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一、白石洲简介
村后有山，山上多石，石白且巨，故曰“白石洲”。
白石洲是深圳最大的城中村之一，拥有深圳市区最集中最大规模的农民房，只有0.6平方公里的面积居住了约15万人。片区内有出租屋2340栋、近5万套出租屋，包容着形形色色的人，生活在里面就像一个小社会，什么东西都自给自足。
白石洲位于深南大道两侧，主干道深南大道交通四通八达，还有华侨城高档社区与之比邻而居，西边有名商高尔夫球会、沙河高尔夫球会，南邻深圳湾超级总部基地。
项目南边就是深圳湾超级总部基地
白石洲处在连接福田和南山的中轴线上，前拥世界之窗及华侨城，侧拥华侨城豪宅群及欢乐谷，西边即是高新园。其周边配套十分齐全和上档次，旁边就有益田假日广场等商业。
拥有几乎深圳市区最集中最大规模的农民房，是由白石洲、上白石、下白石、塘头、新塘五个自然村组成的，过去村民主要是靠出海打鱼、养蚝、种地为主。
新塘、上白石、下白石、塘头村，在北区旧改范围，白石洲南区为综合整治。
二、旧改过程
在深圳，白石洲就是城中村的代名词，随着深圳发展，这片城中村逐渐被高楼大厦包围，活成了华侨城豪宅区的“隔壁穷亲戚”。
白石洲旧改工作的推进和落实，会使得华侨城片区的环境得到极大的改善，城市形象也将大幅提升。不过这里的租金会提高一大截，且生活成本也不可避免
因为超大体量，故被称作深圳的“旧改航母”。
白石洲旧改整体效果图
1、2005年，深圳市和南山区政府开展白石洲旧村改造研究，白石洲旧改正式拉开序幕
2、2012年8月由南山区委区政府领导带队成立沙河五村城市更新领导小组
3、2013年10月，沙河五村北区范围内完成业主更新意愿书签署工作
4、2014年7月，白石洲旧改正式列入深圳城市更新名单
5、2016年6月，股份公司50万平米集体用地完成确权
6、2016年12月，沙河五村更新项目专项计划通过深圳规土委更新局业务会审查
7、2017年6月，沙河街道沙河五村城市更新单元规划（草案）正式公示
8、2017年年底，绿景白石洲城市更新办公室成立
9、2018年12月，白石洲改造专项规划获得市规土委正式批复，按照政策规定，专项规划批复两年内必须要完成签约，清租收楼、申报实施主体、房屋拆除等工作
10、2019年3月，完成集体物业拆迁补偿协议签订
11、2019年5月，个人物业确权已经接近90%
12、2019年6月，启动拆迁补偿协议签订
13、2020年10月，沙河工业区率先动工开拆
14、2021年1月，为了加快一期项目实施，修改专规“一期分为一、二期开发”
15、2021年3月，沙河五村城市更新项目一期项目实施主体正式确认为“绿景”！
16、2021年5月，第二次修改专规“取消新堂花园回迁地块01-02与其他地块的所有连廊，二期回迁地块成为完全独立社区，容积率5.5”，楼王诞生！
17、2021年7月，获批施工许可证，白石洲一期正式开建！
18、2021年12月，白石洲一期01-08地块正式命名：“绿景白石洲璟庭”！
19、2022年1月，白石洲一期01-10地块正式命名：“白石洲天悦花园”！
20、一期2024年年底交楼，二期2025年年中交楼，三期2026年年底交楼
沙河五村城市更新项目（即白石洲旧改）更新单元用地面积约48.01万㎡，拆除用地面积约45.95万㎡，开发建面约30.38万㎡，改造后计容积率总建面高达347.96万㎡，其中住宅125万㎡，商业、办公及旅馆业104.5万㎡，商务公寓112万㎡，公共配套设施6.5万㎡，容积率11.5。
公寓：112万㎡；商业+办公+酒店：104.5万㎡
公共配套：6.45万㎡（九年制学校3所、幼儿园57个班）
交通规划：新增地铁20号线、29号线，白石洲为枢纽站
地下商业：建筑面积100450㎡；地下市政交通设施25500㎡。
开发周期约6-8年，共分四期开发。
回迁住宅、公寓分布在一二三期，由31栋49-65层住宅，21栋公寓组成。
四期为商业地块，由3栋66-79层超高层写字楼，1栋59层办公楼组成。
