南山卓越九珑终于要来了。

11月24日开实地样板间，预计12月开盘，备案均价9万/㎡左右，可能会有折扣；

预推257套住宅，主力户型是建面83-97-119平的3-4房。

卓越九珑位于南山区南新路以西，桃园路以北，最近的地铁站是1号线的大新站，步行距离只有320米左右，周边还有12号线/1号线桃园站。

卓越九珑是卓越集团在南山主导开发的首个旧改项目，也是经历多年，直到2019年底终于要迎来提速，目前施工已有16年之久。

项目整体容积率6.76，规划总户数约1400户，分两个地块。北地块为住宅小区，南地块为26F公寓。

由于是旧改项目，北地块住宅小区中大部分为回迁房，仅一栋可售商品房（1-2栋）位于小区中心位置，享有最大化的园林和视野。

规划总户数近1400户，住宅1140套，但是有882套是回迁房，可售住宅257套！

可售住宅面积最新公布为83㎡三房两厅一卫，97㎡三房两厅两卫，119㎡四房两厅两卫。

预计均价9w左右，总价在700-900w之间，对于想置业南山的刚需客来说，700万左右可买南山3房还是不错的。（价格具体以官方公示为准）

从规划图上可以看出，商品房位于北地块，仅一栋楼可售，其余以回迁房为主。

近期，卓越九珑公布了官方户型图。

有83㎡三房一卫竖厅、97㎡三房二卫竖厅、119㎡四房二卫横厅。(目前未有官方标尺图纸，得房率还没有算出)

- 83㎡三房一卫竖厅

该户型均为东北向，总价接近700万。

主朝向是东北向远望欢乐颂商场，虽然临近路旁，但属于社区小路，不会有太大的噪音影响。

户型设计较为方正，部分位置的飘窗可以利用做收纳，不过三房一卫对实际生活品质还是稍微欠缺。

-97㎡3房2卫 竖厅 

该户型是三房两卫的户型，主朝向西南向看花园，视野还不错，临近的商业仅5层不会有太大遮挡，只有前方的「前海金岸」小区产生遮挡，不过楼距也够。

次卧1是L型飘窗，不过视野临近大户型的主阳台，存在一些对视问题。

-119㎡4房2卫 横厅

该户型设计还不错，主朝向是西南，属于横厅设计，餐客厅做了南北通透。

主卧和次卧设计了双飘窗，双采光，阳台也够大，整体来说不错。

整体上，700万的83平是比较值得关注的，同价位竞品很少。

1000万的119平比较鸡肋，如果没有强四房需求的话建议谨慎。

性价比上，项目附近的老房子，目前实际成交价普遍比卓越便宜10%左右，如星海名城/前海花园/前海金岸/椰风海岸等等，但这边老房子同质化严重，金融属性不如新房，可以根据自己的居住需求取舍。

卓越九珑项目所在的南头街道，因为发展起步早，加上受制于南头直升机场的影响和北环、广深高速围合形成的封闭路网等多方面因素，导致街道开发明显滞后于其它片区。

但南头街道目前居住氛围好、生活配套齐全，承接前海、宝中、留仙洞、科技园、等片区的利好辐射。

交通：

公共交通方面，临近地铁站有桃园站和大新站，其中桃园站为地铁1号线和12号线的换乘站，而大新站为地铁1号线单线站，对于市区内的通勤和机场都比较方便。

学校：

距离项目最近的学校有深圳南山区华府小学、其次稍微远一点的学校还有南山区荔香学校，距离项目626米，再远一点的学校是南山实验学校，距离项目877米，孩子可以走路去上学很便利。

商业：

自带5F商业，也临近欢乐颂和天虹商场，日常的生活购物需求都可以满足。

而大型的休闲娱乐商业配套方面，距离前海桂湾金融中心的前海山姆、万象前海只需要5-8分钟车程。

其他：项目1.5公里范围内的综合型医院有南山区人民医院，周边的文体设施较为丰富，有南山文体中心、南山图书馆和南山博物馆等等。荔香公园、南头古城和荷兰花卉小镇等等。

价格参考：目前周边在售的新盘有御成府和正东名苑，御成府靠的比较近，去年12月份推出95套30-50㎡单身公寓，均价8.9万/㎡；正东名苑则更靠近南山地铁站，去年8月推172套79-139㎡户型，均价9.7万/㎡，毛坯交付。

周边最近的二手房有翡翠明珠花园，政府指导价10.4万一平米；还有比较近的是绿海名都花园，政府指导价8.25万，以及港湾丽都花园，政府指导价7.8万。

卓越九珑优势很明显，但项目的劣势也存在，项目虽然所处的位置生活配套较为成熟，但项目本身的回迁房较多，居住不纯粹；周边以城中村和老旧住宅为主，加上无新的规划，未来的潜力较一般。

项目北地块应该还没那么快，加上旁边的恒大大新旧改目前已成为停车场，要待更新完，项目旁整体的面貌才会好一些。

此项目比较适合住家的刚需客，周边真的很便利，无论是去前海还是高新园，都是一两站路。

但对于投资客来说，项目所在的小片区确实存在很多因素难以达到升值的预期。

优点：

位置：南山区中间板块，通勤便捷；

居住：周边居住氛围成熟；

其他：开发商已补地价，从今年九月算有70年使用年限。

缺点：

产品：回迁房较多；

旧改：周边旧改项目仍在进行，对居住体验可能有影响