物业：中海物业管理有限公司

占地面积：23500平方米

建筑面积：160000平方米

总户数：1217户

车位：1085个

绿化率：40%

容积率：5.0

在售户型：

83--97--113平（3至4房）

均价：7万±/平米

总价：581万起

首付：174万起

交楼时间：2024年6月1号

卖点：户型方正实用。

中海明德里位于龙华民治华南实验学校北侧20米

中海明德里所处区位为深圳中部发展轴上的民治片区，片区南邻福田中心，北接龙华传统商业中心。

近年以来，随着深圳北站商务中心的建设推进及规划落地，中海明德里所在的民治片区，依托高铁枢纽形成区域门户中心。

加之与深圳福田、罗湖等中心城区临近的地缘优势，承接了中心区外溢发展力，向来是深圳的置业焦点片区。

当前，深圳城市能级不断拓展，在粤港澳大湾区协同发展的大背景下，深圳都市圈应运而生。

民治片区凭借出色的区位关系和功能联系，在深圳近期公示的“十四五”规划和2035年远景目标纲要中，被明确纳入都市核心区。

这意味着，民治在深圳都市圈的发展规划下，都市功能定位跃升至与罗湖、福田、南山等中心区同等地位。

同时，更意味着，在现状发展基础上，应会注入更多的资金资源，比如在基础设施、城建环境上，提升至与功能定位相符合的状态，实现都市核心区整体相对均衡的发展水平。

深圳都市核心区范围示意图，仅供参考：

新发展格局下，龙华提出“数字龙华，都市核心”的整体战略。其中，门户片区深圳北站商务区，规划建成约960万㎡总规模体量，发展总部经济、金融服务、科技服务、文化服务等功能。

目前，已引进美团科技、深圳计算科学研究院、华阳国际设计集团等，并与腾讯签约共建产业区块链联盟……（以上信息来源于深圳十四五规划、龙华区政府在线）

深圳北站规划效果图，仅供参考：

与此同时，在龙华“一圈一区三廊”战略规划下，正打造梅观创新产业走廊。

也就是说，中海明德里西侧的梅观高速路市政化改造，不仅仅局限于道路改造本身，还为释放沿线土地发展产业，助推龙华高标准打造深圳都市核心区。

梅观创新产业走廊 局部示意图：

此外，对于中海明德里及片区来说，更为振奋的消息是深国际华南物流园将改造。

华南物流园改造已纳入龙华第二轮重点产业片区更新整备工作方案，园区更新范围达到53.3公顷，是民治街道最大的一处存量产业用地。

根据地方政府的区域发展规划，其改造定位颇高，对标福田香蜜湖片区和欢乐海岸片区的城市功能定位，拟打造为“国际会客厅”（实际规划以最新公告的为准）。改造完成后，对周边居住环境将得到大幅提升。

华南物流园改造示意图，仅供参考：

产业一直是龙华的立区之本，也是强区之基。产业升级不仅是城建面貌上的改头换面，更是产业要素的更新换代，以及产业人群的迭代转化等。

这些最终都将体现在消费需求端上的升级，并为区域发展及物业价值带来良好的转化及互动。

作为龙华的主要门户片区，既有及规划建设配套种类齐全，规格不低。

商业配套上，综合商业奥特莱斯8号仓位于中海明德里东南侧，步行可达。品牌商业齐聚，可以满足日常多样的购物需求。

项目直径3公里内（百度地图测量，仅供参考），红山6979、COCO park、COCO City、Costco（在建中）等场所可以提供更加多元化的消费需求和消费场景。

健康配套上，片区内同时两所市属医院建设中，均计划两年内将实现主体结构封顶。

其中，项目西侧就近的市第二儿童医院与市儿童医院实行“一院两区”制；深圳市新华医院将由北京大学深圳医学部负责运营管理。

文体配套上，除了“两馆”（市第二图书馆、市新美术馆，建设中）、深圳北站中心公园、民治水库公园（规划中）等设施外，项目西侧近距离建设着民治体育公园。

该公园用地面积约3.7万㎡，规划集室外足球场、网球场、篮球场、极限运动场、儿童活动场为一体的体育综合体。

示意图，仅供参考：

中海明德里具体位于民康路北侧，梅观路东侧，邻居为春华四季园、恒壹四季华府（建设中）、华南实验学校（九年一贯制学校），待整体成熟后，将形成局部紧密联系的居住社区群。

