深圳罗湖蔡屋围旧改后房价会上涨吗？蔡屋围旧改回迁房有投资价值吗？

浏览量：1072 上传更新：2021-04-14

蔡屋围统筹片区城市更新单元位于罗湖区桂园街道，主要包括蔡屋围城中村（清庆、南村、新围）、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团、滨苑小区等区域。周边成熟商业如：地王大厦、京基100等超高层建筑和万象城等商业配套。

蔡屋围片区已进入拆迁阶段

2013年8月，蔡屋围城市更新统筹片区被正式立项并纳入深圳市年度更新计划，更新方向拟为商业、文化、居住等功能。

2017年4月13日，罗湖区政府正式发布蔡屋围城市更新统筹片区规划（草案）公示。此次公示内容为蔡屋围城市更新统筹片区更新范围及其项目相关参数。

2018年5月28日，蔡屋围城市更新统筹片区首个更新项目城建大厦启动开工奠基仪。

2018年7月3日，蔡屋围村集体物业拆迁签约仪式。

2018年8月，蔡屋围片区被定位为罗湖金融、商贸、文化核心区。

2019年5月10日，蔡屋围城市更新私宅物业签约仪式正式启动。仪式的启动意味着历时5年多的蔡屋围城市更新项目正式进入实施阶段。

2019年11月，据【家在】网友爆料，蔡屋围村旧改已经开始进入拆迁阶段，意味着蔡屋围旧改进入新阶段，罗湖新地标有望早日到来。

蔡屋围统筹片区城市更新项目召开城中村私宅物业拆迁动员改造大会，标志着该项目即将取得又一实质性进展。据了解，2018年7月蔡屋围集体物业签约已完成，京基地产与蔡屋围股份公司将于2019年5月中上旬正式启动城中村私宅物业的签约工作，并计划年内实现项目动工。

罗湖是深圳最早的建成区，蔡屋围统筹片区项目位于深圳市罗湖区桂园街道，总面积33公顷，位于罗湖区的西部与福田区交界处，南临滨河大道，北侧为红桂路，东靠红岭中路，深南大道横贯其东西，主要包括蔡屋围新围片区、老围南村和南村西片区、清庆新村、滨苑小区、南村东住宅区、晶都酒店、寰宇酒店等区域。

2013年8月，市规土委发布关于《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》的公告，蔡屋围城市更新统筹片区被正式立项并纳入深圳市年度更新计划，更新方向拟为商业、文化、居住等功能。

2018年8月，罗湖区城市更新局发布《罗湖区城市更新“十三五”规划》，将蔡屋围片区定位为罗湖金融、商贸、文化核心区，拟通过城市更新，拓展万象城周边地区，集约开发建设蔡屋围金融核心、高端商业的“密集发展区”，建设代表深圳特区形象、媲美国际一流的地标性城市建筑群，激发罗湖新活力，打造深圳的“曼哈顿”。

在此大背景下，继成功打造“京基100”高品质城市综合体后，深圳市蔡屋围实业股份有限公司（下文简称“蔡屋围股份公司”）与京基地产再一次携手，共同推动新一轮城市更新，共同合作建立一个世界级的，以金融为核心、文化消费带动的国际现代服务业中心。金融方向上，依托金融、商贸发展基础，为创新产业搭建金融与市场平台，成为更具辐射力和带动力的深圳新经济的代表地区；文化方向上，寻求历史底蕴和国际化的最优结合点，发展“文化＋”新兴业态，形成融汇创意设计、特区当代文化与艺术、都市休闲文化于一体，面向全球的文化创新中心；民生方向上，以更高品质的文化服务、更优美的城市环境、更舒适的居住条件、更优质的城市公共服务水平、更满意的就业环境，成为市民安居乐业的复合型都市地区。

据蔡屋围股份公司董事长蔡建光透露，该项目将借鉴老围改造的成功模式，根据“政府主导、市场运作、多方共赢”的工作原则，提出了“总体规划，分步实施，成熟一块开发一块”工作思路，对蔡屋围新七、八、九、十坊，南村、南村西、红宝路南村和清庆新村实施城市更新，力争项目早日拆迁、早日动工、早日建成、早出效益。

11月19日，罗湖区城市更新和土地整备局发布《关于罗湖区桂园街道蔡屋围统筹片区城市更新单元规划（草案优化）的公示》。

优化显示：05-01、08-01地块建筑限高改为500米。

这意味着，市民最为关心的蔡屋围新地标晶都项目、寰宇项目，限高改为500米。之前有消息称，晶都项目原计划海拔高度是700米，寰宇项目原计划海拔高度是642米建设。

更新单元用地面积336760.5平方米，拆除用地面积266729.5平方米，开发建设用地面积180404.0平方米（其中不含移交政府的商业用地6500平方米）,地上计容积率总建筑面积2556700平方米。

其中，商业、办公及酒店1506200平方米，商务公寓295000平方米，住宅629800平方米（含保障性住房70000平方米及滨河中学拆迁安置用房），行政办公用房75600平方米，公共配套设施50100平方米。

公共配套设施含：一所15班幼儿园4500平方米、占地4500平方米，一所15班幼儿园4000平方米、占地4500平方米，一所15班幼儿园4000平方米、占地4500平方米，公交首末站7200平方米，社区健康服务中心5000平方米，老年人日间照料中心2250平方米，文化活动中心8000平方米，文化活动室6000平方米，社区管理用房1200平方米，社区警务室500平方米，便民服务站1500平方米，邮政支局1650平方米，邮政所150平方米，小型垃圾转运站440平方米，再生资源回收站200平方米，公共厕所420平方米，110KV变电站（贴建式）3000平方米，环卫工人作息房90平方米。

另外，允许地下商业面积177100平方米，地下公共配套建筑面积6000平方米。

本次规划草案优化主要内容如下，其余详见公示图纸：

（一）原09-03地块（商业用地)序号改为09-01并无偿移交政府，用地面积由4591.4平方米增至6500.0平方米；优化09-02地块教育设施用地布局，用地面积由13014.2平方米增至13850.1平方米，并相应调整书新路（规划路）线型；相应取消原09-01地块2950.2平方米公共绿地，08-01地块内新增设置一处3000平方米的公共开放空间。

（二）新增11-02地块公园绿地500平方米，12-02地块公园绿地相应减少500平方米。

（三）调整大剧院北街位置，优化05-01、06-01地块涉及大剧院宗地部分的用地方案。

（四）01-01、13-04地块（移交政府）用地功能由M0改为GIC1。

（五）关于各分项功能计容建筑面积，商业、办公及酒店减少120100平方米，公共配套设施增加100平方米；另外，地下商业面积减少2900平方米。

（六）05-01、08-01地块建筑限高改为500米。