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南山区平面图
位置卫星图
可以看出，【地段】虽然位于南山，但位处南山的北侧，紧邻塘朗山。在南山只能算第三档的地段。如果再考虑到紧临塘朗山，那地段可以说是比较差了。
【交通】不好不差吧。开车一般般，有点绕。虽说是双地铁，但距离5号线大学城站和7/5号线西丽站都要步行800米，并不算很近。交通上中规中矩。
关于小区和社区
楼盘AI绘图
【小区】是那种仅仅比独栋或两栋好一点点的形状：长条状。
【社区】，先往小了说。总章翡翠公馆基本只能跟南侧的鼎胜金域阳光组成一个社区。往北是留仙大道，往西是大沙河，往东是塘朗山。所以，社区宜居性会非常差。所谓社区宜居性，如果是豪宅，这种类型就可以被赞誉为“安静”、“平淡”，而放在普宅上，就非常尴尬了。
【社区】，往大了说，留仙大道南侧贴着塘朗山这一条带状区域，整体面貌都比较差。城中村和老工房比较多，旧改也大把。沿着大沙河走廊，不管是从南往北走，还是从北往南走，临近这个区域的时候，整体的观感确实一下子就下来了。
另外，整体的【学位】是比较差的，差不多是南山的第三档或第四档。上学距离貌似也有点远。
综上，我认为，居住体验会比较弱。
关于户型和价格
93折折后价
80平户型图
这盘最大的噱头，是三个点的叠加：“南山”+“三房”+“550W”.
仔细看，80平米550w价位的只有4套，分别是两个底层和两个顶层。其他的在600万左右。
小区共5栋，1和2应该是回迁，3、4、5是商品房。
先说80平户型，我给70分吧。虽然看似方方正正且南向，但南向次卧会非常小（北向次卧也不大）。虽然宣传说85%得房率，但目测，不算阳台的话多说78%甚至75%。另外，双厅很长，侧面也没什么光能透进来，餐厅那部分会非常暗。
80平户型只在3栋上。景观上，次卧和阳台上应该勉强看到大沙河，主要视野应该是对面的鼎胜金域阳光。也比较弱吧。毕竟，开发商不会把小区好位置留给80平的。在售的三栋楼里面，从景观角度说，5栋远好于4栋，4栋较好于3栋。
100平户型图
100平是我非常不推荐的。这个设计，槽点还挺多的。比如客厅和两个卧室的奇葩位置关系，比如两个卫生间门都对着客厅。整个户型的设计也似乎不太和谐。
115平户型图
这个115平的户型图我个人还蛮喜欢的。3+1两厅两卫南北通透南北双阳台还是挺不错的。
关于价格
没仔细算，这盘均价应该在7.7左右。
南面的鼎盛金域阳光是8.8w备案价，比总章翡翠公馆的8.2贵了7%。8月底开的盘，距今接近4个月。刚去住建局官网看了下，备案13套，总计259套，卖了5%……
最近真正火的是前海时代三期。大概9.6w起步，没做转介。270套房登记550人左右。这盘去化有望达到八九成（虽然2倍以上登记，但我觉得日光概率不高）。当下市场环境，什么样的盘能打，前海时代三期算是做了个样。
下面贴个聊天群里对总章翡翠公馆的评价。
这句“开发商花钱让中介从全深圳各个角落挖客户出来”是很赤裸的现实写照。我没记错的话，前阵子华侨城片区的绿景白石洲，有一些单价8.2w的房子，而不是只有4套。再想想中洲迎玺5.8w的价格。相比之下……
做个总结吧。
首先，这盘几乎没有投资属性。我跟朋友开玩笑说，想要投资属性不是不行，把塘朗山西面那一片挖平了，最好直接挖平到安托山；
其次，自住的话，当然可以。但价格上，我觉得贵了些。要我评估的话，我觉得均价6.5万的价格，比较适合当下市场环境（请注意我措辞，我是说价格“适合当下市场环境”，而不是价值6.5万）；
最后，非要我说建议的话，不着急就再等等。大概率，明年新房会比今年便宜不少。包括南山。
