近期，华侨城新玺开盘，吸引了很多实力买家的关注，身边一些朋友也在咨询，为此前一段时间我们也去实地参观了样板房。如今在售的是办公产品，商务公寓样板房也已开放，相信不久会入市。
（图片自制，仅供参考，户型图见下文）
新玺到底值不值得买呢？
先说结论，像新玺这种优质地段附带稀缺资源的大平层产品我们一贯长期看好。因为地段、海景这些因素叠加起来，已经注定了这类产品在核心区数量有限。但认可的同时，我们也要认清新玺面临的阻力，下面我们将对新玺的产品进行详细分析。
01. 无限遐想的新蛇口滨海地带
读懂一个楼盘首先要读懂这个片区的发展基因。新玺虽然不在前海蛇口自贸范围内（来源：前海百科），但是毗邻蛇口滨海城市综合体，同属一条滨海线，看新玺首先看蛇口。
先有蛇口，后有深圳。1979年，招商局率先开发了中国第一个外向型工业园区，自此，码头现、高楼起、凤飞来、百业兴，蛇口一马当先。这里拥有中国最深厚的改革开放基因，是深圳最具地域文化特色以及国际化氛围的地带。
然而时间也让蛇口整体片区面貌不再年轻。2011年在招商局“600亿再造新蛇口”的口号下，蛇口滨海地带开始蜕变。
2020年南山聚焦先行示范区建设，重点谋划新时代“三大示范工程，蛇口滨海地带成为深圳湾文化走廊和蛇口国际海洋新城的叠加地带。
艺术、文化、创意、海洋......这些关键词构成了一种滨海生活方式遐想，吸引了置业者关注。
诸多高端配套点缀在这条迷人的滨海岸线，让这里成为怡人的滨海居住区。
成熟的“海上世界”滨海城市综合体，被评为深圳特色文化街区，是很多人来深圳的打卡圣地；
深圳歌剧院，比肩悉尼歌剧院的世界级艺术殿堂，今年已启动建设，计划2024年底竣工；
太子湾在建的k11购物中心，建面约22万，中国首个一线临海k11，亚洲旗舰店，将会是深圳又一个文化地标；
深圳湾15公里滨海长廊，世界级跑步圣地；
顶流荟萃的深圳湾游艇会；
太子湾现代化国际邮轮母港；
蛇口滨海居住区
独特的人文积淀+滨海高端配套+绝美景观，多重因素叠加让双玺、半岛城邦三期等蛇口滨海豪宅得以成为深圳城市顶级资产。
这些同样是促使高净值人群关注新玺的理由。论海景，新玺甚至更胜一筹。
02. 超一流海景：新玺最强价值支撑
无与伦比的海景视野是新玺最大的亮点，也是大多数人关注新玺的原因。
深圳的顶级平层几乎都聚集在深圳湾至前海湾的滨海地带，海景好坏是豪宅永恒的话题，最美海景之争从未停歇。
得益于独一无二的地理位置，新玺的海景视野尤为出色。
华侨城新玺位于蛇口街道南端凸出的海岸地带，南临深圳湾，西、北临渔人码头内湾，实现了三面环海，270°海景盛宴。这种被海洋包裹的体验是其它任何产品都无法比拟的，很难再复刻。
实地考察，新玺看海体验确实不俗，即便是4楼的展厅海景也毫无遮挡。在9楼样板房中，一些户型连生活阳台都有不错的海景。
在深圳，城市核心区的海景房从未便宜过，同楼盘因海景观感差异而产生的分化惊人。以深圳湾壹号为例，同户型差幅能达20%以上。究其根本，一是城市核心区优质景观本身的稀缺性；二是高端豪宅作为一种改善乃至品味生活的产品，买家心态力争完美。结合规划图、周边环境和实地考察看，西南景观面最好。西南方向不仅看海，同时可看海上世界、太子湾组成的城市海岸线，以及大南山山景，景观层次相对更丰富。东南位置虽然更符合理想的朝向，适合看日出，但是东面紧邻蓝海玫瑰园三期，住宅景观不如内湾景理想。夜景更显单调，西面滨海综合体更有人气点。这一点与新玺户型分布设计相符合，楼王470㎡大户型也在西南位置。华侨城新玺是以前的渔人码头旧改华侨城新玺，所以现在看周边有些乱糟糟的。蛇口渔港升级改造工程今年10月已经开始招标设计方案，功能由单一的生产交易上升为集渔港功能、滨海体验、旅游观光为一体的都市生活休闲渔港。华侨城新玺占地2.5万㎡，体量较小，和恒裕深圳湾差不多，分为两期开发，自带2.5万平中庭式商业。配套的一大亮点是5楼空中花园泛会所配备深圳首个悬空无边际海景泳池，约766㎡，全部为玻璃打造。一期为T1栋，A栋纯公寓，B栋办公和公寓结合。