其西侧约2公里为深圳北站商务区，沿梅观路北上约2.3公里为华为总部基地及富士康产业园区。（注：上述均为直线距离，通过百度地图测量，仅供参考）

东西两侧分别靠近地铁5/10号线换乘站五和站、10号线光雅园站及5号线民治站。

位置示意图：

就目前而言，地铁站配套优势一般，但区位交通规划比较突出。

道路交通规划方面，当前项目周边区域内，南坪、梅观、坂银、新彩等多条高、快速通道，较为便利地联系南山、福田、罗湖等片区。

其中，梅观高速路正进行市政化改造。众所周知，深圳的交通痛点在“南北纵向”，梅观高速路市政化改造，将改变高速路阻碍区域发展问题，改善区域交通发展基础，释放道路沿线两边的土地，对于临近区域及物业可谓是“变弊为利”的跳跃。

梅观路市政化改造南段预计2024年上半年完工（实际完成时间以官方最新公告为准），将对接即将快速化改造的皇岗路（预计今年年底前动工）。

都待完成后，两者将构成深圳中部发展轴上的重要南北向通道，缓解道路交通瓶颈问题。

梅观路+皇岗路 示意图：

大站枢纽规划方面，项目处于两大城市型枢纽之间，深圳北站枢纽及五和枢纽（规划中）。

深圳北站大家都比较熟悉，不多占用篇幅。至于五和枢纽，是深圳“十四五”规划的重点交通工程之一。

五和枢纽规划为集地铁5号线、10号线，城际深大线（即将动工）、深惠线（即将动工）、常龙线（规划中）等多线交汇，结合公交、慢行、TOD开发等为一体的大型综合枢纽。将有助于提升项目及所处片区的出行效率，丰富出行路径。

轨交 示意图：

中海明德里占地面积约2.35万㎡，总建面约16万㎡。居住属性纯粹，主要由1栋4个单元的住宅塔楼组成。

并配建12班幼儿园，以及社康中心、老年日照中心、菜市场、文化活动室、社区警卫室等，内部设施配套齐全、宜老宜幼。

示意图：

住宅包含665套商品住房和552套人才房（具体房源信息以开放商公告的为准），其中，1栋1、2单元全部为商品住房。

商品住房为建面约83-113㎡3至4房，户型采用中海经典户型，功能全面不失尺度，在当前新房市场上，对于不少刚需及刚改群体来说，都比较友好。比如：

中海明德里户型图

建面约83㎡三房，主卧通透双面凸窗设计，厨房烟道外移对于中小户产品的空间利用提升明显，小开窗的加入在细节上提供更好的体验。

建面约97㎡三房，大面积玻璃窗设计，不仅可以提供明亮的室内采光，还可以发挥视野价值。U型厨房良好的实用性能，满足不同家庭的需求。

建面约113㎡四房，可做到全功能四房空间，四开间阳光充足。主卧额外小窗提升空间采光，补充自然光线和功能台面。

示意图（图片仅供示意参考）：

住宅塔楼建筑楼体排布呈“蝶形”，商品住房的三梯配置。

楼与楼之间前后错开，楼间距得到较好的优化，减少户与户之间的对视的同时，增加通风及采光效果。

示意图

社区规划营造多主题分区园林，立体化功能空间，大幅提升公共空间实用性能。包含林荫台地、主题泳池、儿童活动区、晨曦书屋、跑道等设施，以满足不同层次需求使用。

散点分布空间体验感佳，同时，多层次立体化设计提升层次品质和空间互动。

示意图：

建筑立面以米白色、深灰色为主的外墙涂料呈现，环保耐看，时尚简洁的现代风格。

示意图：

总的来说，中海明德里所在的民治片区认知度比较高，近些年不少知名房企在此打造大型综合体，丰富区域商业及其它配套水平。

随着深圳发展战略向都市圈行进，民治片区整体纳入都市核心区，多重变化和发展机遇催生了高标准建设配套，双枢纽+创新走廊的区域发展布局随之落地。

片区主要门户深圳北站商务区的打造也渐入佳境，高密度的就业人口也不断强化区域常驻人口密度和迭代。

就项目产品而言，户型主要针对刚需及刚改群体，定位精准。最近中海在深圳的几个项目，其户型的功能空间及设计尺度，都得到比较好的反馈，市场较为认可，在当前新房市场上，有一定的竞争力。