⊙ 壹 关于开发商

⊙ 贰 目基础信息

⊙ 叁 项目区位及自身规划

⊙ 肆 项目户型、朝向、视野、景观分析

⊙ 伍 项目主要生活配套分布

⊙ 陆 项目区域现状及重点规划介绍

⊙ 柒 项目综述及小编点评

正文8064字，如果您对该项目感兴趣，请耐心看完，相信能让您全方位的了解本项目！“深圳新房聚焦”出品，不求频，只求精！

《绿景白石洲璟庭》共6座主体建筑，除了1座变电站，1栋1-2单元是商务公寓，总共1497户；1栋3-5单元是可售商品住宅，总共1257户。

1栋3单元和1栋4单元低区（47层及以下）是4梯7户，高区（48楼及以上）3梯6户，架空层设置在13层/32层/51层/63层。

1栋5单元低区（47层及以下）为3梯6户，高区（48楼及以上）3梯6户，架空层设置在13层/28层/44层/59层。

单层层高3米-3.15米不等，顶楼复式首层是3.3米，二层是3.6米，总的6.9米的挑高，具体详情请参照下图。

项目主力产品是建面约110㎡三房两厅两卫，约118㎡三房两厅两卫，约125㎡三房两厅两卫，三种户型户型。

1栋3单元52-62层、64-72层和1栋4单元64-72，分布有58套187㎡的四房两厅两卫户型。

1栋3单元和4单元的73-74层是建面约280㎡、约400㎡的复式。

因为开发商没有公布户型的具体尺寸，所以户型得房率这块没办法客观评价，但从开发商对于自家产品不自信和曝光的建面与功能间配比来说，得房率肯定是不突出的，看异地样板房也能明显感觉到，根据销售口径和实际感受来说，估计得房率也就在72%左右的样子，肯定是不高的。

①建面约110㎡户型，主力户型之一，竖厅，动静分区结构，结构本身和功能间布局没啥问题，主要是厨房、公卫、主卫开窗都处在天井中，本身这三个功能间都是味道比较大的，不利于通风、日照、采光。

②建面约118㎡户型，货量最少，就只有一条腿，竖厅、双龙抱珠结构，入户玄关自带隐私性，双龙抱珠是有人喜欢有人厌，受众没那么广，比较明显的槽点是厨房和公卫开窗在天井中，主卫还是个暗卫，不利于通风、日照、采光。

绿景白石洲璟庭户型图

③：建面约125㎡A户型，是货量最大的，很经典的那种竖厅动静分区结构，分布在角落位置，双面采光，入户玄关自带隐私性，整体结构没啥突出槽点，估计比较讨喜。

建面约125㎡B户型，户型与118㎡户型很像，都是双龙抱珠结构，就主卫的位置移动了一下，结构本身没啥大问题，主要的槽点是厨房和公卫开窗在天井中，主卫是个暗卫，不利于通风、日照、采光。

建面约125㎡C户型，也是双龙抱珠结构，但与118㎡户型差异大，也是结构本身没啥大问题，比较突出的槽点是公卫与生活阳台处在天井中，主卫虽然有开窗，但对着生活阳台也挺尴尬的。

④建面约187㎡户型，本身分布在高区，通风、日照、采光各方面肯定是没啥问题，结构也是竖厅动静分区的，入户玄关自带隐私性，餐客厅短进深大开间，配有宽景阳台，厨房生活阳台。

至于复式户型开发商没公布，咱也不好评价，一般达到这个段位产品户型结构想不好都难，更何况对于它来说还是极度稀缺的压箱底产品。

项目朝向有西北、西南、东南三种，除了西南朝向不太讨置业者喜欢，西南和东南都是优势朝向。其中西南朝向占地最高，约40%；其次是西北朝向，约占32%；东南朝向约占28%。

西北向：1栋3-4单元最大的视野障碍是“世纪山谷花园二期”，“深业”建筑最高41层，也就是说这两栋的西北向最少要40层以上视野才会比较理想。对于1栋5单元倒不受“深业”建筑影响，但它与1栋3单元和4单元共同面临“白石洲三期01-01地块”的威胁，看效果图该地块的建筑不会低。所以基于现状来说至少要40层以才会有比较好的大沙河湿地景观，至于以后是啥情况？取决于“白石洲三期01-01地块”的建筑规划。

东南向：1栋3单元和4单元首当其冲的就是自身地块内的1栋2单元59层建筑遮挡，其次也靠近“白石洲天悦花园”，对着“白石洲三期02-04地块”，看规划效果图建筑高度不低，所以对东南朝向的视野和景观别抱有太高期望值，到后期整个项目完善后基本是城市楼景了。

