为家测评 | 兴围华府：超低容积、高得房率、热门片区的城中村楼盘，刚需客为难了吗？
浏览量：1736 上传更新：2021-05-21
针对项目从开发实力、项目区位、基本信息、项目户型、周边配套等方面的进行全方位测评，用数据说话，为广大购房者提供最直观的数据参考。
深圳西部“打新”，是近几年深圳楼市不变的焦点，随着可开发土地的稀缺化，旧改成了新房供应的主要来源，沙井、福永等地热度大涨。2月初，位于西乡的富士君荟和沙井的海岸城同一时间段开盘，给足了“西部粉”选择空间，紧接着住建局官宣福永的兴围华府也将于一季度入市，这个项目比较低调，目前官方还未有大动静，不过因为项目明显的优劣势，坊间也传出了不少声音。兴围华府由深圳市兴围股份合作公司开发，公司成立于1987年06月30日，主要经营范围为兴办实业、房地产开发等。公司股东分为合作股和集体股，合作股占55%，由陈水添等村民持有，集体股占45%，由深圳市兴围集体资产管理委员会持有。据相关工作人员告知，深圳市兴围股份合作公司共有826名股东。
股份合作公司是宝安区乃至深圳市社会经济的重要组成部分，是保障原村民切身利益的重要载体。企业地产开发主要集中在街道区域内的地块，在行业内可能排不上名，但在社区内还是有较高的地位和话语权。
早前因被大多数股东均质疑，公司集体资产遭到了侵犯，相关部门介入了调查。面对企业突出的发展问题、复杂的发展形势和公司内部发展诉求，宝安区已经有序地开展股份合作公司试点改革，对公司现有体制机制进行优化调整，推动改革进一步深化。到2021年底，全面完成宝安区247家股份合作公司改革工作，为发展壮大社区集体经济奠定坚实基础。新冠肺炎疫情防控期间，区委区政府发出减租倡议后，广大股份合作公司和股民积极响应号召，所有股份公司都参与了减租，为受疫情影响的1万多家企业减免租金3.3亿元，针对40家主动减免租金表现突出的社区股份合作公司进行了表彰，深圳市兴围股份合作公司也是其中之一。
兴围华府位于宝安福永片区。近年来随着宝中、碧海、沙井的陆续大热，一路向西高歌猛进，整个宝安几乎都是购房者眼中的香饽饽。福永片区正处大空港范围内，大空港包含深圳宝安机场及其周边相邻地区，由广深高速、机荷高速延长线、珠江治导线、深莞行政界线、茅洲河、松福大道、福海大道围合而成，涵盖宝安沙井、福永、航城、福海、西乡5条街道，总面积约95平方公里，相当于6个前海的面积。
另外福永是宝安老牌工商业重镇，拥有机场、物流、港口等等便利的运输条件。近年来产业转型升级提质提速，2019年，福永将辖区规划为高端人才聚集区、研发总部区、高端制造区、大学城区、文化旅游休闲服务区、现代服务区等六大区域，并全力加快构建高端制造业、现代服务业、文化旅游业“三足鼎立”的临空经济形态。
如今，福永的产业集聚效应明显，辖区成为深圳最大的物流集散地，登记在册的物流寄递企业多达1460家。不过目前项目小范围内的环境一般，区域内规划的旧改离项目也不近，居住氛围的改善尚需时日。
兴围华府宗地号A215-0544，于2016年7月以协议出让的方式由深圳市兴围股份合作公司获得，规划开发为70年产权的住宅项目，2017年1月获批基坑建设许可证，同年5月就取得总承包工程建设许可证，目前已差不多是现房。
项目占地面积1.6万平，总建筑面积6.2万平，体量较小。规划户数为402户，停车位487个，容积率2.35，社区密度低。另外据传该项目实用率达到85%以上，再加上项目楼体高度仅在14-16层之间，算得上优越了。据深圳住建局公布的预计入市项目信息，兴围华府很可能在2021年第一季度入市。
项目为建面约66~93平2~3房住宅，主要为刚需产品，户型实用率高。
66平2房2厅1卫户型，双阳台设置，生活与休闲各居一隅。客餐厅一体出阳台，空间阔绰。厨房带有生活阳台。卫生间正对餐厅。
70平2房2厅1卫户型，双阳台设置，生活与休闲各居一隅。客餐厅一体出阳台，空间阔绰。厨房带有生活阳台。
▲78平户型
78平3房2厅2卫户型，动静分区，客餐厅一体出阳台，空间阔绰。主卧套房设计带卫生间和阳台。该面积段能做成3房，优于市面上许多产品。79平3房2厅2卫户型，动静分区，三阳台设计，生活与休闲各居一隅。客餐厅一体出阳台，空间阔绰。主卧套房设计带卫生间和阳台，保证私密性和舒适度。92平2房2厅2卫户型，动静分区，客餐厅一体出阳台，空间阔绰。主卧套房设计带卫生间、衣帽间和阳台，主卧空间阔绰，私密性和舒适度优越。93平2房2厅2卫户型，三阳台设计，生活与休闲各居一隅。次卧空间较大，可改造成两个房间。客餐厅一体出阳台，空间阔绰。主卧套房设计带卫生间和阳台，保证私密性和舒适度。
兴围华府周边配套相对匮乏，周边农民房和厂房较多，整体居住环境改善空间非常大。轨道交通方面规划有12号线黄田，距离黄田站700米左右，12号线预计2022年年底开通运营。目前可乘地铁1号线，距离后瑞站大概1.7公里步行约23分钟（百度地图测算），通勤来说还是稍微有点远了。
项目距离107国道和宝安大道等主干道不远，但是位于城中村，出行需绕行，便利性上大打折扣。
项目1公里内有兴围小学和航瑞中学两所学校，此外有航城街道利锦小学，航瑞中学与航城学校初中部等。整体教育资源一般。根据项目规划指标，社区规划约1700多平商业。周边目前最为便利的配套资源是兴围社区居委会对面的深鹏百货，步行距离约8分钟。
区域内规模较大一点的商业配套是天虹（福永店），步行距离约10分钟。另外有1.4公里外的壹航城和4.3公里外的益田假日天地。项目被兴围新村所包围，现在周边多为工厂、物流园和农民房，看起来整体居住环境比较差，而且紧挨着机场，噪音影响是在所难免的，整体环境的改善之路恐怕还比较漫长。
兴围华府区位优越、容积率低、得房率高、小户型，上车容易，而且项目是准现房，能尽快入住。但是身处城中村和工厂的包围中，靠近机场，居住环境舒适度低，配套资源匮乏。项目优劣势明显，到底如何选择得看个人取舍了。咨询电话:400-151-7897
