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01 项目情况
项目位于福田金地-沙尾片区，与近期开盘的中洲湾迎海相距不远。项目是集写字楼、公寓、住宅、酒店、购物中心及一所九年制公办学校、一所幼儿园等一体的综合体。
项目由四个地块组成，将首推03地块，共计6栋。其中：
住宅：T7-T8面积段约120-130㎡优质经典改善户型；T9-T10面积段约180-270㎡4-5房；
公寓：T11-T12栋面积段约164-280㎡3-5房。
而且据了解，建面约253平的户型和建面约289平的户型，可以南向看深圳湾海景。建面约125平的户型，部分单位也可以南向看福田红树林生态公园景观和海景。
02 产品介绍
本次首发的是03地块，总共6栋，其中4栋都是大户型（包括公寓），也没有保障房。
住宅：T7-T8面积段约120-130㎡优质经典改善户型；T9-T10面积段约180-270㎡4-5房；
公寓：T11-T12栋面积段约164-280㎡3-5房。
这意味着，项目本次推售的地块，是市面上罕见的以大户型为主的社区，圈层更为纯粹。
从产品属性来说，大户型的住宅最为稀缺。
一方面是因为超大户型产品受众人群相对较小，没有轻量级资产好营销、好去化，所以对于资金链条紧张、要求快速回款的项目、开发商而言，不是很愿意把户型做的太大。
另一方面则是因为“70/90”政策，在政府对商品房面积的约束之下，很多豪宅做大户型产品的空间非常有限，即使想做，也没有许可条件。
金地环湾城这种大户型为主的高端社区，未来在二手房市场，溢价空间会更高。
从面积而言，目前改善型一般需要在约120平米以上，所以我们首先来看建面约125平的A户型，住宅性质，非常好用的3房+1多功能空间+2卫。
尤其约6.7米开间双面宽大景观阳台设置，以及主卧带大拐角飘窗，外加中西厨及岛台设计，对建面约125平的户型来说非常豪华了，这才是真正的城市核心改善型户型。
建面约125平A户型图
比如，客厅的开间约3.75米，空间更加宽敞，带来更多活动空间。
这个户型最大的感受就是，阳台太大了！客厅与次卧带约6.7米景观双开间大阳台，既增加了客厅的容度和阳台实用性，又跃升了户型的气度与尺度，也增加了次卧的舒适度，多了一份温馨、贴心与舒心。
建面约125平A户型客厅效果图
除此外125还有BC户型
建面约183平户型
3房+1多功能房+3卫
双梯专属电梯厅入户
建面约253平户型
4房+1保姆房+4卫
双梯专属电梯厅入户 超豪华五阳台
建面约253平的4房+1保姆房+4卫，住宅性质，超奢阔享受型大宅
建面约253平户型图
建面约253平的面积，奢配一户两部电梯的专属电梯厅入户格局，这种设计目前已经很稀缺了，尽显豪宅公区尊贵大气，让回家充满仪式感 。
建面约253平电梯厅效果图
建面约270平户型
4房+1保姆房+4卫
配置独立玄关+鞋帽间
相比建面约253平的户型，建面约270平的户型更加舒适。尤其是客厅的尺度感很强，做出了大宽厅的设计，客厅开间达到约6米，尺度非常奢适。
这套建面约270平的户型，两个电梯都在同一侧，入户电梯厅更像华润悦府的标准层入户电梯厅，更阔绰舒适。
建面约270户型图
建面约75平户型
2房1卫
主卧带大飘窗
建面约125平户型
3房+3卫+双景观阳台
6.1米复式住宅
建面约271平户型
4房+3卫+双景观阳台
6.1米复式住宅
03 项目配套
交通方面：项目附近有7号线沙尾站和上沙站，还有规划中的22号线；自驾也很方便，从新洲路开车去深圳中心区约5分钟，从福强路去玩深圳湾约20分钟车程。
教育方面：项目周边一公里分布有新沙小学、绿洲小学、上沙中学、方方乐趣中英文学校等教育资源。项目学区划分小学为绿洲小学，中学为上沙中学，目前绿洲小学正拆除扩建，扩建后规划有36个班1620个学位。
商业方面：项目自带15万的商业综合体，周边购物休闲主要依赖西南侧的绿景佐阾红树林购物中心，距离KK ONE购物中心约1.5公里，日常休闲娱乐都可以得到满足。
休闲方面：项目与福田区体育公园仅一路之隔，与福田区红树林生态公园直线距离约700米，部分户型可享受极致海景。
价格参考：未知，吹风价在10-12万。
周边价格：「中洲湾迎海」毛坯备案价7.3-14万（大户型单价更高），和金地环湾城各方面都比较相似，可以对比选择。
此外，上下沙、沙尾片区唯一一个楼龄在10年内的二手房小区：「绿景红树湾壹号」，小户型10-11万，大户型11-12万。
楼龄20年以内的二手房小区，单价9-11万。
如果金地环湾城备案价在11万以内，还是有一定优势的。
04 大金沙旧改
大金沙旧改是深圳航母级旧改之一，旧改包含四大城中村（下沙、上沙、沙嘴、沙尾）+三大工业区（上沙工业区、金地工业区和沙尾工业区）+一个旧住宅区（金地花园等)。
早在2012年，大金沙就被列为区级重点旧改工程，拟投入300亿，规划350万平住宅和412万平产业用地，打造成福田重要的居住产业区。2018年《福田区城市更新“十五”规划》也指出，大金沙将改造114.7公顷的土地，与深圳CBD融为一体。
总结
【亮点分析】
地段：福田片区，靠近CBD。
交通：交通便利，与地铁7号线沙尾站0距离，规划中还有22号线。
景观：超高层建筑，视野开阔通透，目前可看红树林海景。
品质：福田少有的大体量综合体，大户型为主，没有人才保障房；金地打造，口碑不错；18米高的大堂和150米高度的海景会所，逼格已经靠拢香港了。
车位：相对充裕，车位比1:1.3。
【缺点提醒】
环境：片区以旧改为主，旧改周期长，后期旧改噪音、居住环境影响较大。南侧沙嘴未来旧改，大概率会遮挡海景。
密度：超高层建筑，密度大，户型使用率低，公摊大。
学校：学位一般，教学能力还需要时间验证。
