福田加福华尔登府邸整个盘只有一栋67层、高度239米的独栋建筑，被誉为“深圳最高的住宅项目”。

在楼底下一抬，真是“高”仰头看了一会，脖子疼。

很多人看到它的时候都会好奇，这真的是住宅？房网数据显示，项目总占地约0.7万㎡，总建面约16万㎡。在法定图册上查到是规划用地，由两个地块组成，用地性质是二类居住用地+商业用地。是的，它的确是住宅。

加福华尔登府邸

号称深圳最高的住宅，加福华尔登府邸你会买吗？

加福华尔登府邸位于福强路与国花路交汇处南侧，属于福保地界，毗邻福田口岸与广深高速入口，临近4号线福田口岸站，占地面积7604.9㎡，规划1栋67层高的住宅和商业裙楼，总高度为293米，是目前深圳在建最高的住宅。

加福华尔登府邸做的是蝶式楼，83m2和89m2这两种户型分列在蝴蝶翅膀位置，130m2户型在中间位置。

这种形态的住宅是能在保证采光和通风的情况下，把面积利用效率达到最大化，公摊面积要比板楼少，但一大通病是——由于斜角的存在，每一户相互影响还是挺大的，主要体现在住户私密性上。

除了蝶式楼本身问题之外，加福的户型还有一大缺陷——没有大阳台，只有厨房边上的小生活阳台。

值得注意的是，由于加福华尔登府邸是独栋项目，并没有楼下花园。

但是，从项目沙盘可见，楼栋低层有一个架空的小区园林，作为项目的休闲花园，面积仅861.28㎡。

此外，再无别的绿化区域。

接下来要告诉你的就是，这个盘优势背后的三大风险点，在买之前一定要了解清楚。

风险一：区域价值已被提前透支，存在高位站岗风险

先说这个盘所在的地段。

福田保税区这个深圳中部长期的价格洼地，一个舅舅不疼姥姥不爱的片区，在规划、地铁、名校这几大利好的加持下，这两年价格也涨上了天。

目前，福田保税区的房价已和福田中心区接近，存在一定程度的透支，二手房挂牌虚高现象严重。

加福华尔登府邸虽然是新盘，受限价的约束，但政府在审批备案价时，也会和周边二手房均价对标，不太可能便宜到哪里去。

从政府公示的指导价来，保税区二手房的价格在6-9.5万/㎡区间，其中同属开发商的小区加福广场的指导价55900元/㎡，差不多是片区最低价格之一。

但是本次的备案均价9.4万，甚至明显高于周边二手房。

风险二：所谓名校实为新建校区，成绩存在较大不确定性

哪怕区域发展周期长，价格偏贵，但是有地铁+名校加持，这个盘的价值不也很稳吗？

按照前面的分析，学校已开学，地铁也已开通，利好已经基本兑现完毕，现在并不是追高买入福田保税区的好时机。

至于接下来能不能买，要看中短期还有什么上涨动力。

福田保税区房价的下一次跳动，最快将发生在明年福外南首次中考成绩出来之后。

成绩好坏将直接影响加福华尔登府邸未来的房价升值空间，如果成绩很突出，那么很可能会再有一波涨幅，反之则可能成为房价下跌的隐患。

但是，福外南由于是新建校区，教学质量和考试成绩均存在较大的不确定因素。

我的一贯观点是，任何纸面数据很强的“名校”，都要经过中考的洗礼，才能真正成为名校，不然终究只是挂牌而已。

风险三：产品偏离市场主流需求，实际居住体验不佳

深圳目前仅有超高层的写字楼和部分公寓较为常见，但像加福华尔登府邸这种超高层的住宅，非常罕见。

由于比周边楼盘高出一大截，这个盘的景观确实非常不错。

北面俯瞰福田CBD城市景观，西面望深圳湾海景，东面看罗湖城市景观，南面眺望香港米埔自然景观，都是深圳最高端的景观资源。

但是，这个盘占地面积仅0.7万㎡，建筑面积却达到了7.76万㎡，容积率过高，又不是豪宅配套，产品本身已经偏离了市场主流需求。

这种剑走偏锋的产品形式，未来进入二手市场的时候，由于没有可直接参照的对象，自身竞争力会被严重削弱，市场价值也会大打折扣。

而且，由于是独栋项目，没有花园小区，公共活动空间非常有限；像车位不足，电梯等待时间过长等问题，都会严重降低居住体验。

再加上这栋楼还毗邻主干道和高速路，靠近路边的户型免不了受到噪音的干扰。

最无语的是，这么高的楼，要是做大户型还好，开发商偏偏推出的全是小户型。

住的人越多，独栋建筑的这些劣势，就越会被无限放大。

基础信息：

开发商：加福投资（深圳）有限公司

物业：待定

占地面积：7602.91平方米

建筑面积：51581平方米

在售房源：462套

车位：500个

产品类型：（住宅）

在售户型：

84--254平（2至4房）

单价：7.5--13万/平

均价：9.5万/平

总价：638万起

首付：192万起

交楼：预计2022年12月毛坯

卖点：周边配套成熟。

加福华尔登府邸位于深圳市福田区福强路与国花路交汇处（4/10号线福田口岸站）；高度为239米，地上67层，及地下3层。

交通配套：

双地铁上盖物业，毗邻4、10、7号线福田口岸站及福民站，4号线2站直达福田CBD，7号线1站抵达皇岗口岸交通枢纽中心、10号线3站直通岗厦北交通枢纽中心；口岸交通：临近福田口岸与皇岗口岸，无缝接驳深港两地。

道路交通：毗邻深南大道、滨河大道两条城市东西干道、京港澳高速公路入口，道路交通十分便捷，快速连通全市。

穗莞深城际（建设中）延长线——穗莞深城际前海至皇岗口岸段设有皇岗口岸站，途径南山、福田等地，建成通车后2站到前海，1站到深圳湾总部基地。

教育配套：

根据目前福田教育局官网公示的学区范围，项目所在位置被划入到了福田外国语学校南校区（小学部、初中部）的学区当中。（具体学区划分以教育局公布为准）

福田区外国语学校南校区，原名福田保税区实验学校，48个班的九年一贯制公办学校，其中小学24个班，初中24个班。学校距离项目900米左右，步行12分钟到达学校。

学校在福田名气大，自2018年传出福外南进驻保税区的消息后，片区内的物业都出现了一定的涨幅。

因为是新学校，今年是第一届学生参加考试，到时等出成绩就能见分晓了。

商业配套：

项目自持高端商业与地铁商业无缝接驳，下楼即可享受繁华地铁商业；百米即可到达水围文化商业街及水围1368文化街区,尽享众多深圳美食记忆及传承老店；2站即可尽享福田CBD250万商业体量，拥有卓悦中心、卓越世纪中心、深圳中心城广场、COCOPARK、皇庭广场、购物公园共6家超级shopping mal。

加福华尔登府邸户型鉴赏：

项目为独栋建筑，建面＜90㎡的房源344户，主推83㎡2房1卫、89㎡3房1卫、120㎡3房2卫户型，每层6梯8户，蝶式楼设计，83㎡和89㎡这两种户型分列在蝴蝶翅膀位置，130㎡户型在中间位置，使用率接近70%。