惠州买房谨防入坑,宁愿不买,也别错买【价值百万踩盘笔记】。
近段时间惠州楼市异常火爆!缺货的缺货,有货的一经推出就被抢完。失去理智的选择,盲目跟风,会不会在潮水退却的时候发现自己在坑里?说实话:惠州坑还挺多的,入坑几率还比较大。所以栗子就特地写一篇分析一下,你是投资者还是跟风者?
本文将从四个方面分析
1、惠州房子能不能买?
2、惠州哪些地方一定是坑千万不要碰?
3、惠州哪些地方房子是有价值的,就算房价下跌时照样有接盘侠?
4、首付10-20万买哪里?首付20-30万买哪里?首付30-50万买哪里?
一、惠州房子能不能买?
深圳房价开始上涨的时候,很多人第一反应就是抓紧时间买,生怕之后买不到这样价钱的房子,而当深圳房价继续上涨的时候,很多人的想法就变成了“再等等吧,说不定房价会降,降了再买”。可是等了很久很久,政策出台一轮又一轮,深圳房价却没见降多少甚至有的地方依旧在涨,越来越多的人就放弃了深圳买房只得去东莞,惠州看看。
深圳往返东莞,惠州多次,但最终还是纠结东莞、惠州能不能买?最后东莞也限购了,也只能在惠州下手了!但是问题又来了:想买又不知道该买哪里?每个去惠州买房的人都有这种纠结,听中介的又害怕被忽悠,所以在网上各种查,关于惠州的房子能不能买?能买该买哪里?
“能”的观点很多,“不能”的观点也不少,不能买的观点大家已经在网上看得不少,栗子就不用一一赘述,但是这些观点基本都是2013年以前,2013年惠州单价3-4千哪里都能买,转眼至今1.3万以下都找不到什么好楼盘,妥妥的涨了3-4倍还多,近年来能买似乎变成一种共识。
但现实中另外一种抱怨并未平息,认为买了惠州的房子不好转手,其实这是一个事实。存在这方面问题的主要原因是:当前ZF握住银行的咽喉不给二手房评估到成交价,最多评估到成交价的60%左右,而同一个楼盘的新房就可以评估到成交价。简单举例:某楼盘新房成交单价1.6万,新房就可以按每平米1.6万单价来贷款。但你买了该盘新房拿出来卖,银行能给你评估到9千单价已经很不错了。意味着买家买二手比一手支付的首付款高很多,自然没人接手二手。反观深圳房子2013年至今涨几倍,单价从几万涨到十几万照样评估到成交价。这确实是一个普通人看不 懂的怪现象。
像惠州大亚湾和惠阳这样的局面全国都没几个城市。这时候很多人看不懂,认为惠州二手房不好转手,更有甚者把自己房子贱卖,估计过两年后悔的只得是这部分人了。其实这只是Z.F暂时抑制二手推高并消除一手库存资源的一个小手段。过一两年,这个现状将不复存在。要不然万达,万科,星河,碧桂园,恒大,保利,龙光等地产大鳄纷纷进军惠阳和大亚湾,其实他们不傻。
栗子认为当前深圳周边最值得投的就是惠州,未来五年翻倍的一定是惠州临深区域。为什么是惠州?一张图告诉你真相!
下面栗子带你看看深圳西边东莞长安的新盘房价,均价2.6万-2.9万,品质高的楼盘已至
3万上下。
【此数据来源于:安居客】
下面栗子带你看看深圳北边东莞塘厦的新盘房价,均价2.2万-2.8万,品质高的楼盘已亦是高达3万上下。
【此数据来源于:安居客】
下面栗子带你看看深圳东边的惠州惠阳的新盘房价,均价仅1.1万-1.25万,品质高的楼盘已至1.9万,一目了然的发现机会多多,惠州惠阳均价2万是必然
【此数据来源于:安居客】。
惠州14号线开通妥妥的2万均价,所以2万以下栗子建议随便买【但是这个随便也是有技巧的,请关注栗子新文章:《惠州选房技巧篇》
深圳东进将投资1.4万亿。1.4万亿很多人没有概念是多少钱。举个简单例子:2008年金融危机中央投放4万亿刺激,扭转了当时局面。仅仅龙岗,坪山就要投资1.4万亿,这个经济体量很多人看不懂会带来怎样的转变。就像当前的房价再往前推两年没人能想到能是今天的价格,可能只有等事实已经发生人们才能反应过来。龙岗坪山均价6万是必然,那么简单的推论惠州临深片区未来均价不会低于2万-3万。下面链接介绍深圳东进,也欢迎关注栗子文章:《论深圳东进面临怎样的机遇?》
二、惠州不是所有房子都可以买!哪些地方一定是坑千万不要碰?