产品总共226套，办公48套，公寓178套。这种办公和商务公寓组合的形态也与恒裕深圳湾类似。已经在售的是办公产品，商务公寓预计不会太久，已在蓄客。办公毛坯均价13.9万/㎡，毛坯交付预计明年年中。这种产品尽管是办公性质，但优势在于价格，也有市场需求。商务公寓还未开盘，但显然不会便宜，预估实际单价会在20-25w。关注我们的读者知道，我们一贯主张能买商务公寓尽量选择公寓，下面会重点分析商务公寓。商务公寓占据了华侨城新玺最好的位置，T1A栋无疑位置最佳，没有一丝遮挡，预见会很抢手。A/B栋楼都采用南北通透的板楼设计，户户朝南，户户看海。产品全部是220㎡以上的大户型，层高3.6m，吊顶后3.15m，阳台宽度约2.1m，户型方正通透，约7成实用率。尤其是400㎡+超级平层，在整个深圳核心区域都极度稀缺。住宅几乎只有双玺三期1栋能达到；公寓方面，恒裕深圳湾超过400㎡的产品仅8套；深圳湾壹号的超级平层占比多些，但普遍惜售，价值不菲。
超级平层尺度叠加独一无二的海景视野，新玺超级平层的价值已达到收藏级别，每一席都弥足珍贵。户型图源于网络，非最终交付标准，仅供参考，一切以开发商对外材料为准，如下：B/C户型对称，楼栋中间位置，3房设计，类似恒二的庭室布局。遗憾的是暗卫多，中间位置决定了户型开间的有限，美好的海景面肯定要留给睡房。长约5m左右的阳台略短，2.1m的宽度很多公寓达不到，实地看房体验还是很舒适的。两个户型分别在东西端头位置，三套间+书房，格局相同，面积略有差异，D户型书房更大点。约9m长的一线海景大阳台，一望无际的海景可以铺满视野。270°采光，270°景色环绕，L型全景落地窗大主卧，绝对的奢享。整体上西端头景观面要好些，西面靠内湾视野更开阔，东面则是住宅区。整个华侨城新玺的楼王单位，只存在于高区33-38楼，极为稀缺。户型格局相当于T1a栋A户型的加强版，楼层更高，尺度更大，功能性更全面；增加了保姆间、起居室等空间，近80㎡的至尊主卧配备独立书房；起居室估计得开灯。T1a栋F户型格局感觉是T1A栋D户型的削弱版，尺度更小，东西向面宽缩短，减少了一个房间。相同的景观面，但该户型楼层更高。不足之处在于，“中央公卫”设计很突兀，狭长的过道有点浪费面积。T1b栋B/C与T1a栋B/C格局相同，只是面积上略有差异。位置不如T1a栋，但是也能看不错的海景。个人认为C户型位置要优于B户型，因为南面海景和北面湾景视角都要大一点。T1b栋D与T1a栋F户型格局相似，但是终于把“中央公卫”去掉了，换成吧台，明显协调了许多。东端头无遮挡，270°景观，适合看日出。T1b栋A户型与T1b栋D对称，位于东端头位，但是T2栋和T1A栋会对270°的景观的完整性有影响。409平的超级平层，四套间设计，动静分区，井然有序。西端头公共空间“L”形超大面宽非常气派；卧室都在东侧，远离T2办公楼，有私密起居室，宁静怡然。户型四套间设计，配备工人房，主佣分区，竖厅布局，约12m双厅进深，空间利用率很高。东端头位置，所有卧室都有开阔的景观，270°景观完全无遮挡。网上有声音说新玺将超越深圳湾壹号，笔者认为新玺虽好但是现阶段与深圳湾壹号还是有一定差距。深圳湾壹号不光是层次丰富的山海湖城市景观，地段、品质工艺、圈层乃至名誉都已站在深圳顶端，目前看蛇口新玺还未能达到。对公寓产品而言，地段要求更加苛刻。蛇口滨海文化休闲地带对比深圳湾超总+后海金融总部基地的区位，地段价值尚有差距，仍需成长。尤其是蛇口的地面交通阻塞，以及整体片区老旧的问题仍待改善，这些都需要时间。另外，新玺虽然看无边际的海景，但是直面大海也会让潮湿的海风和异味来得更直接（渔港功能依然在），这点相信住在蛇口滨海的朋友有更深的体会。所以笔者在前文说这种滨海生活是一种遐想，因为离最终的理想形态还有点距离。虽然片区有一定限制性因素，但总的来看新玺仍不失为深圳顶级的海景公寓，产品的稀缺性无法掩盖。如今半岛城邦三期的顶级资产早已奔三十，新玺如果在价格上有优势，加上公寓不限购的特点，相信市场表现不会让人失望，我们拭目以待。
