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群少今天解读一下即将入市的新公寓楼盘——中晟会港湾
位置：项目位于宝安区宝安大道与桥和路交汇处，靠近地铁11号线桥头站C出口，南面靠近立新湖公园；
面积：占地约1.6万㎡，总建面约7.4万㎡；
产品分布：项目由1栋商务公寓和2栋办公大厦组成。商务公寓1栋C座，位于项目最右侧，4梯18户，共468户； 办公大厦分AB两座，A座办公7梯8户，B座办公3梯4户，共204户；
户型：首批推出34-69㎡1-2房公寓
交房标准：带装修交付，带阳台、通天然气。
开发商：深圳市中晟实业集团旗下深圳市华鸿园投资发展有限公司
目前进度：项目展示中心在国庆期间已开放；
价格分析：单价预计在4字头，总价100万出头起步，首付大概50万+
置业分析：片区同类型物业租金约80-90元/㎡/月，租金回报就看未来大空港会展经济的发展2-8%不等。根据户型区间来看，适合投资、刚需客上车，在该区域生活工作，实在没法上车住宅的朋友，可以考虑。
深圳国际会展中心
全球规模最大、水平最高的国际级会展中心，会展经济带来巨大的承租需求及产业升级红利。
大空港
广深科技创新走廊重要节点， T4航站楼预计今年动工，空港高铁站预计2022年投入使用，大空港规划承载就业人口约70万，规划居住人口约40万，空港经济成为大湾区科技创新产业新引擎，未来将打造国际一流空港都市区。
立新湖未来产业集聚区
未来产业聚集区居大空港腹地，将打造成为全国知名的智能装备制造产业基地和全球激光产业高地，目前已经进驻的企业包括大族激光、可立克等。
简单说还是靠会展人群，逻辑就是，会展经济预计产生大概20w人居住需求，会展湾自己只能满足不到5w，剩下外溢到周边，所以本项目有了机会。
二、商务综合体项目 多元业态升值空间可期
目前宝安大道沿线综合体项目统计：万象新天、华强城、松和瑞园，中晟会港湾商务综合体集甲级写字楼、商务公寓、街区式商业于一体，多元业态，相辅相成。未来将成为宝安大道沿线的另一道靓丽风景线，网红打卡点。本项目商业与同泰时代广场以及华强城、沙井海岸城商业，形成沿宝安大道商业走廊及大空港核心商业圈。
这个主要就是说，周边商圈也有写字楼，也满足公寓承租人群的要求，但是目前相对还没有形成气候，需要一定时间跟着会展湾一带一起发展。
三、小户型精装交付 追求最大回报率
目前项目推出约34-68㎡灵动商务公寓，是市场认可度较高的主流户型，使用率为71.6%，基本符合要求，入户玄关设计，户户带大阳台，通燃气，居住属性较强。
对比周边项目使用率：
作为不限购不限贷产品，小面积低总价，结合片区同类型物业租金约80-90元/㎡/月来看，回报率还算可以。
A户型：68㎡两房一卫，西南或东北朝向，双面采光，户型方正，入户玄关设计，动静分区合理，超大面积阳台，约4㎡，客厅开间3.2m
B户型：38㎡一房一卫，西南或东北朝向，户型方正，入户玄关设计，动静分区合理，超大面积阳台，约3㎡，客厅开间2.5 m，卧室开间2.4 m，卧室面积约9㎡
C户型：60㎡两房一卫，西南或东北朝向，卧室采光充足，入户玄关设计，动静分区合理，超大面积阳台，约3.5㎡，客厅开间2.7 m，主次卧面积均约9㎡
D户型：34㎡单间，东南或西北朝向，入户玄关设计，客厅开间2.35 m