西南向：该朝向能看多远、看到啥都是可以确定下来的，临近的建筑高度比较矮，12层以上基础视距就有保障了，远处有一些超高层建筑，40层以上远景视野就有了，最理想的还是50层以上，就能看到完整的大沙河湿地景观和深圳湾、伶仃洋海景。

项目自身配建有集中式商业约5.34万㎡，与其相邻并且同期在建的“白石洲天悦花园”也配建有2.72万㎡的集中式商业，而根据规划，整个白石洲项目商业总体量将达40万㎡，深圳能达到这个体量的商业一个巴掌数的过来，将来会是现象级的购物打卡地。

除自身配建的商业外，项目1.5公里范围内还分布有华润万象天地、益田假日广场、华侨城购物广场、中旅广场、华侨城综合市场、方大城购物中心、欧洲城等多个集中式购物中心，这些很多也都是深圳IP属性比较强代表性商业之一，比较优质。

项目1.5公里范围内目前分布有地铁1号线和20号线，其中距离项目最近的是地铁1号线“白石洲站”，从项目步行至此站大约是600米，此站也是地铁五期20号线二期的换乘站，在此站乘车东行1站即可换乘地铁2号线，轨道交通比较便捷。

项目1.5公里范围内分布有北环大道、深南大道、京港澳高速，两条主干道+一条高速公路。相信大家对这几条路不会陌生，深南和北环都是连通南山、福田、罗湖市区的主干道，京港澳高速更是串联深圳多区，承担深圳对外省市联络的重要通道，路陆交通也给出便捷。

整个“沙河五村旧改”将新建4所幼儿园和2所南外系九年制学校，除此之外项目1.5公里范围内目前还分布有南外系香山里小学、南外系南山第二实验学校、南外系沙河小学、南实系南山中英文学校、新安职业技术学院等多所学校。

根据南山区目前的学区划分，项目地块小学对口的是南山外国语集团沙河小学，初中对口的是南山外国语集团第二实验学校（初中部），这只是目前的学校划分，以后随着“沙河五村旧改”的2所南外系九年制学校建成，在家门口读书是大概率的事情。

“沙河五村旧改”作为建面约500万㎡的特大型城市综合体，将会配建大量公共配套，其中也包括多个文体设施/场所，特别值得注意的是项目规划了一条长达1.2公里的中央绿轴，串联各业态空间，打造集购物、旅游、文娱为一体的城市新潮打卡地，茶余饭后逛逛会很惬意。

项目所处的华侨城板块是深圳非常有代表性的低密生活区，生态资源丰富、文旅气质突出，世界之窗、欢乐谷、锦绣中华这几个旅游必访景点都在这里，同时，大沙河生态湿地长廊、燕晗山郊野公园、华侨城湿地公园等也都是休闲娱乐的好去处。

南山区地处珠三角大湾区黄金入海口，坐拥深圳湾、前海湾，面向南海，其作为深圳唯一拥有丰富海洋资源的市区，在深圳建设全球海洋中心城市、粤港澳大湾区典范标杆城市，前海合作区等重大国家级战略布局加持下，承接了太多的利好，经济突出、科创企业聚集、成长性极好。

定位和战略规划只是一方面，南山主要还是优质板块多，职住综合服务能力强，不论是产业多元化、产业经济强度、优质人居生活、品质公共配套、自然生态环境、滨海资源景观、文化旅游气质等各方面资源都非常突出，不仅是拿的出手，还都具有明显的标杆、地标属性。

沙河街道位于南山区东部，北起北环大道与桃源街道相邻，南至滨海大道临深圳湾海域，西起沙河东路已粤海街道相邻，东起安托山山脊至侨城东路与香蜜湖、沙头街道相邻，辖区总面积25.23平方千米，是高度建成且产业、居住、生态、旅游、滨海资源资源都比较突出的街道。

街道由红树湾和华侨城两大组团组成，大家所熟知的超级总部基地、华侨城国家湿地公园、世界之窗、观乐谷、锦绣中华、华侨城欢乐海岸、大沙河湿地长廊、燕晗山郊野公园、安托山自然艺术公园、华侨城纯水岸、华侨城天鹅堡、中信红树湾等都是沙河街道的优质资源。

