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一、项目及产品概述
「中洲湾迎海二期」项目2024年3月份开盘，本次推出1-3/1-4栋共560套精装住宅，认筹人数517人，面积段在96-109-125㎡. 此次计划推出的住宅共55层，每一层四梯六户，195米高。两栋加起来共560套住宅，面积段在约96-109-125㎡的3-4房。
另外还有1-2栋为59F的超高层和1-1栋44F商务公寓。小区有底部商业和下沉广场，地块的西侧还有一块上沙公园。
【项目名称】中洲湾·迎海二期
【开发商】深圳市汇海置业有限公司
【项目地址】福田区滨河大道与椰树路交汇处
【占地面积】约1.86万㎡
【总建筑面积】约27万㎡
【建筑类型】住宅、公寓、回迁房
【物业公司】深圳市中洲物业管理有限公司
【推售户数】560套（T5栋，三、四单元）
【产品面积段】约96-109-125㎡3-4房
【层高】3.15米
【梯户比】4梯6户
【车位数】约1397个
【项目情况】预计2024年1-2月开放样板房，3月开盘入市
【交付标准】送精装
1-3/1-4栋的位置西南向会有一定宽阔度的海景资源，在「中洲滨海华府一期」和「中洲湾迎海」之间6楼及中楼层以上均无遮挡。如下为景观视野实景航拍
二、项目区位图
三、产品户型及折后价格分布
1、「户型概述」
96平西南向性价比是比较高的！不同的楼层，选房方面，是有一些讲究的，性价比完全不同
96平北向虽然价格方面有一定优势，但是牺牲了景观和朝向，排序方面需要慎重！
109平与125平均为南北通透户型，南北通透户型亮点
而通过全景和小区平面图可以看得出来，占地1.8万方的小区前面没有建筑的遮挡，并且前方仅有一栋3层与一栋4层商业盒子离地高度约为17米，楼层在4楼及以上均可直接越过，前方红岭实验学校的总层高约为22米（离地高度）
2、「选房分析」96平
96的南北一共八条腿，三四单元01/02呢最便宜，但是需要特别注意，因为北边都是民房，大约是这种七八层的高度。它这里呢是有一个坡的民房的，地势呢是会比这里更高。所以如果你要景观的话，其实至少要11楼以上才算，勉强能看到合适的高尔夫景观，开发商的定价表，也能看得出来。
96平东北向景观（11层及以上可略过前方建筑）
北向96，最贵的39-43层，近八百万的价格性价比最低。若反过来买南向看海的04/05户型，18-28楼都能随便挑了。所以还是优先选择15-28楼。注意看96南向的四条腿从11楼开始，而是从15楼开始的，这是个重要信号。
从我们航拍前方看遮挡的，它景观的主要建筑应该是前面的学校，但是学校不高，也就五到六层楼，22米离地高度。景观到海岸线约为1.8公里，所以想要看到海景的话，这个楼层高度还不能太低。从开发商这个层差价基本上得要在13楼以上。
96㎡3房2厅1卫，分布在1栋的三单元的04/05户型（4梯6户，层高3米15），西南和东北朝向，处于三四单元中间的位置，朝北的城中村的楼层正常是七八楼，但是地势相对比较高，所以01/02需要在11以上才会有比较好的视野
如果是比较心仪15-23楼到时候可作为优先选择对象，三单元的04/05户型相比于四单元04/05更抢手，因为三单元的景观面会略微好于四单元的景观，差异不大仁者见仁智者见智，建议是有其他备选方案，因为13楼以上视野景观都差不多，价差也不大，其实选择选择哪个都可以
如果考虑三单元04与四单元05户型，有两个备选方案：
①、继续往上选择21-34的楼层有12个选项，总价差价20万左右
②、选择往下11-19（排除14/18楼）有六个选项，总价差价在10万左右