白石洲地块回迁总平面图，项目分四期开发。
三、一期白石洲天悦花园在建，价值兑现快
一
一期效果图，户户朝南。
绿景白石洲璟庭是可售商品房，住宅总共1257户（保障房0户），其中≤90平的户型1193户，占比94.91%。
建设地块为1栋5座塔楼，其中，2座商务公寓（1座26层、1座59层），3座超高层住宅，均为74层。停车位1983个，其中充电桩停车场占比50%。
白石洲天悦花园是回迁房，为1栋6座塔楼，其中，3座超高层住宅（分别为75层、74层、73层），3座商务公寓（2座46层、1座36层），住宅总共1607户，全部为回迁房，户户朝南。
整个白石洲一期所有回迁房朝向全部朝南（东南，看纯水岸湖景）。
一期天悦花园2346个停车位，1607户，地下5层车库，地面三层商业，空中花园自带500㎡游泳池。
与一期同步交楼的公用设施包括：01-04地块政府人才房，单独一个社区；01-02地块幼儿园一个，01-06地块63班九年制学校一个。
紫线为一期拆除范围
“真假一期”
老版拆赔回迁地块分布
老版拆赔合同回迁地块说明，新塘村带01-10一期建设地块，为真一期，一期在建。
新版拆赔回迁地块分布
新版本的新塘村是不含01—10地块的，市面上有人“错把”新塘村当一期。
沙河四村：新塘村、上白石、下白石、塘头，每个村有3-4个回迁地块，前两个是回迁主选地块，后面是备选地块，备选地块是开发商为了灵活操作所留的空间，回迁选房主要以主选地块为主。
目前沙河四村签约均为三期，新塘村带01-02备选地块，可能有二期回迁选房的机会。
白石洲一期天悦花园施工现场
白石洲一天一个变化，地下车库已经慢慢露出真容。
每一期无人机高清航拍视频，都在记录白石洲的蜕变。
根据《深圳市城市更新条例》规定，拆除重建类的城市更新项目，开发商需优先安置好回迁户后，才可申请商品房的预售许可。
白石洲天悦花园作为一期回迁房，无论是从采光、视野景观上，还是拿房时间上，不仅不输璟庭，相比之下甚至更好。
白石洲天悦花园预计明年选房，2024年底交房。
白石洲璟庭预计明年预售，备案价13+。
回迁房不限售，持有周期比目前市场同期预售的商品房更短，价值兑现更快！
深规土规【2018】7号文件
【天悦花园户型图展示】
复式
白石洲属于华侨城豪宅片区，大户型一向是豪宅标配，天悦花园最大户型260平（平层、复式）。能够享受到最佳采光、视野，东南向“纯水岸燕栖湖”景观一览无余，符合顶尖人士的购房需求。
海德园倒挂5w，你说好香…
白石洲一期两年半拿房，倒挂6-8w
不看北环路景，看华侨城纯水岸湖景
不需要名额，你还在等什么？
四、二期新堂花园“楼王单位”，低容积率5.5
新堂花园原址卫星地图
新堂花园东侧，挨着纯水岸15期
新堂花园西侧
新堂花园小区分布图
1．新堂花园共5栋建筑，A/B/C/D/E座，于上世纪90年代中期前建成，建筑基底面积7254平米，总建筑面积为2.56万平方米；绿色1-8栋，其用地属于河宇工业区。
2．所建物业大部分转化为内部员工福利房，少部分面向社会售卖，业主以沙河街道办事处和华侨城、康佳集团职工居多；
3．建设过程没有按照市场商品房办理用地及房产证等手续；
4．建设过程没有按照政府安居房、福利房或微利房等政策性用房办理用地及房产证手续；
5．沙河街道办事处发放房屋使用证，作为居住及使用的证明；
结论：和沙河五村一样，新堂花园土地为白石洲股份公司集体用地，房屋为没有合法房产证件的建筑，适用“城中村”城市更新相关政策，而不能适用“棚改”或者旧住宅旧改政策。
取消01-02地块和其它所有地块的连廊
修改前
修改后
绿景专门为新堂花园申请第二次修改专规，至此新堂花园回迁地块与其他社区没有连廊连接，单独管理。要知道，根据城市更新的规定，专规只能申请修改两次！
01-02为新堂花园唯一回迁地块
法定图则：新堂花园回迁地块容积率
新堂花园低容积，采光、视野佳！
新堂花园周边有幼儿园、保障房，及不同高度住宅。但位于用地北侧，遮挡少，视线开阔。
规划中的29号线“新塘站”就在二期地块边上