1、惠州城区
在当前惠州城区最火片区:金山湖片区。靠着一个国家4A级规划,房价涨到1.8万/不说,现场销售还会直接告诉你:如果你找不到关系,你基本不用考虑在这里买房。同时,双合同、绑定车位销售那是再也正常不过的事。对于惠州城区,上述现象虽然玩得有些过火。但是毕竟再怎么样都是惠州的主城区,有经济和城区人口的支撑。而且重点是惠州本地人的市场,外地的投资客占比并不明显。况且到这个价格就没有什么投资价值了!所以,我不推荐,自住就看自己方便了。
2、惠阳的一些“山水田园区”
惠阳是惠州最有投资价值的区域之一,但是不代表任何一个地方都能买。比如惠阳有一个镇叫新圩镇,南边挨着龙岗坪地,西边靠着东莞清溪镇。也同样被炒得很火啊,被冠以三市交界中心的说法。但是你要想清楚,这里是惠阳重点发展的地方吗?后期你的房子卖给谁呢?
更让人难以接受的是,就是那些所谓的惠阳“山水天田园区”。
它不是指惠阳具体哪个地方,而是指那些散落在惠阳各个角落,除了有内部环境可以稍微拿出来说事之外,出去一看啥都没有,没有任何其他其他价值。
用广东话讲:周边都是山卡拉(鸟不拉屎之地),遍布农田、工厂的地方。除了环境好一点,还有什么?比如说:碧某园山X城,实X长春藤,雅某乐等周边跟农村差不多。
其次就是:博罗高铁新城
博罗,被销售吹得卖点好像也不少。西边靠广州增城,东边靠惠州城区,往南走稍微远点还能扯上说自己靠深圳。
而且,这边的项目还大言不惭的宣传自己是惠州的价值洼地。对于一个几乎没有什么核心产业支撑,城区人口只有40万的县城,房价已经到了10000元/,敢叫自己是价值洼地?
以上3个片区,惠阳的“山水田园区”、博罗高铁新城,哪怕惠州没有房子卖了也不要去碰!
那反过来说,到底哪些区域会是最有投资价值的呢?同时,在当前一房难求的形势如何买到而且是买到对的房子呢?
三、惠州哪些地方房子最有价值,房价下跌时还有接盘侠?
在这里栗子给大家给大家明确一下投资惠州的三条最重要的标准
1、离深圳近。2、离深圳近且交通方便。3、离深圳近交通生活皆方便。
深圳面积小人口多产业强房价贵,导致它的购房需求及其容易外溢到周边。
说白了,对于房产投资来说,惠州最大的价值就是它本身的地理位置好靠近深圳。
所以,哪些地方越靠深圳,哪里就越有投资价值。
投资惠州,深圳的辐射能力要比惠州自身发展的能力这个条件来得强。
根据这个标准,惠州最有投资价值的片区如下三个片区:
1、惠阳价值区域,
惠阳区总体来讲价值非常明显,目前也是临深圳发展最好的一个区域,片区的白云新城、高铁南站新城,关于白云新城,一方面,它紧靠着深圳坪山区,整个片区离深圳交界处也就是2-5公里范围,可以说是一路之隔。
地铁规划方面,这里是深圳地铁14号延长线的首发站,而且这条线的价值非常之高。它不仅能直接连到深圳东进战略的最重要的两个中心:龙岗大运中心和坪山中心,而且是直接到达深圳的最核心福田CBD岗厦北,深圳当前最高地标建筑平安大厦就在这里。
值得注意的是这条线还是深圳当前站点相当宽松,平均3公里/站,时速最快,速度达到150公里/小时的地铁线,也就是说14号线的起始站惠州南站隔壁的新桥站坐到深圳终点站岗厦北只需要40分钟。
而关于惠阳的高铁南站,虽然距离上离深圳相对不是最近,但是高铁和地铁都在这里汇聚,你说价值还能差到哪里去?有价值的楼盘也不少,比如:星河丹堤、保利阳光城、恒大棕榈岛等地理位置、开发商实力都还很不错、不过这些楼盘首付都偏高。
2、大亚湾西区
整个大亚湾,最靠近深圳且有地铁规划就只有一个地方:大亚湾西区。
和深圳的距离上,也是一路之隔,这个片区的楼盘离深圳交界处的距离也是2-5公里。
地铁上,因为西区的北面是直接紧挨着惠阳的白云新城,所以西区北面也是比较靠近地铁14号线。
而西区的南部是有地铁16号线的规划,16号地铁线是从龙岗大运城直接出发延伸到大亚湾与未来惠州1号线相接。离深圳近,而且一北一南都有深圳地铁延伸规划,大亚湾西区就是整个大亚湾最有价值的片区。有价值的楼盘也不少,比如:龙光城、锦绣一号、卓越蔚蓝海岸、牧马湖等
3、大亚湾中心区
大亚湾发展潜力要比惠阳更有潜力,一方面交通和规划有序,道路宽广。另一方面土地较多,农民房较少利于发展。大亚湾中心区价值就不必说了,Z府所在必是中心,大亚湾区Z府、国土局、规划局、房管局都在此地,另外就是离深圳近,中心区到澳头高速5分钟就可以到深圳,确实方便。有价值的楼盘也不少、建议买房最好不要离开这三个片区,有新房就买新房,能贷款就不要用全款,随着惠州房价持续上涨、首付比例持续升高,首付40万以下基本买不到什么像样的房子
4、惠州买房子找准邹经理“19924567325‘微信同号