元：建面约117㎡四房两厅两卫，C1户型横厅户型，分布在3栋01/02，是所有户型里面空间利用最高的，阳台东南和西南两种朝向；大阳台+大客厅的设计，符合年轻人口味，卧室均设置飘窗，空间利用率更高。缺点厨房、餐厅受隔壁户型遮挡。

建面约117㎡C1户型，大横厅设计

约6㎡宽景阳台，充分提升空间利用率和舒适感

整体南北通透、风光无限

每个区域都能感受到阳光与盛景的滋养

卧室均设置飘窗，不仅空间利用率更高，且采光观景更佳

主卧以标准套间设计，配置独立卫浴和步入式衣帽间

起居更私密、舒适

值得一提的是，该户型配有入户公卫

可以最短的动线捍卫健康，便捷更贴心

1单元：建面约129㎡四房两厅两卫，B1户型

竖厅动静分区户型；分布在1栋03/04户型，都是西南朝向；是116平米竖厅户型的加强版本，各个功能间的面积有所增加，比如卧室更大，客厅开间3.9米，6.8米长的阳台，就是厨房略显小气。

经典实用竖厅格局，科学动静分离设计

将活动频繁的客厅、餐厅、厨房等区域

与安静舒适的卧室、书房等区域巧妙地分开

使得整个家居环境既充满活力，又能够保持宁静

全家人各有所享又互不相扰

一体化餐客厅让空间观感更通透

也让生活尺度进一步延伸

与客餐厅相连的，是约6.8米的南向景观阳台

看景种花、健身喝茶，甚至摆上露营设备

在家也能享受诗和远方

主卧套房开间做到了约3.5米，且视野极佳

配合南向大飘窗，收藏更多美景与阳光

同时，次卧可以直通阳台，书房也尽可能做到了大尺度

儿童房更是充分利用转角飘窗

舒适性和采光度都十分难得

1单元：建面约174㎡五房两厅三卫，E户型标准的横厅户型，分布在1栋01/02户型，东南、西南朝向；5个房间，2间是套房，带独立卫生间；厨房是 L 型设计，其他竖厅户型厨房都是 U 型设计；采光和空间感非常不错。

约7.4米客餐厅开间，横厅布局

充分避免过道空间浪费，轻松盛放三代人的天伦时光

也可以满足节假日时的大家庭聚会

阳台长约7.3米，可随心拥抱自然美景

中高楼层更可看山看海，惬意私享每一刻

此外，厨房U型布局，配备品牌厨电五件套

约3.5米开间更满足全家一起下厨

双套房三卫设计，保证家人的私密起居

奢享尊荣生活格局

金众云山海公馆，位于整个南山区乃至整个深圳区域内，最南端产业配套住宅区域内，也就是蛇口赤湾板块。

随着这些年来，招商局南山集团大手笔运作，以蛇口邮轮母港为概念的规划集中兑现落地，并辐射蛇口赤湾板块。

以金众云山海公馆及其周边规划住宅、写字楼、商业项目为核心的旧改集群，得以逐步兑现，并且也贯通了地铁，以及各类通往赤湾港的快速路。

这才使得整个蛇口赤湾板块，逐年旧貌换新颜，从一个很冷门、很偏安一偶居住板块，稍稍有了买房的关注热度。

尽管蛇口赤湾办宽带各项基建、公共服务配套对比5年前，有了质的提升。

但是依旧改变不了蛇口赤湾板块在地理面貌及环境、道路划分下，与蛇口主城区乃至南山主城区的割裂感。

也注定了这个区域，在新房项目逐步消耗待尽之后，片区的买房关注度又将回到原先冷门板块的状态。

所以，金众云山海公馆的区位，买房的关注度属于比较冷门的存在之一，有新房热度没有二手房市场热度的这么一个区域。

同时，这个地段，你就把它看成偏安一偶、逐步旧颜换新装的这么一个优质小镇即可。这个地方在南山区，感觉又不在南山区的感觉。

项目优缺点综合点评

优点综述方面：

1.价格预期足够“低”。在目前当下的市场，如果按精装均价约7.5万/㎡入市，单价6字头起步计算。那么这个价位段水平买大4房，在南山整个选房当中，还是比较有性价比的。

2.家门口地铁、学校、购物中心配齐。基本都在10-15分钟内步行的生活居住半径内，从改善的角度看，现在及未来居住生活的获得感也会比较有保障。

3.户型格局设计合理，朝向好，采光面较好，且赠送面积比较实惠。每    个户型的飘窗面积，据说不计入面积，客厅阳台一半的面积不计入房    产证。

4.容积率较低，规定容积率3.45。楼栋之间没啥对视效果。

咨询电话:400-151-7897