邓志旺

道路一通，黄金万两

交通改变城区，交通对区域价值的影响

短短10公里左右的滨海大道，把南山和福田、罗湖中心紧密地联系到了一起。2017年，南山的GDP达到了4600亿，相当于海南省，排到了全省第一、全国第三，同时南山区的人口也高度的聚集。

因为有了便捷的交通，很多人居住首选就在南山，同样房价也得到了反映，房价稳步飙升，从两三千的水平一直飙升到现在10万+的水平，成为深圳房价最高的城区。

另外一个区域是龙华，地铁4号线、深圳北站和新彩隧道，这三个主要的交通设施改变了龙华，清湖到福田口岸只需要32分钟，通过地铁4号线可以快速的通达，龙华已经逆袭成为福田的好伙伴。得益于便利的交通，龙华的房价也快速上涨超过了福田。

现在横岗、龙中、大运片区和福田、罗湖的联系非常紧密，通过地铁3号线相连，龙岗的GDP也非常好，已经超越了福田，成为全省第三，逐步逼近南山，预计4—5年之内龙岗有可能成为深圳经济最强的一个区。

2016年，深圳地铁11号线开通以后，从11号线的终点到福田只需要50分钟，到前海只需要30分钟，空港新城、海洋新城都落户在沙井、松岗片区，房价也突破了4万每平米。

交通改善对城区的影响

第一、会带来产业和人口的聚集。

第二、经济方面会把经济由原来的慢速到快速的提升。

第三、政府会加强规划层面的重视，同时对基础设施改善，配套提升。最后是对房地产的影响，房地产的市场逐步扩大，由原来的封闭市场变成一个开放市场，吸纳更多的区域外来的需求，最终的结果会带来房价的相应的增长。

交通改善之后会带来城市巨大的改变

第一、提高了通勤的效率，拉近了人们和城市的距离，虽然无法改变地理上的距离，但是可以拉近交通的距离。

第二、吸引了外部的投资，一个城区要改变，最重要还是要投资。当宜商、宜业、宜住的程度都提升后，再加上明显的成本优势。

第三、得到政府的重视，政府重视之后就会做最好的规划，新的区域往往像一张白纸一样，政府可以做最好的规划。

    粤港澳大湾区时代交通改变城区

基础设施的互联互通，粤港澳大湾区领导小组成立后启动的第一件事情就是编制大湾区城际铁路规划建设方案。在大湾区时代，从此前的点状城市群将演变为一个网状城市群。

正如东京湾区的轨道交通图，每个城区都在网上，可以通达到市中心，通达到其它的城市中心，也可以通达到周边的城市副中心，整个城市全部在这个网络上。

临深片区中惠湾区域最有发展前景

第一、惠湾区域的位置优势是非常独特，正好在深圳和深汕区域中间。深汕区域已经并入到了深圳，将成为深圳的第11区。

第二、惠州南站已经具备了成为交通枢纽的一个素质。广东省马上要建一条从深圳到惠州、汕尾的高铁，另外还有多条地铁，包括深圳的14号线、19号线等等，以后都会在惠阳这个地方汇集。

第三、深圳的第二机场，即原来的惠州机场，将来会将一部分国内的航班转移。将来还要建立起降小飞机、私人飞机的东部机场。另外还在规划建设深港惠水上穿梭巴士，惠州从大亚湾将来可以有水上交通巴士连接到深圳、香港，就类似于蛇口港。海陆空铁立体交通在整个惠湾区得到了体现。

第四、临深区域发展最重要的是当地政府的态度。惠阳和大亚湾这两个地方对融入深圳是最为积极的，惠州的核心对标城市就是深圳，惠湾又是惠州全面对标深圳的桥头堡，期待惠湾区域能够再现南山区、龙华区、龙岗区的交通改变城区的辉煌历史，人居价值大幅提升。

邓志旺提出一个新的概念，惠湾区域将成为“成为深圳的第10.5区”。从深圳10个区跨过去，必须要跨过惠湾区域才能到深汕合作区，深圳的轨道交通、高速必须要跨过惠湾区域，将来深汕的合作会使得惠湾成为深圳的一部分。

惠湾区域必须要有一条代表着城市建设水平、人居水平的大道，这就是迎宾大道，它会成为下一个深南大道，将来会汇聚惠湾的精英，包括优质的资源。

融创玖樟台地处深惠门户，惠阳城市中轴，秋长片区未来“5年计划”，预2020年建成500亿园区，助力区域发展，项目周边汇聚城市商业、休闲、娱乐、生活等多元配套于一身。