项目基础信息

【项目名称】星龙园

【本地块占地】9866.58㎡

【总占地面积】约131535.6㎡

【总建筑面积】约631924㎡

【推售产品】建面约74㎡-143㎡2房-4房

【交付标准】精装交付

【交房时间】2024年底

【产权年限】70年

【房产性质】住宅

【总户数】预计448户

【总层高】42层（30层以上无遮挡看龙岗全景）

【容积率】4.8

【绿化率】40%

【梯户比】三梯五户|三梯六户

【开发商】深圳市利联龙城房地产开发有限公司

【项目地址】深圳市·大运中心·深圳龙岗区外国语学校旁

项目概况 | 开发商简介

项目原为龙城街道陂头背及建新村旧村改造更新单元一期西片区A-01地块，系陂头背及建新村旧村改造的首期项目。

该旧村改造拆迁区总面积21.8公顷，综合规划总用地15.5公顷，总体开发体量63.2万㎡，属2006年结转入2010年城市更新单元制定计划项目。

于2010年10月27日获审批通过，2018年7月及2019年11月又分别进行了专项规划修改，2020年4月第三次进行专项规划修改，并于2021年2月公告审批通过。

最新审批方案显示，该更新项目规划拆除用地面积219512.8㎡，开发建设用地面积131535.6㎡，将建成含居住、商业、办公、旅馆、教育等多元物业于一体的大型综合项目。

区位定位 | 科教 | 商务 | 会客厅

【ONE 区位定位】大运国际深港科教城

交通方面

项目位于龙城街道爱联片区龙翔大道与如意路交会处西侧，西临奥体新城，北依余石岭公园，由龙翔大道、黄阁中路、如意路、沙园路四条城市主干道围合而成，生活氛围浓厚，交通路网发达。

项目周边6条地铁线汇聚于此，地铁16号线大运中心站仅200米，大运枢纽站与项目仅一站之隔。

深圳东部唯一一个汇集城际、快线、普线的站城一体化综合交通枢纽——大运枢纽

衔接既有地铁 3 号线及14、16 号线和规划的21号线、城际 33 号线（深大城际）。

地铁3号线（已通车）人均流量超78万，直通深圳福田。

地铁14号线（已通车）7站进福田，直通深圳福田核心区。

地铁16号线（已通车）大运北站与项目毗邻，瞬达坪山高铁枢纽

地铁21号线（远期规划）联通前海，贯穿龙华、龙岗，提速东进战略。

地铁33号线（在建）连通深惠，直达机场，时速达160KM/H。

商业配套和市政配套

深圳龙岗大运中心与项目也是一路之隔，在未来从星龙园的高层住宅可以看到大运公园的全景。

大运公园是第26届世界大学生夏季运动会的主场馆区，也是深圳首个集赛事、演艺、会展、商业、文娱五大功能于一体的公众文体公园。

大运中心具备运动、休闲、商演等各种文体类活动的赋能，配套有体育场、体育馆、游泳馆，并配有大运湖、全民健身广场及体育综合服务区等设施，每年举办近150场大型活动。平时饭后散步，休闲运动，周末带娃都是非常好的去处。

教育方面

项目一墙之隔就是龙岗外国语学校，学校成立于2013年，近两年进行了扩建，位于大运新城，毗邻东部大学城，是区直属九年一贯制学校，也是龙岗第一所公办外国语学校。

学校共有58个教学班，学生2800余人，教职工240余人。位列龙岗区小学综合实力第一梯队，连续4年中考成绩排名龙岗区前列（2016-2019）。

项目产品效果图

户型图|平面图

项目户型图，建筑面积约75平2房2厅1卫、85平3房2厅1卫2阳台、95平3房2厅2卫2阳台、118平4房2厅2卫2阳台、143平4房3厅2卫2阳台，预计448套房源。

项目总平面图

优缺点分析！

优点：

1、区位优势明显，现有配套大多数为现成且品质优异，
2、具备一定的性价值，同比于绿景大公馆以及阳光天健，高峰时期8万多的单价，项目限价为5.08万，带上装修约5.4万左右，仅从价格来看，还是具备一定的倒挂条件，

3、产品有做75-85小户型在400-480万之间，同比与周围二手房，上车难度较低，于想置业东部核心的刚需来看，比较友好，

4、教育属性优质（龙岗排名前二的龙岗外国语），购物需求为东部片区居上的，

缺点：

1、小区体量过小，一期仅两栋楼，而且属于多类型混合产品，在一定程度上无法媲美周围二手小区，仅拿价格谈倒挂差，个人觉得略有牵强，在二手房市场上，同片区内的小区比对，往往更为复杂，其中涉及到，使用率、户型设计、小区规模、物业层次等等太多条件，均会影响小区价格，

2、居住属性比较一般，西南向75和95户型对面正看绿景大公馆，而且距离非常近，或对该小区的采光、视野以及隐私性都有较大影响，东南向85户型正看二期地块以及城中村，所以在居住属性上，产品确实不占太大优势，

3、同比于5.5左右的单价，以及450左右的三房总价，目前市面上竞品较多，涉及到宝安，光明，龙华，龙岗坂田、布吉等几乎都有，仅从新房上看，似乎择取性更多，购房者需要参考的是，5.5左右的大运头衔加龙岗外国语，是否是自己的核心选择一定要确定清楚，

4、东向旧改较多，于未来的角度看，在一定周期内，会有较大的噪音以及尘硝影响，