龙华中心《中洲迎玺》预计单价5.5起！深圳中洲迎玺花园这个价格靠谱吗？
浏览量：239 上传更新：2023-11-26
深圳中洲迎玺花园简介
其中：97㎡户型折后单价区间6.14-6.74万/㎡，总价区间597-656万；120㎡户型折后单价区间6.01-6.61万/㎡，总价区间724-798万。项目原中洲黄金台，定名为中洲迎玺花园，位于龙华民治街道，西北毗邻中海珑悦理家园，东北毗邻超核中心润府。
据了解，中洲迎玺花园地块由两部分组成，总用地面积7.73万㎡，建面44.6万㎡。项目分三期5个批次开发，一期开工建设约4万㎡，规划面积16.9万㎡。一期明天入市，二期一批次预计2024年9月份入市，三期预计2027年入市。规划容积率4.16，预计会提供3000套住宅。除此之外，一期规划有商业建筑建面约3128.38㎡、社区老年人日间照料中心1500㎡、社区服务中心400㎡，机动车位451个。产品面积段比较丰富，涵盖建面约93-166㎡的3-4房住宅，本次入市的为建面约93-136㎡产品，并搭配2梯4户/3梯4户/3梯3户的舒适梯户比，以及1:1.02的车位比。
深圳中洲迎玺花园户型图
其中，93-97㎡是非常经典的短开间长进深竖厅，动静分区，LDK三房两厅两卫结构，是最常见，也是比较实用的户型，得房率预计76%。115-120㎡是独门独户，同样采用LDK布局，兼具动区通透、动静分区、空间尺度舒适的四房两厅两卫结构，相较于那种横厅隐性过道的空间布局，这种户型受制会更广泛一些。得房率预计73%。136㎡户型在囊括了115-120㎡户型的优势的基础之上，它的动静分区更彻底，空间尺度更阔绰，还做到了餐、客厅双阳台。总之，预算允许的情况下，这个户型改善性会更强，得房率预计76%。以上户型把所有赠送面积计算在内的话，可使用面积得房率能达到85-89%，总体来说不算特别突出，但已经算的上比较有竞争力的产品了。朝向方面，1栋1-4单元的户型可以说是全优势朝向，以南、东南、西南/东北通透、东南/西北通透、南/北通透朝向为主，就只有1东3单元的04户是东/西通透的，相较于其它朝向来说它可能没那么讨喜。南朝向，1栋1/2单元02/03户朝南，对白石龙音乐公园方向，临近的城中村建筑不是很高，低层段视野和观感会差一些，中高层段视野会比较好，高层最佳，不仅视野开阔，还能看塘朗山脉景观。需要注意，朝南会有面向地铁高架的噪音隐患，虽然之间有一段距离，也做了屏障隔音措施，但影响或多或少还是会有。1栋1单元04户和1栋2单元01户是南北通透，客厅朝南，情况与上述基本一致，只是受相邻户建筑外墙影响，视野宽度会受限；餐厅开窗朝北，小区花园景观一览无余，楼间距也是最大的；1栋4单元01户也是南北通透，只是它客厅和餐厅都是朝小区花园内，远景和视野会被自身小区其它楼栋遮挡，以花园景观为主。东南朝向，1栋3/4单元02/03户朝东南，对龙腾学校，视野延龙华大道延伸，目前临近高层建筑比较少，各层段视野都有保障，只是想要景观好需要30层以上。需要注意的是，1栋4单元受1栋3单元建筑影响，视野宽度没有1栋3单元的好。1栋2/4单元04户和1栋3单元01户是东南/西北通透的，情况与上述基本一致，只是客厅阳台受临近户建筑外墙影响，视野宽度相对受限；餐厅都朝西北，看小区花园，1栋2单元04户看花园的面积比较小，1栋3单元01户和1栋4单元04户看花园面积要大一些，景观相对较好。西南朝向：1栋1单元01户是西南/东北通透户型，本身客厅朝西南是不错的，高层建筑少，还有生态景观，但对着后续待开发地块，看效果图是要被挡，并且高度相近，大概率视野和景观都受阻，所以只剩餐厅东北看花园和城市景观了。东朝向：1栋3单元04户是东/西通透的，客厅朝东，看坂田方向，15楼以上视野都会比较好了，只是以城市楼景为主，没啥美感可言；餐厅朝西，看小区花园，对着小区大门，远一点对着后续待开发地块，主要以花园景观为主。整体看，片区整体发展是比较完善的，项目周边除了北站四周还有一些待开发空地外，基本以成熟商品建筑/住宅为主，城中村也有，只不过分布较少，且规模相对较小，所以项目周边城市更新少。具体到项目，目前在北站超核，新拍宅地、新入市或待入市项目占地面积普遍在1-2万㎡，而中洲迎玺占地面积约7.7万㎡，有更好的采光，更大的花园，更宽阔的运动场所。而且几年深圳出让宅地，基本都会配建保障性住房，纯住宅项目几乎没有。而中洲迎玺只有住宅，没有保障房和回迁房，居住体验更加纯粹。另一个亮点是，北站超核最低容积率住宅：你可以查询深圳近几年土拍，住宅项目容积率普遍高于5，核心地段项目还会更高。而中洲迎玺容积率低至4.24，2梯4户/3梯4户/3梯3户，每天上下班没有等电梯的烦恼。需要注意的是，这个项目已经质押给了信达，信达占股90%，中洲仅占股为10%，因此存在一定的不确定性，需要做好房企背景调和资金监管渠道调查。
