建璟悦轩小巨蛋

关于开发商

“建发小巨蛋”项目开发商为深圳市名巨南庄房地产有限公司。该公司由两家公司共同组建成立，其中深圳市马田南庄股份合作有限公司参与了投资开发此项目，近两年像这种当地政府或村委与房企共同合作开发项目的案例比较常见。

2018年9月，建发集团发布公告，集团旗下间接全资附属子公司，益悦公司与名巨南庄公司，同意合作开发南庄商业项目。益悦公司向名巨南庄公司提供约6亿元资金。根据协议由益悦公司提供运营团队及品牌支持，名巨南庄公司提供该土地，分别按照51%：49%的比例共同享有该项目的开发收益及经营风险。

建发集团是福建省一家大型实业投资企业集团，创立于1980年，现集团资产超2500亿元，在2017年首次跻身《财富》世界500强，几乎厦门的各行各业都与它有关系，比如厦门航空、可口可乐、悦华酒店、厦门国际银行等。

其下属的建发地产自1981年开始经营房地产业务，业务遍布全国多个重点城市，近年来才在深圳有所动作。目前在深圳涉及到的项目主要有龙华的建发·玺园、深圳湾超级总部基地的碳云国际项目代建权和光明建发璟悦轩。

建发‖璟悦轩●小巨蛋项目简介：

项目位于光明区公明街道南庄社区，东环路与振明路交汇处。项目东接振明路，南临南庄路，西至华发旧城改造项目，北靠荣兴路，建设用地面积约0.8万㎡，计容建筑面积约5.1万㎡，总建面约6.7万㎡，土地用途为商业用地。

项目地块于2017年正式出让，2018年底开始施工，预计今年内建设完成。项目由2栋地上29层塔楼构成，底下设有3层裙楼商业，地下2层地下室，包含商业、商务公寓和公共配套等功能。

建发‖璟悦轩●小巨蛋项目基础信息：

建发‖璟悦轩●小巨蛋项目配套介绍：

    商业：项目自带约1万㎡商业，后续能满足自身购物需求。除此之外项目步行300米距离有万盛百货超市和大东明城市广场，项目附近的几条马路沿线都分布有沿街商铺，单从购物需求来说完全可以满足，但较近的区域缺少大型商业配套。距离项目直线约2公里的公明中心一带大型商业分布较多，需要借助交通工具才能享受到那里的配套。

据悉，项目后方的一片空地是万科华发待开发的建面约46万㎡的商业综合体项目，有写字楼，大型购物中心，五星级酒店等，此项目建成后对片区商业是一个很好的补充。

    交通：项目距离在建的地铁6号线南庄站直线距离约800米左右，在步行可接受范围内，6号线是从深圳北到松岗到一条地铁线路，目前正在修建，预计今年6月开通。

另外据悉，13号线未来也会从该区域路过，13号线分二期建设，是从南山到光明的一条地铁线路。目前一期工程已经在建设当中，但只修到石岩的上屋北。二期工程尚还处于远程规划中，路线和站点暂未公布。据销售介绍在项目附近会设有公明南站，距离项目直线约600米，没有明确资料，仅供参考。

    教育：项目直线距离1.5公里范围内的学校有5所学校及三所幼儿园（不完全统计），分别是光明高级中学，公明中英文学校，光明第二中学，秋硕小学，民众学校，苹果幼儿园，明日之星幼儿园，育才育儿园等。要提醒大家的是，商业及公寓类房产不参与政府学区划分，不是买了就能上的。

    医疗：除了项目周边分布的一些社康中心外，距离项目最近的大型综合性医院是中国医科院大学西院区，直线距离约1公里。

    文化休闲：日常运动休闲可以就近选择与项目相邻的光明区文化馆和光明红花山体育中心，步行距离不足500米，非常的方便。此外红花山公园距离项目步行距离约1.1公里，想安静散心游玩的可以选择这里。喜欢热闹一点的可以去到距离项目步行约1.5公里的公明广场，这里人会相对密集一些。

