观澜许多人并不熟悉，路过或没去过，关内上班的会觉得偏、远！

类比光明、沙井，早期都是农民房和厂房为主，跟核心商务区福田、南山的距离差不多，但这两个片区目前热度明显高于观澜，一路向西有南山的外溢，优先产业升级，再加上新房倒挂受热捧。

那观澜是怎样的现状呢？  还有哪些价值和潜力机会！

一、了解观澜的区位、特点：

观澜是龙华的最北面，分3个街道，南面是龙华和坂田，西面光明，东面平湖，北面接东莞。

上周体验4号延长线，去观澜很快，过了清湖后，观澜段人流量并不多，6、10号线也分流了部分4号线的压力，也可能没遇到早晚高峰期。

出地铁站看到最多的是低层农民房，让观澜湖站的面貌最好，有观澜湖的环境、还有大型商业体MH MOLL。

观澜早期建筑形态，主要是工业园区、农民房，产业较薄弱，产业转型期，好多工厂都搬迁了。

现有商品房较少，主要集中鹭湖、加4号沿线附近，商品房楼龄普遍较新，基本都是2010年以后的电梯房，带花园社区居住不错。

观澜还有个特点，山水资源丰富，知名的观澜湖、山水田园，还有九龙山、鹭湖区。

（图片来源全景再现：鹭湖片区）

交通特点：

观澜交通一直是其诟病，离关内远、交通网容易堵车。还好目前4号北延已经开通，带动观澜的公共交通出行，4号线直达福田中心区的几个大的换乘站，在深圳北站可坐高铁至香港。

观澜4号延长线是地下铺设，没有龙华的“天铁”，沿观澜大道走向。观澜大道人多车多，经常堵车在所难免，本身也是观澜的主干道。

观澜商业：

观澜最大的商业体是观澜湖附近的MH mall，总建面近30万平，品牌荟萃，体量和档次都不错。

其它商业规划，观澜天虹、比邻新天地，主要也沿着4号沿线布局。

二、观澜老旧更替，旧改规划扎堆：

正因为早期是农民房和厂房，随着产业转型，再加地铁和居住人员的外溢，之前远偏的观澜也逐渐受大家关注，二手房均价达到6万，在去年上半年普涨前450万3房随便选，现在普遍要550万以上，涨幅有20%。

观澜大大小小的旧改规划有三四十个，总体量约2500万平，目前有万科、鸿荣源、华润、保利、佳兆业、卓越等一线品牌开发商入驻。

（红色拆除类更新范围，红圈是观澜老城）

农民房连成片，旧改规划多，观澜老城区面貌要提升，的确要靠城市更新才能蜕变。

先感受下观澜老街的面貌：

想要旧改最好够破、容积率够低，村民和开发商的意愿就强才好推进。

下图是4号线，观澜段旧改规划：

田贝工业区旧改：在茜坑站，观澜汇南面，地理位置便利。新型产业用地+居住，能看的到已经拆迁。

田贝一村：离茜坑站很近，很多栋人去楼空，搬空的都贴上了封条，原本热闹的巷子人少了，安静了很多。保利在进驻，还没看到立项公告。

南木輋片区：

城市更新旧村范围公示

长湖：

长湖站旁边，长湖一期就是万科启城，目前还在紧张施工当中，传马上要开；二期暂时还没拆，整体体量不小。

老墟：

观澜老街，观澜大道边上，封了很多楼，随处可见佳兆业这几个字的身影。

大布巷：

位置离地铁和观澜大道远了点，已立项，规划有一所9年制学校，有旧改办公室进驻，金光华的开发商。

陈屋村：

就在观澜大道边上，拆迁封楼了很多，随处可见“拆”字，进度较快。项目公司深圳宏天房地产，一方开发。

观城：

横坑+观城这一片，预估范围非常大，鸿荣源进驻操刀，开发商品牌和实力都不错，正因为范围大，进度预估不会这么快。

松元厦：

专规草案已出，进度快，能看的到拆迁推平很大部分，福晟开发，有项目办公室。

离观澜大道松元厦站也比较近，项目隔一条观平路，就能看到奥辰观壹城。

牛湖卓越：

从牛湖站出来，就能看到卓越的城市更新围挡标语，从坳顶村进去，很长的一大片，很多封楼搬空，片区容积率比较低，开发商旧改意愿较强。

牛湖老一村：

城市更新旧屋村范围，华建旧改办公室在进驻，虽然没拆，很多店铺已经关门。龙华更新网查询看到2020年6月还在综合整治工程，旧改可能没这么快。

以上跑盘，列举4号沿线的旧改密集程度。

三、观澜现状和展望：

观澜的地面交通是短板，局部路网不够顺，一些断头路，也确实要城市更新理顺。还好主干道算通畅，梅观快速路扩建，是龙华的主动脉，规划双向8车道主路+双向6车道辅路。

龙华有轨电车，运力和效率比地铁慢很多，处于地铁和公交之间。2017年就已经开通，清湖—下围站，未来还有2条线路组成。

远期地铁规划：

18号线，外环线，东西走向，由沙井空港新城—盐田路，经过光明、观澜、四联、盐田。

22号线，南北贯穿龙华，观澜黎光—福田保税区。

观澜的商品房，均价6万及出头，大部分是2010年以后的楼盘，这时期的户型相对都有赠送，也都是花园小区。鹭湖片区有山有湖，居住环境相对纯粹，商品房集中、没农民房，仁山智水是片区标杆楼盘，小区最小108平4房，还有别墅组成。

片区短板是没地铁，要等22号线，目前公共交通是公交和有轨电车。

4号沿线商品房，楼盘相对分散，基本也都来自旧改，商品房夹杂着农民房，短期3-5年还是大拆大建，路上泥头车和灰尘，小区外居住体验没鹭湖好，好处是地铁、商业方便。

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