总用地：2.13万㎡

总建筑面积：11.52万㎡

容积率：3.62

绿地率：30%

本期主推产品：约120㎡纯粹住宅

梯户比：2梯3户/2梯2户

开发商：深圳市龙廷房地产开发有限公司

项目地址：深圳南山区北环大道深云地铁站C出口约150米处

方直珑樾山 位于 塘朗山南麓，距离去年热卖的深铁懿府约700米、海德园约1.4公里。

稀缺地段：兼得效率与宜居核心生活区 成全繁华与自然的邂逅最效率的出行时间：7号线地铁口物业（距离7号线深云站约150米），环绕两纵（南坪、侨城东北延）两横（北环大道、侨香路）城市主干道，打造20分钟都市出行圈。

最密集的世界级人文配套：安托山博物馆群（规划中），华侨城创意文化园，香蜜湖国际演艺中心。最低密的山海环城公园带：三山六公园环绕，背靠塘朗山、安托山、燕晗山，30KM山海环城公园带，近20余万平米山体公园。兼备公共级与私享级商业配套：社区配备私享级主题商业（私厨、健身会所），15分钟出行圈尽享南山（万象天地、益田假日广场）福田（山姆会员店）城市级醇熟商业配套等。

教育：

教育方面，项目的东侧将建 育才中学新校区。此外，项目周边有 深圳市大学实验幼儿园香瑞分园、深圳市教育幼儿园深云分校、哈工大深圳实验学校小学部/初中部，还有九年一贯制公办学校 中科先进技术院实验学校。（具体学区划分最终以教育局公布为准）

点评

方直珑樾山的定位是改善型小体量纯居项目，数据上，低容积（3.49），1:1.2的车位比，加上背靠塘朗山自然生态景观比较好，符合改善型住宅的基本要素。

不利因素：

1、项目处在北环大道、南坪快速、龙珠大道形成的夹角内，南坪距离远一些，可能没什么影响，但北环和龙珠大道车流量都是比较大的，加上项目本身地势高，又没什么遮挡，即使不是面向主干道的户型，可能都会有噪音影响；

2、受路网影响，项目所处的位置与周边片区资源不能很好地共享互通，就拿对面安托山片区的资源来说，要么走路过天桥耗时耗力，要么开车绕兜很大一圈。

价格方面，项目旁边的佳兆业香瑞园，是2009年建成的小区，指导价是7.93万/㎡，这个小区以双拼户型为主，目前该小区单本证约90㎡的三房价格要10万左右，双证177㎡的四房约9万左右。项目对面的深云村是2010年建成的小区，指导价9.08万，只有约70㎡两房和约90㎡三房，两者学区不一样，深云村读的是中科院先进技术研究院实验学校，目前该小区90㎡左右的三房是10万左右。

结合项目周边二手房指导价、市场价和最近两年项目周边入市的新房价格判断，方直珑樾山的备案价大概率在9-9.5万左之间。以此价格作为基数去算的话，与周边二手房倒挂比较小，大概在5000-10000元。但值得注意的是，香瑞园老是一方面，小区在卖的大多是双拼，并且指导价与成交价之间价差比较大，即使是同样的价格，方直珑樾山也优势也明显。

项目对面的深云村最大的就是90㎡户型，两者产品差异大，不构成直接竞争关系。如果单讲性价比的话，那显然深云村好过本项目，但讲定位，讲舒适性的话在深云地铁口附近方直珑樾山作为新房入场，对比二手优势明显。

3、周边配套不是很齐全，只有周边小型的商业购物，只能看后期开发成熟以后会不会改善！