北头村旧改风险？北头村旧改回迁指标周期？
浏览量：794 上传更新：2021-05-28
在前海、后海两大中心区的空间发展轴带上，有一大片亟待旧改的“落后”区域，尤其是桂庙路两侧。
片区内两个超大型旧改，北头村旧改和南山村旧改，由于体量大、拆迁难度大等原因，旧改进程一直较慢。
最近，沉寂许久的北头村旧改有了新进展，已确认深圳市北头实业股份有限公司为申报主体，由大族集团开发建设。
这是继大族在推出布吉大族河山和坂田大族云峰后，转战南山的又一新项目。
北头村旧改位于南山区桂庙路与前海路交汇处，据大族控股官网介绍，项目占地面积约6.9万㎡，总建筑面积约33万㎡，规划为超高层写字楼、公寓和住宅于一体的综合项目。其中，规划住宅面积约为17.7万㎡，商业约为5万㎡，写字楼约为7万㎡。从北头村的牌坊进入之后，就能看到不少居民楼上挂着“旧改宣传”一类的红色横幅，沿街的一些店铺已经关了门，路上行人也不多，显得有些冷清。再往巷子里进去，发现很多楼栋都已经被围挡封住了，外观上还比较新，应该是刚围上不久，从路过的居民口中也得以证实，围挡是最近两三个月才封上的。在与南园村交界处，就是北头城市更新的展示中心及办公场地。本来想进去参观一下，但是被门口的保安以展示厅暂停开放的理由给拒绝了，询问他目前的签约率也是连连摇头说不知情。今年年初在网上曝出来签约率达到了90%，但笔者对这个说法存疑，借着买水的机会，趁机采访了一位店家，据他透露，目前签约率大概三分之二，不过这个说法，他也是听从别人那里听来的。因为是城中村，所以不太方便找到真正的业主，笔者在村口的公示栏上找到了一些招租的电话，挑了两三个打过去，都说北头村暂时没有房子出租，只有旁边的南园村有房，至于签约情况，也不怎么清楚。估摸着应该是二房东或者中介。“北头村旧改”除了这个北头旧村这个正儿八经的城中村，还有北头豪苑和北头新村也在旧改范围内。这两个居住区是按照现代化小区建成的。其中北头新村的楼龄比较久，其中有一整栋都已经签约了，从过往的人群来看，整个小区还是不少住户，楼下停放了很多小车。而北头豪苑的楼龄还算比较新，2002年建成，属于集资房，已经全部签约，在北头实业股份有限公司总部大楼的侧边赫然挂着“北头旧改收官在即”的海报。虽说目前的签约率尚不透明，但从目前的种种迹象来看，大族对北头村的旧改势在必行。根据大族控股官网信息，项目一期预计于2022年完工。但在这么短的时间内要完成拆迁及重建工作，实在是太难了！坐落在北头村与北头新村中间位置的南山小学现在已经被拆除完毕，于2018年开始借址博伦职校老校区办学，使用原南油小学临时安置校舍及设备。从网上查到的消息是，原本是打算拆除2栋存在安全隐患的校舍，但是今年年初，经南山区政府及教育局决定，将南山小学纳入北头村旧村改造，对整个小学进行拆除重建，代建单位为华润。不过神奇的是，在南海大道与海德二道的交汇处，现在就有一个南山小学（新校区）。那么这个拆除重建的原南山小学以后大概率是要更名了。目前，北头新村和北头豪苑的初中学位是南海中学，其属于南山实验教育集团，也算个颇有实力的名校了，如果南山小学重建之后也能引进一个名校，那么，“北头村旧改”也是双名校加持了。从北头村西侧出来就是前海路，在路口就能看到不远处的前海CBD，整体地理位置较为不错，距离11号线南山地铁站大概在1公里左右 ，南山站与12号线南宝线（建设中）交汇换乘站点，未来还有规划的24号线经过前海路。附近还有恒大丁头村、恒大向南村、大族南山村等一系列大型旧改项目，未来片区整体样貌都会得到提升，只是目前这几个项目几乎毫无动静，只有北头村先人一步。等北头村旧改完成后，有了打样，或许能给周边这几大旧改提提速。除了目前进入快车道的北头村旧改，大族集团在南山区还有两大旧改项目：南山村旧改、兆方旧改。其中的南山村旧改，与北头村中间就隔着个南园村。深圳市规划国土委网站于2018年发布了《关于南山区南山街道南山村旧村城市更新单元规划(草案)的公示》，并公开征求社会意见。根据本次公示内容，项目更新单元用地面积约19万㎡，住宅61.6万㎡(含保障性住房7.6万㎡)；商办及旅馆业建筑约37.8万平；商务公寓约16.8万平、地下商业1.58万平。公共配套中包含两所幼儿园及一所54班的九年一贯制学校，总建面约120万㎡。值得关注的是，根据总平面布局示意图，该项目将建设多栋超高层建筑：平面图中包括13栋住宅，其中一栋为59层，另外12栋为65层，44/49层商务公寓各一栋，一栋49层人才公寓+商务公寓，35/49层人才公寓各一栋，一栋61层的办公+商务公寓，一栋74层的办公。兆方旧改位于侨城北商业区，侨香路和侨发路交汇处。占地面积约1.2万平，建面约5.8万平。南侧为华侨城片区，预计打造成复合城市资源与生态环境，以办公、公寓、和商业为主要功能的城市组团。从物业形态来看，北头村与南山村旧改均规划为超高层写字楼、公寓和住宅于一体的综合体项目。兆方旧改规划为商业用地，主要以办公、公寓和商业于一体的商业综合体项目。大族控股集团于2008年进入地产业开发，其在深圳开发的第一住宅项目就属旧改。在尝到旧改的甜头以后 ，依托集团提供雄厚的财力，一直在“旧改”这个领域持续加大投入。除了上述提到的三大旧改项目，在深圳其他区还储备有罗屋围村旧改、汤坑老围村旧改、鸿利达厂旧改、君龙兴旧村、西丽赛霸科技工改等项目，可见大族对于旧改的布局丝毫不弱于一些品牌大开发商。目前大族的地产业务分布广泛，美国、瑞士和澳洲均有涉及（主要是酒店等商业地产），国内除深圳大本营外，北京、上海、沈阳、太原等城市亦有布局。资本的逐利性，注定了每个做大的企业最终都逃不过做房地产的命运，美的、苏宁等如此，大族亦是如此......
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