华侨城新玺多少钱一平?华侨城新玺名苑推48套办公 均价约13.9万/㎡!
浏览量:744 上传更新:2021-11-19
近期,华侨城新玺开盘,吸引了很多实力买家的关注,身边一些朋友也在咨询,为此前一段时间我们也去实地参观了样板房。如今在售的是办公产品,商务公寓样板房也已开放,相信不久会入市。
(图片自制,仅供参考,户型图见下文)
新玺到底值不值得买呢?
先说结论,像新玺这种优质地段附带稀缺资源的大平层产品我们一贯长期看好。因为地段、海景这些因素叠加起来,已经注定了这类产品在核心区数量有限。但认可的同时,我们也要认清新玺面临的阻力,下面我们将对新玺的产品进行详细分析。
01. 无限遐想的新蛇口滨海地带
读懂一个楼盘首先要读懂这个片区的发展基因。新玺虽然不在前海蛇口自贸范围内(来源:前海百科),但是毗邻蛇口滨海城市综合体,同属一条滨海线,看新玺首先看蛇口。
先有蛇口,后有深圳。1979年,招商局率先开发了中国第一个外向型工业园区,自此,码头现、高楼起、凤飞来、百业兴,蛇口一马当先。这里拥有中国最深厚的改革开放基因,是深圳最具地域文化特色以及国际化氛围的地带。
然而时间也让蛇口整体片区面貌不再年轻。2011年在招商局“600亿再造新蛇口”的口号下,蛇口滨海地带开始蜕变。
2020年南山聚焦先行示范区建设,重点谋划新时代“三大示范工程,蛇口滨海地带成为深圳湾文化走廊和蛇口国际海洋新城的叠加地带。
艺术、文化、创意、海洋......这些关键词构成了一种滨海生活方式遐想,吸引了置业者关注。
诸多高端配套点缀在这条迷人的滨海岸线,让这里成为怡人的滨海居住区。
成熟的“海上世界”滨海城市综合体,被评为深圳特色文化街区,是很多人来深圳的打卡圣地;
深圳歌剧院,比肩悉尼歌剧院的世界级艺术殿堂,今年已启动建设,计划2024年底竣工;
太子湾在建的k11购物中心,建面约22万,中国首个一线临海k11,亚洲旗舰店,将会是深圳又一个文化地标;
深圳湾15公里滨海长廊,世界级跑步圣地;
顶流荟萃的深圳湾游艇会;
太子湾现代化国际邮轮母港;
蛇口滨海居住区
独特的人文积淀+滨海高端配套+绝美景观,多重因素叠加让双玺、半岛城邦三期等蛇口滨海豪宅得以成为深圳城市顶级资产。
这些同样是促使高净值人群关注新玺的理由。论海景,新玺甚至更胜一筹。
02. 超一流海景:新玺最强价值支撑
无与伦比的海景视野是新玺最大的亮点,也是大多数人关注新玺的原因。
深圳的顶级平层几乎都聚集在深圳湾至前海湾的滨海地带,海景好坏是豪宅永恒的话题,最美海景之争从未停歇。
得益于独一无二的地理位置,新玺的海景视野尤为出色。
华侨城新玺位于蛇口街道南端凸出的海岸地带,南临深圳湾,西、北临渔人码头内湾,实现了三面环海,270°海景盛宴。这种被海洋包裹的体验是其它任何产品都无法比拟的,很难再复刻。
实地考察,新玺看海体验确实不俗,即便是4楼的展厅海景也毫无遮挡。在9楼样板房中,一些户型连生活阳台都有不错的海景。
在深圳,城市核心区的海景房从未便宜过,同楼盘因海景观感差异而产生的分化惊人。以深圳湾壹号为例,同户型差幅能达20%以上。究其根本,一是城市核心区优质景观本身的稀缺性;二是高端豪宅作为一种改善乃至品味生活的产品,买家心态力争完美。结合规划图、周边环境和实地考察看,西南景观面最好。西南方向不仅看海,同时可看海上世界、太子湾组成的城市海岸线,以及大南山山景,景观层次相对更丰富。东南位置虽然更符合理想的朝向,适合看日出,但是东面紧邻蓝海玫瑰园三期,住宅景观不如内湾景理想。夜景更显单调,西面滨海综合体更有人气点。这一点与新玺户型分布设计相符合,楼王470㎡大户型也在西南位置。华侨城新玺是以前的渔人码头旧改华侨城新玺,所以现在看周边有些乱糟糟的。蛇口渔港升级改造工程今年10月已经开始招标设计方案,功能由单一的生产交易上升为集渔港功能、滨海体验、旅游观光为一体的都市生活休闲渔港。华侨城新玺占地2.5万㎡,体量较小,和恒裕深圳湾差不多,分为两期开发,自带2.5万平中庭式商业。配套的一大亮点是5楼空中花园泛会所配备深圳首个悬空无边际海景泳池,约766㎡,全部为玻璃打造。