结论：如果预算实在有限，又想买在福田也能接受与民房对视。那么呢，北向十一楼以下四条腿里面，三单元01最便宜，个人推荐四单元02。因为它这几条腿呢都存在着对视。四单元02呢，至少所有的房间都是东南向的，跟三单元01的价差也就三万块钱，综合性价比应该是最好的。如果想要所谓的景观，那么建议最好不要超过33楼。
3、「选房分析」109平
该户型是横厅的设计，三房两卫，南北通透（阳台主卧西南向海景与卧室东北向高尔夫）
选房建议：
这个户型是三单元的06还有四单元的03，从朝向和景观面区别不是很大，但是相同楼层会有十几万总价的差异，如果是预算足够更加建议是买三单元的06户型，因为四单元的03直接看向城中村马路，从风水的角度来说比较对冲，06的户型看高尔夫的景观会更加直接，没有多少遮挡，所以两个户型就有差不多十万出头的差价，总结还是更加建议选择三单元的06户型
约109㎡3房2厅2卫，分布在1栋的三单元的03/06户型（4梯6户，层高3米15），西南朝向，处于三四单元中间的位置，朝北的城中村的楼层正常是七八楼，但是地势相对比较高，所以楼层需要在13以上才会有比较好的视野（海景与高尔夫）
109平户型差价不明显，主要是96平的景观差异比较大，需要到11楼才会有比较好的视野景观，这也是开发商最主要的定价逻辑，根据实际的视野景观来确定，但是开发商定价逻辑不一定是最合理的
如果是比较心仪20楼到时候可作为优先选择对象，三单元的06户型20楼，但是楼层也会比较抢手，建议是有其他备选方案，因为13楼以上视野景观都差不多，价差也不大，其实选择选择哪个都可以，也可以再看看我们整理的逐层实拍景观视频
可选的楼层是三单元的06户型，15-23有七个选项(排除18)都可以优先选择，25-34有九个选项均可作为第一梯队选项，如果这些全部被选完，可以增加备选方案（例如11-15 35-37 41-46层）
如果只考虑三单元06户型，有两个备选方案：
①、继续往上选择26-33的楼层有六个选项，总价差价30万左右
②、选择往下13-19（排除18楼）有六个选项，总价差价在10万左右
最后的备选方案：
选择四单元03户型，比较好的楼层，15-26之间（排除18、24），视野景观相差不大，也没有西晒的问题，早上客厅阳光会更加明亮，这个区间的楼层也是性价比最高的，虽然说现在对着农民房马路，仁者见仁智者见智。
结论：所以从长期来看03户型的性价比会更高，选择高一点的楼层，这种直冲的影响会少一些，所以完全有作为备选方案的条件，性价比也比较高的户型。
五、项目总结
产品总结：
深圳的海景资源十分稀缺，在福田区主要集中在福田南部，除了上下沙板块和保税区也没有其他特别好的海景资源可以选择。
对于自主需求的购房者，参考以往中洲的楼盘品质都做得不错，也在部分小区域打造过标杆。这次的96㎡户型比一期滨海华府89㎡2+1房好用，作为入门选择挺不错。
位于福田南位置好，在市中心工作的话，交通通勤便捷。周边的配套丰富，从高端餐厅到村里小店都有，从居住的角度来看，非常便捷，非常接地气。
从未来的投资价值来看：新皇岗口岸将会是一个大型综合体，带有写字楼商业和地下轨道交通，连接穗深城际可以通往超总、前海、机场、国际会展、东莞、广州，这是确定性极高的东西。
总结：虽然每个楼层定价是开发商根据楼盘周边的环境还有未来的规划来定的，但是部分单位的定价还是不算是太科学，开发商也不是神，能够预知未来，完美的评估出所有单元的性价比，实际综合研究下来也是有一些高性价的楼层可选择，目前通过我们这边综合衡量之后，给出的选房方案，希望能给到你最专业最客观的选房建议，能选到最心仪且最高性价比的，未来在业主圈子里也是非常具备优势的。最后在此预祝您能选到心怡的房子，安家深圳。