项目所属的华侨城板块一直以低密宜居著称，是深圳发展中期形成的一个富人区，人居体验指数与福田香蜜湖齐肩，区域成熟度高、元素丰富、配套完善，不仅有华侨城纯水岸、天鹅堡、天鹅湖、香山美墅等名气比较大老牌豪宅社区，欢乐谷也是深圳为数不多的旅游必访地之一。

当然，华侨城也不是都是好的元素，比如受历史影响，白石洲连片的城中村落就与大家所认知的华侨城片区环境有点格格不入，同时受制于早期比较粗犷的城市规划，自身区域建筑布局显得有些凌乱，医疗、大型集中式商业也是欠缺的，居住没啥毛病，但生活配套有点依赖“邻居”辐射。

华侨城板块发展起步比较早，除了白石洲片区城中墟市氛围感还比较重，其它区域商品房化程度都是比较高的，随着绿景中国“沙河五村旧改”项目陆续推进，片区将进入全面商品房化时代，城市界面会焕然一新，居住属性会更加纯粹，公共配套服能力也会大幅提升。

“沙河五村旧改”项目于2014年正式纳入城市更新计划，10年时间，这座承载了一代深圳人梦想起点的城中墟市，将在“绿景中国”手上进阶成长和蜕变。整个项目兑现将呈现一座约500万㎡建面的综合体大城，它的建设过程将持续推动区域人居、环境、配套、价值提升。

与很多成熟板块一样，华侨城基本没啥可供直接开发的白地，向新发展主要依赖城市更新，板块除了沙河五村城市更新单元外，还储备有金三角大厦、侨城北恒通、天虹商业城配送中心、兆方投资大楼、高发科技园多个已立项城市更新项目，它们将合力推动区域向新发展。

值得注意的是，这些旧改项目中除了沙河五村城市更新单元是集居住、商业、办公、公共配套的城市综合体外，其它几个项目都是纯粹的产业项目，未来3-5年将为区域释放大量优质产业空间，吸引更多企业及人才入驻，华侨城板块虽已成熟，但仍会持续精进、完善！

除了自身资源和规划优势，华侨城作为深圳发展中期就建立起的“富人区”，在自身产业不咋突出的情况下，价值和热度依然不减，跟它所处的有利区位有直接关系。南侧毗邻超级总部基地、西侧沿着大沙河分布着留仙洞总部基地、西丽高铁新城、高新园总部基地、后海总基地。

前期的白石洲就是因为高新园而繁荣，近两年留仙洞总部基地、后海总部基地正在加速完善，超级总部基地也在如火如荼的兑现，未来居住消费需求量只会更大，白石洲凭借空间距离优势，绿景项目庞大的体量和强大的公共配套服务能力，未来依然可以承接最强产业阵容发展利好。

好的区位也需要有好的路网和地铁才能发挥出最大效能，华侨城板块北起北环大道、南止深南大道，这两条路通勤福田、罗湖都也很方便，同时区域目前还布局有1、2号线，可实现2站高新园、4站后海/前海、5站宝中/车公庙、6站香蜜湖、7站福田CBD，这都是半小时能辐射到的范围。

地铁五期在建的20、29号线会在白石洲设换乘站，20号线在市区段与1号线重合度高，主要缓解1号线的运营压力，29号线就比较有看点，一方面对本项目来说坐地铁更近了，另一方面可实现项目3站到超级总部基地，4站到西丽高铁新城/留仙洞总部基地。

根据《南山区国土空间分区规划（2021-2035年）》公示文件提出，南山将构建“双核双心，两轴三片”的总体格局。华侨城板块正好处在两轴（总部经济轴和科技创新轴）的十字交汇的黄金分割点上，而此处的大沙河生态景观带也将会被打造成深圳唯一的“中央公园”。

印证了华侨城板块的核心区位的同时，也是对它经济价值基础的肯定，中央公园的布局不仅预见了这里将成为深圳城市的中心，还预见到了未来社会生活中人们对于自然和娱乐的多样化追求。可以想象一下，未来深圳中央公园建成后，深圳湾CBD的城市质感又将迎来一次跃级提升。

南山是一个年轻且充满活力的行政区，拥有44.64公里的海岸线，在全球海洋中心城市、粤港澳大湾区标杆城市及前海合作区等重大国家级战略布局下，定位科技创新中心、商务金融中心、高等教育中心，总部经济及文化创意产业的集聚区和都市休闲旅游基地，优质标签比较多。

沙河街道由红树湾和华侨城两大组团组成，与塘朗山脉、深圳湾、道粤海街道，福田香蜜湖为邻，辖区有1/2/9/11四条地铁穿行，还有20/29号线在建，即有代表最佳人居的豪宅居住社群，也有象征产业天花板的超级总部基地，同时欢乐谷、世界之窗、锦绣中华等文旅资源也丰富。