综上所述，新堂花园作为二期开发回迁，目前01-02地块已完成平整，基本一户只赔一套房子，放卖的非常稀少，被市场称作“熊猫货”，成交价最高去到12.8W/平。（新堂花园原址现规划为63班九年制学校，全部异地回迁到01-02地块，不用担心钉子户影响交房时间。）
有很多人担心白石洲的容积率太高，望而却步；但这个地段又在这里，让人又爱又恨。
这种情况下，新堂花园就是一个最好的选择，单价8.x万，预计2025年年中交房，同时满足了地段和低容积的需求。
【二期回迁户型展示】
目前新堂花园仅剩41户未签约，真的是签一套少一套，喜欢低容积的朋友得抓紧上车了。
五、三期近地铁、商业，性价比最高，适合资产储备
三期拆除重建范围包括：新塘村、上白石、下白石、塘头村
紫色图斑地块为三期建设地块
01-01地块为开发商自留地块，未来将会建设高端住宅项目。
新塘村回迁地块为：02-05、02-07、01-02、02-02；
上白石回迁地块为：02-04、02-05、02-07、02-02；
下白石回迁地块为：02-02、02-05、02-07；
塘头村回迁地块为：02-05、02-07、02-13、02-02；
从地块分布可以看到，三期回迁地块是近地铁、商业的。
最下面蓝色图斑02-11、02-12为四期建设地块，四期为商业地块，由3栋66-79层超高层写字楼，1栋59层办公楼组成。
其中两栋写字楼未来会交付给白石洲村股份公司，白石洲终将跟卓越皇岗村旧改、华润大冲旧改一样，拥有属于自己的超甲级写字楼。
皇岗世纪中心
大冲商务中心
今天，深业世纪山谷开放营销中心，这个让市场关注了很久的项目正式启动。
深业世纪山谷已开放展厅
世纪山谷沙盘
世纪山谷是白石洲旧改的先行者，总建面38.9万平，是包括住宅、公寓、酒店和商业的综合体，项目此次即将推出的是1栋196套公寓，位于1栋29楼以上，29楼以下是个酒店。
公寓面积有67-71平的一房，83-87平的两房，带装修，预计均价10万左右，6月拿证。
稍遗憾的是，大众期待的两栋8梯三户的超高层住宅，目前才挖坑，出来时间没那么快，面积最小240平，又一个为有钱人准备的超级豪宅。
一路之隔的世纪山谷，公寓都卖到了10W的单价，住宅预计在12.5-13之间。
白石洲三期目前单价7.X，预计2026年年底拿房，性价比就显得非常高了。
一期，三期通用住宅户型
【新塘村，上白石，下白石，塘头村】
开发商：绿景集团
土地所属：深圳市白石洲实业股份有限公司
确权面积差额：10平米之内
户型面积：55，80，100，120，160，180，260平（平层或者复式）
回迁房总分布图
村股份公司和绿景共同力争“户户朝南”
回迁住宅建设标准与商品房一致
从回迁房的分布和拆赔合同的约定来看，现在的回迁户真正意义上享受到了业主的待遇。回迁房从设计和建设标准上，与商品房一致；分布的位置甚至比商品房还要好，毕竟老一辈的深圳人，更多的是考虑住家和养老，除了安全、品质，采光和景观也是他们重点考虑的。
在这里不得不为绿景点赞
，绿景对白石洲旧改的用心程度，直接决定了旧改未来的速度，和产品的高度，从目前种种迹象来看，他们真的是很用心在做。
六、开发商”绿景中国“，城市更新的典范者
因为在过去几十年白石洲村民一直与国有企业，在土地上存在纠葛，代表村民利益的白石洲股份公司不想再与国企打交道。经过多次调研，他们最终选择了在香港上市的地产公司——绿景中国，后者在深圳市场有着多年的旧改经验。
绿景虹湾（福田下梅林旧改）
绿景红树湾壹号（福田沙嘴旧改）
绿景美景广场（南山沙河街道工改）
绿景NEO城市地标
从城市地标，到天际豪宅，绿景用行动和作品传递着“再见，只为再建”、“城市更新，让生活更美好”的理念。
每一个作品都是佳作，绿景正以白石洲旧改为起点，打造天际豪宅新标杆，“白石洲旧改”也将成为万人传颂的都市传奇！
七、云投城市更新，城市更新投资领域的专家
【云投城市更新】自2019年6月开始精耕主打”白石洲项目“，公司坐落在离白石洲最近的写字楼“瑞思中心”。
挨着深南大道，交通便利。
1号线世界之窗站C1口，停车也非常方便；地铁、自驾均可。