建发‖璟悦轩●小巨蛋项目户型介绍：

    A座，标准层平面图

5梯20户，黄色阴影部分为A户型，建筑面积约38㎡，三居。蓝色阴影部分为B户型，建筑面积约49㎡，三居，端头位。

    B座，标准层平面图

与A座基本一致，5梯20户，黄色阴影部分为A户型，建筑面积约38㎡，三居。蓝色阴影部分为B户型，建筑面积约49㎡，三居，端头位。

建发‖璟悦轩●小巨蛋样版房实拍鉴赏：

    建筑面积约38㎡样版房

建发‖璟悦轩●小巨蛋项目及区域介绍：

项目位于光明区公明街道南庄社区，大家都知道公明是光明新区的老城区，居住氛围相对浓厚，各方面生活配套也比较齐全，但整体面貌偏老是不争的事实。新商品房不够集中，零散分布，俯视整个公明新老小区形成了强烈的对比。项目虽处公明老城但并非公明核心商圈，虽不缺生活配套，但都并不突出，还有较大改善空间。

深圳地铁6号线是深圳第一条途径光明区的地铁线，工程整体分二期建设，全长约49.4km，其中二期工程为一期工程的南延段。地铁6号线一期工程长约37.6km，起自深圳北站枢纽，贯穿光明新老城区，止于松岗站。二期工程线路全长约11.7km，包括7站7区间，换乘车站5座，线路从深圳北站预留高架桥工程引出。线路途径龙华、福田、罗湖三区，终于科学馆站。

深圳地铁13号线是一条西部地区南北向的市域快线，一期工程南起深圳湾口岸站,串联南山深圳湾总部基地、科技园、西丽高铁枢纽、留仙洞总部基地、白芒科研机构以及宝安石岩片区。将会成为西部偏东的重要交通线路。

二期工程从上屋北向北延伸，串联光明城高铁站、光明凤凰城新区，直至光明公明街道的公明北站与东莞轨道交通R5线换乘。有效串联起深圳与东莞的交通联系。

与深圳其它几个区的老城所面临的状况一样，整体面貌换新需要旧改的推动来实现，公明自然也不例外。按照城市更新规划，“十三五”期间光明区拆除重建面积将达到1.85k㎡，未来可提供建筑面积876.35万㎡。

据不完全统计，目前光明区内含住宅产品的旧改项目总数达到20多个，拆除重建规模达到10万㎡以上的项目有4个：其中3个项目位于公明片区，1个位于光明片区内。此外仍有多个城市更新项目已启动计划申报。

项目与规划中的万科华发旧改一路之隔，由于该项目前期牵涉到权益纠纷，各项工作停滞，推进较慢，后期如果开始运作的话，也将是一个较为有影响力的综合体项目。附近还规划了宏发达叁旧改、公明兴发路片区旧改、深业信宏城等旧改项目。未来随着旧改和轨道交通的落地，这边的配套将更加完善。

这两年光明新区被抄很热，究其原因还是绕不过一个科学城。说起科学城，深圳人也不陌生，不然光明的房价怎么从2字头飞跃到了5字头，甚至还赶向6字头？其实这科学城就是起到很大的“向心力”，就是置业的向心力。很多人看好科学城，是有先例的，就如上海一个张江科学城规划，立刻让张江的价值“升了”。

光明科学城不仅仅是深圳的？如果从战略来看，还真不仅是深圳的！首先，这个科学城，很备受政府重视。单从规模来看，基本占据了整个光明60%以上的范围土地，土地面积达到99平方公里。对比一下，合肥科学城面积是47平方公里，北京怀柔科学城面积是100.9平方公里，上海张江科学城95平方公里。这四大科学城，深圳光明科学城的面积排在前面，基本和北京科学城相等的面积。可见这重视度，已经不仅仅是深圳的高度那么简单了，而是大湾区的高度。

除了光明科学城经常被大家提及，光明凤凰城也是光明比较热议的话题。光明凤凰城位于光明新区光明办事处东南部，位于东长路以东、光明大道以南、大外环以北、碧眼水库以西，总占地面积约1489公顷，区域范围包括光明高铁门户区、平板显示园片区、新城公园周边地区及红坳片区。

片区旨在打造宜居、宜业、宜人的田园理想城市，将成为珠三角创新产业基地和区域产业服务中心，同时也是创新型产业培育基地，未来它将成为光明新区行政、商业、文化休闲和公共配套的核心片区。

