【亮点分析】

地段：宝中少有的新盘，片区整体面貌好，配套完善。

价格：限价盘，对比周边二手房存在一点倒挂空间。

户型：4房与大4房，得房率82%。

学校：海韵中小学还算不错，在宝安排名靠前，全市排名28。

【缺点提醒】

体量：占地小，没有公区园林。

车位：车位比不足1:1。

居住：配了1栋保障性住房，居住不够纯粹。

【总结】 

如果你：

是预算有限的改善型刚需，

喜欢宝中的配套齐全，

不介意楼盘小，还有保障房，

也不care车位少，

那么「越秀瑞樾府」你值得冲。

毕竟，900多万可以上车宝中四房，而「超核润府」115的四房已经八百多万了。这么比起来「越秀瑞樾府」还是很香的。

其他宝中新房，虽然也很香，但一个比一个能捂，究竟捂到什么时候是不清楚滴。

「盛意家园」都竣工几年了，之前象征性到i深圳卖了点，目前和「云玺」都偶尔卖点茶。

「都市茗荟」二期就别提了，三次备案价格一直没满意，就一直不卖。

「壹号公馆」虽然没停过，300-350平一直在卖，但户型这么大，一般人也接不住。

「泰华梧桐聚落」已经自持出租了，一个大两房招租1万多。

「泰华梧桐林居」虽说货量大，但是看户型设计一般，估计会象征性卖其中一点，大部份自持。

「鸿荣源胤璇」就别想了，8.5万限价，位置顶级，但估计有生之年系列了。

挨着海韵中学那块地，A001-0212，去年流拍，今年会再次竞拍，位置啥的都比较边角。

「越秀瑞樾府」位于宝安中心区。

宝安中心区，几乎是举宝安之全力，把所有的利好配套全配上了。就连曾经被诟病的教育短板，也补上了9年一贯制的海天学校。

这里是宝安区的行政、商业、商务、文化、体育和信息中心，可以说是全区精华、战略要地、滨海湾区核心。规划之初就明确划分了高端住宅区、公共配套区、商务CBD。

产业上，引入了一批优质企业总部入驻，比如农商行、亚太卫星、vivo、中意、怡亚通、鹏鼎、易尚、俊峰、麦克韦尔等总部企业先后落地宝安中心区，山东魏桥创业集团深圳总部在宝中落地，宝中又多了一座名为“湾区之帆”的地标建筑。

配套上，从「湾区之声」滨海艺术中心、宝安青少年宫、宝安图书馆三大文化地标，宝安公共文化艺术中心（博物馆、艺术馆、美术馆），到体育馆、足球场、游泳馆、欢乐港湾，滨海廊桥等等全部集齐，宝安中心区国际顶级赛事、顶尖文化艺术演出云集。此外还有全国最大书城湾区之眼正在如火如荼建设当中，新的标志性文化地标呼之欲出。

交通上，宝中拥有1条高速、4条快速、9条主干道。规划了8条轨道线，其中1、5、11号线已建成，穗莞深城际线在建，9、15、28号线、深港机场联络线待建设。

与此同时，宝安中心区还规划了总建筑面积约60万㎡的地下空间，不断提升城市人居环境品质，打造功能复合、交通高效、空间一体、低碳开发的新一代城市中心区。

目前，宝安中心区已经形成完善的文教体卫公共配套设施体系，拥有25所学校、4所医院、8处文化设施、3处体育设施，成为深圳西部产业最高端、服务设施最完备、人居环境最优美的中心城区。

宝安中心区先后分了两个阶段建设：

鸿荣源壹方中心没建好、商业没开业起来之前，就连「熙龙湾」也是受人鄙视的。随着2017年10月28号壹方城开业后，宝中片区开始步入大家眼帘。

最大的里程碑是19年宝安中心成为前海合作区，接下来两年是宝安中心最疯狂的时候，价格从7-8W涨到12W，「壹方城」从11W到16W再到20W。

也正因为这个大跨度，导致宝中的楼盘两极分化比较严重，豪宅品质很好，但部分小区的品质跟不上房价，住户群体比较薄弱。

第一梯队：以次新豪宅为主。

门槛户型主要以「海纳公馆」（二手未解除限售，目前89平有1200万成交额）、「榕江云玺锦庭」（还有保留的13万左右）为主。

改善型：「壹方城」（品质豪宅、高楼层看海景）、「壹号公馆」（纯大户型，250、350m2有点像棺材房）、「都市茗荟」一期（还有少量保留）。

老牌豪宅：「熙龙湾」一二期（赠送面积比较夸张，户型多样化一些，但目前小区偏旧，目前13-14万有成交）。

别墅区：万科、润恒，很多宝安的大佬住里面。

第二梯队：以改善型居家的小区为主，比如「尚都」、「宏发领域」、「天御豪庭」、「第五大道」，算是宝中1500-2000w档成交最热点的小区。而宝体的三大神盘，「幸福海岸」、「高发西岸」、「深业新岸线」则以900-1200w这种门槛大3房户型为主。