华侨城组团是深圳比较有代表性的“富人区”之一，发展起步早，板块建成度高，除了产业能级弱了点，人居、环境、生态、文旅等各方面都比较突出，欢乐谷、大沙河湿地景观带、燕晗山郊野公园、纯水岸、天鹅堡、天鹅湖、香山美墅、益田假日广场等都是极具标志性的元素。

项目所处的白石洲区域是华侨城组团仅存的一块连片城中墟市面貌的区域，就环境和居住体验来说确实与邻居区域反差太大，但不能否认它对这座城市的贡献，随着绿景中国“沙河五村旧改”项目陆续推进，区域城市界面将会焕然一新，居住属性会更加纯粹，公共配套服能力也会大幅提升。

华侨城组团的交通、教育、文体、休闲娱乐资源是没啥问题的，商业配套只能说有大型集中式商业，但数量不多，辐射区域也有限，优质医疗配套目前还是欠缺的，有待补充，未来绿景白石洲项目将为区域增添大量优质公共配套，项目建设进程也将是组团配套完善的过程。

绿景白石洲项目是深圳迄今落地的最大旧改，这种现象级旧，它的体量、业态、公共配套自然是没啥可质疑的，主要还是建筑密度的问题，越核心区域重建后密度会越高，这个是不可避免的，为此项目也打造了七重立体交通系统和1.2公里的中央绿轴，尽可能的缓解大家出行和密度焦虑。

项目推建面约110-187㎡三至四房，三房是主力，主打首改置业客群，从开发商户型图不标尺寸的行为就知道开发商对自家产品都不自信，实际参观样板房也很平淡，户型结构倒都还好，主要是塔楼很多户型的个别功能间开窗在天井中，甚至还有出现了暗卫，论产品力确实没啥优势。

项目在没有配建写字楼的情况下容积率都达到了10.9；整个项目完善周期可能要8-10年，作为首批，后续基建会影响居住体验；74层的超高层，且不说等电梯和拥堵，这个层高试问有几个心里不抵触；规划的业态和公共配套确实丰富，但兑现需要时间，短期的生活不便需要克服！

沙河街道过去三年整体新房备案均价约10.74万，基本以一年一个的速度在供应，而华侨城组团最近一次的新房入市要追溯到两年多以前，2020年底位于项目南侧的“深业鹤塘岭花园”备案入市，2022年11月底加推了一批现房，均价都是约11万，至今仍有房源在售。

项目北侧的香山美墅云颂是2018年建成的，即有有125-176㎡的三房，至四房在卖，目前挂盘评分5.0以上的有25套，均价13.45万，从去年至今该小区总共成交了9套二手，均价12.36万；位于项目南侧白石洲地铁口的中海湾畔花园建成于2004年，有100-122㎡三房在卖，目前挂盘评分5.0以上的有7套，均价9.36万，从去年到今年该小区总共成交了9套二手，成交均价8.89万。

沙河街道近三年的整体新房备案均价是10.74万，白石洲璟庭的备案均价大概率是在10.5万左右，属于区域新房行情均价，但现在行情不好，估计打折是必然的。以此为基准来看，与香山美墅云颂相比大概有2万的倒挂，与中海湾畔花园相比处于无倒挂状态，需要注意的是白石洲璟庭的密度和居住体验肯定是比不了香山美墅云颂，但比中海湾畔花园又强很多，不吹不黑的取个折中值，倒挂1万左右应该还是有的。

说起华侨城组团大家更多想到的是“富人区”，就片区基本面来说有这样的认知也没错，但大家在看待“白石洲璟庭”的时候尽量别把它跟“豪”联系的太紧密，因为它除了身处豪宅区域，其它跟豪关系不大，以一种务实，充分结合预算和职住便利性的角度来看待它会更容易接受一些，毕竟白石洲的位置是真不差，而南山成熟区千万左右能上车的新房项目又不多。

白石洲以前就因高新园而繁华，现在沿大沙河、深圳湾还布局了留仙洞总部基地、西丽高铁新城、后海总部基地、超级总部等地等几个总部经济板块，这些都还处在高速发展、兑现期，未来还会有更多科创企业及高薪人才入驻，随着白石洲旧改实施推进，城市面貌改善、生活配套完善，公共服务能力变强，上述这些总部经济板块所衍生的居住消费需求必将利好白石洲，推动区域物业价值持续增长。