建发‖璟悦轩●小巨蛋项目综评：

建发地产对于深圳人来说或许有些陌生，因为其目前在深圳落地的项目并不多，但其实建发地产也是国内的知名房企。项目体量并不大，是一个纯商业体项目，以商业+商务公寓产品为主。项目周边居住氛围浓厚，生活配套齐全，但并不突出，小范围内缺少大型集中式商业体，需要依赖后期旧来改善周边配套质量，补充生活配套。

建发‖璟悦轩●小巨蛋在市场监督管理局公示的价格为：均价4.29万/㎡，单价区间在3.9-4.6万/㎡，总价区间在151-228万/套。光明区目前新房供应不管是住宅还是公寓都不多，结合现阶段在售的同类属性产品来看，项目定价并不具有明显优势。

玖龙台地理位置和项目体量综合来看最优质，但没有小户型，总价也比较高。正大城是一个大型综合体项目，也有小户型，单看项目本身正大城更具优势，但正大城离地铁口较远，需要交通工具换乘。天汇城与本项目距离最近，单价便宜了2000元/㎡，单从价格看天汇城优势要明显一些，但要注意的是天汇城没有小户型，总价是比小巨蛋要高很多，购房成本高。

项目主推38㎡三居和49㎡三居户型，两种户型都是带阳台，通燃气，精装修交房作为公寓产品能做到这三点实属难得。层高3.6米做层，一层主要功能间是客厅、主卧、洗手间，阳台，最大的亮点是厨房和卫生间，这么小的户型面积，L型厨房，干湿分离卫生间，可见设计师非常用心，把空间利用到的极致。客厅镂空不会感觉到压抑，其它功能间受层高限制，会有一点压抑感。

二层分布两个卧室，通往二层的楼梯台阶都带有收纳功能，二层层高1.85米，身高1.8米以下可以在地面站直，如果在床上只能弯着腰，所以二层只适合当卧室睡觉用。样版房两个卧室是开放式的，没有实体墙格挡，缺少私密性。如果二层两个卧室用实物隔挡，做上推拉门的话，是可以实现独立的，但这么做房间空间会显小，并且会影响房间采光和通透性，压抑感会更明显。不过话说回来，开发商不到50平的面积给你做三房，还要啥自行车？

项目因产品属性和层高限制问题，作为居住长期自住很显然是不合适的，主要面向投资类客群。作为投资产品最看中的是收益是否稳定和投资回报率高低？项目前方是南庄村，主要都是农民房为主，里面有大量的民房出租供应；后方是华发待建的综合体项目，目前是空置状态；左侧是市政配套及公园等；右侧有部分农民房和工厂。

短期看项目附近没有较集中的写字楼建筑，而公寓产品主要面向的客群基本是公司白领或者稳定收入还不错，对居住品质要求较高的群体，从这方面看，项目短期客群是有所欠缺的。或许开发商也意识到了这一点，提供了返租服务，最低可以租到4000元/月，5年一签约，这样可以很好的保证了客户投资前期的稳定性。以150万总价，首付5成，贷款10年计算，月供大约8100左右，月租可以抵近一半的月供，投资回报率还是挺高的。

项目不利因素：项目北临荣兴路，东邻振明路，可能会存在噪音，扬尘等影响；项目周边有待建的城市更新项目，例如项目后方的华发商业综合体等，旧改项目建设周期都比较长，后续开工建设会对项目造成一段时间的持续性噪音干扰问题；项目西南角小巨蛋公园规划有约250㎡的封闭式垃圾中转站，可能会存在异味等影响；商业属性产品涉及税费高于住宅类，后期转手会面临高额税费等问题。

光明近两年也是话题不断，光明科学城，大学城，凤凰城，光明小镇等各种规划，被置业者们常常提及。区域热度不断升温的同时，房价也早已水涨船高，深房传麒山的二手成交价已有突破6万的了。对光明而言新城区正处于快速发展阶段，目前人气稍显不足，缺少居住氛围，公明老城虽说有些旧，但配套更加齐全和便利，居住氛围也更浓厚，关键是价格要更接地气一点，对于刚需而言，我认为公明老城会更合适一点；投资的话量力而行，能买新城区固然是好，老城区因商圈成熟，从短期收益回报来讲会更快一些，后期旧改推动也能对房产固有价值有较大提升。

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