珈誉府是总建面248万平的大型住宅、商业综合体鸿荣源珈誉府,与地铁11号线塘尾站无缝接驳,自带约50万平壹方商业,凤塘大道以北地块属深圳外国语宝安学校学区范围,整体容积率4.87,车位配比超1:1。
珈誉府商品房共有3个地块,此次推出的是01地块的1-6栋的1401套,户型为77-181平3-5房,备案均价5.5万,开盘92折后均价5万,最低总价355万。作为深圳今年刚需三宝中最好的新盘,77平做3房,总价355万起,直接卷的其他刚需新盘都卖不动了,号称“宝安卷王”。龙少也说过,如果你的总价预算在400-500万,珈誉府可以说就是你今年在深圳买房最好的选择。
此次推出的1-6栋是珈誉府的首发作品,直接92折,价格还是很给力。大城的首推产品价格一般都是最低的,性价比最高,后期产品的价格都会低开高走。01地块在最里面,距离天铁也远一些,不会受到天铁噪音的影响。
1区东临沙井中心路,南临规划路和共有产权住房,西临2区商品房,北临万安路和规划高中。对1区有噪音的影响的只有东面中心路的车流噪音,其他三个方向基本没有噪音影响。
本次产品共6栋,1-2栋44层,3梯4户,这2栋有大户型,居住舒适度最高;6栋2单元46层,3梯7户;其他3栋都是48层,3梯6户。共有5个面积段:
1、77平3房1卫,都在6栋2单元,只有1个户型。紧凑3房,总价355万起,适合预算不多的刚需上车;
2、85-86平3房2卫,除1/2栋没有,其他每栋都有,有横厅和竖厅户型可选,横厅户型实用率高过竖厅户型,横厅也更加通透一些。但横厅的单价也很明显高过竖厅,预算够,当然是首选横厅;
3、94-95-96-97平3房2卫,每栋都有,本次推售最多的面积段产品,也有横厅和竖厅户型可选,也是横厅户型实用率高过竖厅户型,横厅同样也通透一些。同样也是横厅的单价要明显高过竖厅,只能是根据自己的预算做选择。
4、153平4房2卫,181平5房3卫,都只在1-2栋,每栋都只有1条腿,改善的终极之选。
鸿荣源珈誉府关注度最高的105平4房2卫户型这次没有,因为只有7-8栋有,会在下次推售。意向这个户型的,只能等下批产品。
一、77平3房1卫的选房,比较简单,都在6栋2单元,按照05-06-07-08的顺序选过去就好。77平3房的均价在4.8万左右,总价都在365万左右,给到了预算不多的童鞋上车的机会,3成首付100万左右就可以买个网红盘3房,性价比还是很高的。
二、85-86平3房2卫,选横厅还是选竖厅?龙少更推荐横厅,横厅不仅仅实用率高、通透,这期产品中横厅的3条腿都在小区里面,也相对安静,但横厅客厅都是北向,但因为是南北通,采光日照也没有什么影响。横厅单价会高一些,但居住舒适度也更高一些。
1、横厅选房顺序:先选5栋07的86平横厅,接近正南正北了;再选3栋07的85平横厅,看花园;最后选3栋01的85平横厅。
2、竖厅选房顺序:先选6栋1单元06/05,客厅西南向,对比其他两栋的东向和东北向来说,西南向肯定要好很多;再选6栋2单元03/02,客厅东北向,但因为都看花园,安静,没有中心路的噪音影响,先03再02;最后选5栋03/02,东向看中心路,先03再02。
三、94-95-96-97平3房2卫,还是选横厅和竖厅的问题?横厅实用率高、通透,横厅户型都在小区里面,相对安静,但横厅客厅都是北向,但因为是南北通或东西通,采光日照也没有什么影响。
1、横厅选房顺序:先选6栋1单元07的94平横厅,西南向;再选6栋1单元01的94平横厅,东南向偏东;最后选5栋01的94平横厅或6栋2单元01的97平横厅,5栋01东西通透,6栋2单元01客厅西南向偏西,但6栋2单元是3梯7户,梯户比紧张,所以这两个户型都放在最后选。
2、竖厅选房顺序:1-6栋1单元每栋都有,根据朝向、梯户比和是否受中心路噪音影响来选。先选3栋06/05,西南向,又全部看花园,首选,先06再05;再选5栋06/05,接近正南向,看共有产权房,先06再05;再选6栋1单元03/02,东南向,看小区外,先03再02;再选2栋03/02,东向,3梯4户,梯户比充足,先03再02;再选3栋03/02,东南向,但看中心路,有噪音影响,先03再02;最后选1栋03/02,虽然是3梯4户,但是东北向,先03再02。
四、153平4房2卫和181平5房3卫的选房思路都一样,1栋正南向,2栋西南向,先1栋再2栋,比较简单。
具体到楼层选择,对于44-48层的高层来说,1-2栋是3梯4户,梯户比充足,楼层越高越好;3-6栋是3梯6-7户,梯户比紧张,30层左右就是最佳楼层,太高上下电梯不方便、太低了采光都会有些遮挡。看了珈誉府的楼层价差,都很小,可以忽略楼层价差对选房的影响。