【交通地铁】

距离1号线宝体站地铁口约500米，离11号线宝安站约900米。勉强算双地铁物业。

自驾的话，周边有宝源南路、新湖路，相对便捷。

去前海三湾也不远，去科技园、后海、车公庙的通勤效率也很高。

【商业配套】

自带1500㎡的商业，走路6分钟有华润万家，驾车10分钟壹方城、大仟里购物中心、前海HOP天地。

【教育资源】

对面便是新安中学第一实验学校(初中部)，小学学区共享海韵学校小学部，初中共享新安中学（集团）第一实验学校初中部、海韵学校初中部，海韵学校全市排名第28。

周边还有宝安机关幼儿园、宝安小学、新安中学高中部、中英公学等学校，驾车都在10分钟之内。

【生活配套】

对面就是宝安体育场、体育馆、妇幼保健院，再过去还有文化艺术中心。

再远一些还有宝安图书馆、欢乐港湾等宝中共享配套。

「越秀瑞樾府」规划了3栋高层住宅，包含2栋住宅和1栋自持租赁住房，总户数为586户。

普通住宅306户，位于2-1栋、2-2栋，均为32F，2T5户。

租赁房位于1栋，其中企业自持224套，无偿移交给政府56套。

户型设计不错，得房率在新房中也很优秀，超过80%。

【109㎡4房传统户型】

传统竖厅，东南向，套内建筑面积约89.21㎡（阳台计一半），得房率81.84%。

飘窗面积5.46㎡，套内真实使用面积去除墙体约88.42㎡，真实使用率约81.12%。

六米大阳台和每个房间都有飘窗，餐厅预留了双开门冰箱位。

使用率相对比较高，所以做了4房还能有3.7米的开间，而市面上110的四房开间封顶也就是3.5-3.6米。

【109㎡4房通透户型】

通透户型，东西朝向，套内建筑面积约89.54㎡（阳台计一半），得房率约82.15%。
飘窗面积9.14㎡，套内真实使用面积去除墙体约92.9㎡，真实使用率约85.23%（非工程图纸测算，以开发商实际公布为准）。
相比竖厅户型，这个户型的飘窗面积和阳台使用率更绝，入户玄关照顾到了私密性，厨房空间也非常大，如果不是朝向拖累，堪称市面上同面积最好的四房了。

【144㎡大4房】

大横厅，109㎡通透户型的放大升级版，朝向不错，货量较少，预计60套。

套内建筑面积118.82㎡（阳台计一半），得房率约82.51%。

飘窗面积10.38㎡，套内真实使用面积去除墙体约122.63㎡，真实使用率约85.16%（非工程图纸测算，以开发商实际公布为准）。

主卧衣帽间面积也不小，景观阳台面积也非常大，家里人多的话甚至可以把餐厅改成一个房间，变成妥妥的五房。

综合考虑各户型价格、楼层价差、噪音、朝向、户型、景观等因素分析，给出选房顺序。

包含各户型套内面积实测情况。

本部分内容仅发布在「荣杏说房藏经阁」知识星球上，供会员查阅。有需要的朋友可联系小助理加入星球。

【价格参考】

限价8.86万，简装交房，总价900万起步买四房。

【周边价格】

宝中所有的住宅用地都已被开发，只剩几个万年鸽王新盘，入市日期遥遥无期。所以想买宝中的群体，往往不得不把目光转向二手房。但实际上宝中的分化已经非常严重，甲岸路与罗田路几乎是天壤之别，户型、价格差异都很大。

宝体附近住宅成群，楼龄基本在2005-2015年，最新的是「名门华府」，最旧的是「金成时代」。目前三房门槛价格在850-1000万左右，主要分布在「幸福海岸」95平、「深业新岸线」一期104平、「金成时代」89平、还有「西城雅筑」的80平。

「深业新岸线」一期指导价8.69万/㎡，为2005年小区，去年历史成交价在8-9万/㎡。二期、三期的指导价是8.84万/㎡。

「福中福幸福海岸」1-3期、「第五大道高发西岸花园」1期3期指导价均为8.84万/㎡。

而距离「壹方城」附近的几个楼盘，几乎全是次新楼，比较出名的「都市茗荟」一期已经入伙，「海纳公馆」，「榕江云玺」，「泰华梧桐林居」，「熙龙湾」一二期，「新锦安壹号公馆」，「西岸观邸」，这些楼盘的均价会比宝体那边贵30-40%左右，主要是城市界面不同，加上学区这边有海天，地理位置也更为核心。

综合考虑楼盘周边环境、楼盘内部、户型内部等因素分析环境能量磁场，由超过二十年行业经验的老师傅实地勘察后给出的结论，仅代表个人观点。