一期为T1栋,A栋纯公寓,B栋办公和公寓结合。产品总共226套,办公48套,公寓178套。这种办公和商务公寓组合的形态也与恒裕深圳湾类似。已经在售的是办公产品,商务公寓预计不会太久,已在蓄客。办公毛坯均价13.9万/㎡,毛坯交付预计明年年中。这种产品尽管是办公性质,但优势在于价格,也有市场需求。商务公寓还未开盘,但显然不会便宜,预估实际单价会在20-25w。关注我们的读者知道,我们一贯主张能买商务公寓尽量选择公寓,下面会重点分析商务公寓。商务公寓占据了华侨城新玺最好的位置,T1A栋无疑位置最佳,没有一丝遮挡,预见会很抢手。A/B栋楼都采用南北通透的板楼设计,户户朝南,户户看海。产品全部是220㎡以上的大户型,层高3.6m,吊顶后3.15m,阳台宽度约2.1m,户型方正通透,约7成实用率。尤其是400㎡+超级平层,在整个深圳核心区域都极度稀缺。住宅几乎只有双玺三期1栋能达到;公寓方面,恒裕深圳湾超过400㎡的产品仅8套;深圳湾壹号的超级平层占比多些,但普遍惜售,价值不菲。
超级平层尺度叠加独一无二的海景视野,新玺超级平层的价值已达到收藏级别,每一席都弥足珍贵。户型图源于网络,非最终交付标准,仅供参考,一切以开发商对外材料为准,如下:B/C户型对称,楼栋中间位置,3房设计,类似恒二的庭室布局。遗憾的是暗卫多,中间位置决定了户型开间的有限,美好的海景面肯定要留给睡房。长约5m左右的阳台略短,2.1m的宽度很多公寓达不到,实地看房体验还是很舒适的。两个户型分别在东西端头位置,三套间+书房,格局相同,面积略有差异,D户型书房更大点。约9m长的一线海景大阳台,一望无际的海景可以铺满视野。270°采光,270°景色环绕,L型全景落地窗大主卧,绝对的奢享。整体上西端头景观面要好些,西面靠内湾视野更开阔,东面则是住宅区。整个华侨城新玺的楼王单位,只存在于高区33-38楼,极为稀缺。户型格局相当于T1a栋A户型的加强版,楼层更高,尺度更大,功能性更全面;增加了保姆间、起居室等空间,近80㎡的至尊主卧配备独立书房;起居室估计得开灯。T1a栋F户型格局感觉是T1A栋D户型的削弱版,尺度更小,东西向面宽缩短,减少了一个房间。相同的景观面,但该户型楼层更高。不足之处在于,“中央公卫”设计很突兀,狭长的过道有点浪费面积。T1b栋B/C与T1a栋B/C格局相同,只是面积上略有差异。位置不如T1a栋,但是也能看不错的海景。个人认为C户型位置要优于B户型,因为南面海景和北面湾景视角都要大一点。T1b栋D与T1a栋F户型格局相似,但是终于把“中央公卫”去掉了,换成吧台,明显协调了许多。东端头无遮挡,270°景观,适合看日出。T1b栋A户型与T1b栋D对称,位于东端头位,但是T2栋和T1A栋会对270°的景观的完整性有影响。409平的超级平层,四套间设计,动静分区,井然有序。西端头公共空间“L”形超大面宽非常气派;卧室都在东侧,远离T2办公楼,有私密起居室,宁静怡然。户型四套间设计,配备工人房,主佣分区,竖厅布局,约12m双厅进深,空间利用率很高。东端头位置,所有卧室都有开阔的景观,270°景观完全无遮挡。网上有声音说新玺将超越深圳湾壹号,笔者认为新玺虽好但是现阶段与深圳湾壹号还是有一定差距。深圳湾壹号不光是层次丰富的山海湖城市景观,地段、品质工艺、圈层乃至名誉都已站在深圳顶端,目前看蛇口新玺还未能达到。对公寓产品而言,地段要求更加苛刻。蛇口滨海文化休闲地带对比深圳湾超总+后海金融总部基地的区位,地段价值尚有差距,仍需成长。尤其是蛇口的地面交通阻塞,以及整体片区老旧的问题仍待改善,这些都需要时间。另外,新玺虽然看无边际的海景,但是直面大海也会让潮湿的海风和异味来得更直接(渔港功能依然在),这点相信住在蛇口滨海的朋友有更深的体会。所以笔者在前文说这种滨海生活是一种遐想,因为离最终的理想形态还有点距离。虽然片区有一定限制性因素,但总的来看新玺仍不失为深圳顶级的海景公寓,产品的稀缺性无法掩盖。如今半岛城邦三期的顶级资产早已奔三十,新玺如果在价格上有优势,加上公寓不限购的特点,相信市场表现不会让人失望,我们拭目以待。