南山安托山【方直珑樾山】吹风价8万/㎡起，这个价格到底值不值得购买？
浏览量：538 上传更新：2023-02-21
方直珑樾山简介
方直珑樾山位于深圳市南山区桃源北环大道北侧塘朗山南麓，根据百度测距的数据，项目和北环大道相距大概是140米左右，噪音干扰会是一个较为严重的问题。离得最近的地铁是深云地铁站7号线深云站，距离约135米左右，前往罗湖、福田和南山较为方便。→福田星河Cocopark（购物公园）：11.7km，19mins→海岸城构图中心（后海）：10.8km，20mins门口就是龙珠大道和北环大道，从项目地千万周边的核心片区，还是比较快捷的。被塘朗山公园的森林资源包裹，也有非常明显的自然资源优势。家门口的这个比亚迪充电站，利弊则见仁见智了，对刚好开这车的人来说，确实很方便，但大部分买房人还是不希望自己家附近存在安全隐患。近期，周边开盘了的新盘项目就是南面靠近安托山的深铁懿府，备案均价10.75万/㎡，278套预售房源和24套现售房源于12月17日选房当天全部售罄。如果说深铁懿府的热卖，蹭了安托山东部的价值，那么珑樾山的位置，要打上安托山的标签，更像是个“远方亲戚”。项目占地21343.41㎡，总建面113606.92㎡，绿化率30%，容积率3.49，住宅63992㎡，商业4280㎡。一期由1栋32层住宅+5栋4层商业+社区健康服务中心+6栋两层商业+7栋幼儿园组成二期由2栋24层住宅+3栋32层住宅+4栋29层住宅商品房共520套，平层58-200平，复式350-500平。A户型：120平，套内面积89平，3房2厅2卫174套 ；A1户型：120平，套内面积89平，3房2厅2卫93套；B户型：200平，套内面积158平，3房2厅3卫60套；C户型：268平，套内面积215平,4房2厅4卫20套；D户型：58平，套内面积41平，1房1厅112套；E户型：116平，套内面积83平，3房2厅2卫56套；顶复式户型：350~500平，套内面积约400平，5房5卫5套。
项目车位有635个，单和商品房对比，车位比是足够1:1的，但如果这个车位是和人才房共用的，则不足1:1。从项目方给的数据来看，120㎡做3房，74%的使用率，得房率偏低。120㎡有横厅和竖厅两种，其中横厅户型看山，竖厅户型更靠近北环大道。横厅户型每一层有两个房源，客厅阳台和一个次卧朝东北，主卧、另一次卧及卫生间朝西南，客餐厨一体化+大阳台，视野上更加开阔。主卧借走隔壁次卧的一部分空间做成一个衣帽间。整体上动静分离，户型方正，视野开阔。竖厅户型每一层有1个房源，客厅阳台、主卧以及一个次卧朝西南，一个次卧朝西北，与横厅户型相比，多出了一个朝东南的生活阳台，阳台没有那么宽阔。西南向的次卧进门的通道空间较为浪费，主卧没有衣帽间，进门即厕所，整个户型设计没有那么通透，客厅在正中间，无法做到动静分离。结合项目周边二手房指导价、市场价和最近两年项目周边入市的新房价格判断，方直珑樾山的备案价大概率在9-9.5万左之间。以此价格作为基数去算的话，与周边二手房倒挂比较小，大概在5000-10000元。但值得注意的是，香瑞园老是一方面，小区在卖的大多是双拼，并且指导价与成交价之间价差比较大，即使是同样的价格，方直珑樾山也优势也明显。项目对面的深云村最大的就是90㎡户型，两者产品差异大，不构成直接竞争关系。如果单讲性价比的话，那显然深云村好过本项目，但讲定位，讲舒适性的话在深云地铁口附近方直珑樾山作为新房入场，对比二手优势明显。但南山不仅只有方直珑樾山，还有深业限价9.2万的盘，对面的沙河还有白石洲旧改（深业世纪山谷、白石洲璟庭、白石洲天悦花园）......这些都是可以跟它正面硬杠的，虽然价格还不确定，大概率也会比它贵一点，但我相信这个预算段内的人不会受限于这点价差，他们挑的不是哪个项目能便宜几千块。虽然方直珑樾山的宜居环境还可以，但其它方面比较拖沓。实际上，深圳有不少类似方直珑樾山这种特立独行的半山豪宅，它们有一个共同点，就是市场流通量比较低，有人住着不想走，有人觉得光有环境不行，没人气，生活方便，所以市场对于半山豪宅的评价是褒贬不一的。而开发商极力想把方直珑樾山塑造成半山豪宅的形象，但作为半山豪宅它有两个比较突出的问题。其一是体量太小，一方面除了自己住的房子大，完全感受不到大气的感觉。另一方面，虽然说豪宅要的就是低密度，但体量太小就意味着自身基础配套弱。再加上周边又没有其它小区，如果连最基本的生活需求都要依赖外部配套的话，那住半山豪宅就会很累。同时它的豪宅属性没那么纯粹，追求豪宅居住体验的客群眼里是容不得沙子的，21.54%的一房户型占比会严重拉低小区定位和居住品质。
