龙华位于深圳地理中心，又被纳入都市核心区重点发展，但龙华的发展高度，很大程度上取决于深圳北站片区的规划。
因为只有北站CBD发展起来，龙华才拥有自己的发动机，深圳人才不用住在龙华，工作到其它区域，交通拥堵问题也就迎刃而解。
可喜的是，深圳北站已建成如汇隆中心、汇德大厦、华侨城大厦等商务办公大楼，已引进美团科技、稳健医疗、深圳高铁总部、深圳通、深圳计算科学研究院、华阳国际等，全新CBD初见雏形。
北站中心公园
北站片区还计划引进20-30家大型总部企业及上市公司，可容纳25万高端商务人群。
北站的枢纽地位和总部经济价值，会让房价再次迎来裂变，而红山—上塘受北站直接辐射，潜力无限。
而除了北站的规划利好，龙华红山片区已经从想象中的宇宙中心，进入全面兑现期，包括交通、商业、医疗、休闲娱乐等配套在迅速完善。
就交通来说，6号线和10号线两条南北走向的地铁已经通车，大大缓解了4号线运营压力。另外，4号线北延线也已确定于今年10月28日开通。
深圳地铁6号线线路图
重点说下6号线，这条线路途经宝安区、光明区、龙华区、福田区，6号线一二期总长约49公里，共设27座车站，从上塘直达福田科学馆，通勤时间约20分钟内。
而据统计，龙华在未来至少会有六条地铁线，包括4号线、6号线、10号线，还有5号线环中线，再加上新增的22号线，27号线。
这些地铁线如果全部通车，龙华会成为名副其实的中部交通枢纽。
市政资源配套方面，“龙华两馆”——深圳美术馆新馆、深圳第二图书馆等重量级设施聚集于此，据官方消息，两馆将于2023年建成。
龙华两馆效果图
还有政府投资约7.6亿元建设的龙华简上体育综合体，将为红山上塘片区充分增添了浓厚的人文气息。
龙华除了深圳市图书馆、美术馆这两个城市级配套外，还有很多重要项目，例如展览馆、演艺馆、新华医院、第二儿童医院等多达15个在建或规划中的文体设施项目。
这里很多配套和规划，不是区一级的，而是市级的，可以说就是第二个南山商业文化中心区，甚至文化配套更胜一筹。
被誉为深圳“第二座欢乐海岸”的红山6979，今年已经盛大开业。据了解，开业当晚便迎客流高峰，客流突破十万，为深圳再添生活新地标。
8月30日，深圳首家Costco也正式落地龙华。
这个项目将建成为集品质生活与商业配套于一体的超级商业中心区、国际生活休闲区，塑造深圳新型的国际消费中心。
重磅利好不断落地龙华，这其实已经在事实上承认了龙华中心的市级地位，也意味着龙华看齐深圳湾和前海是有现实基础的。
这里集合了罗湖、南山、福田过去十几年最精华的城市建设成果，站在巨人肩膀上的“宇宙中心”——红山上塘片区，价值仍然是被低估的。
龙华进入了豪宅化时代
莱蒙水榭云上受到购房者追捧
除了规划利好的集中兌现，龙华核心区也在走向全面豪宅化的时代。
二手房市场来说，以莱蒙水榭春天五六期，汇龙湾、金亨利为代表的深高北学位房，早已突破10万+。不带名校学位的绿景公馆1866、中航天逸、中央原著也接近10万了。
莱蒙水榭春天五期成交记录（来源：链家网）
新房市场同样开启了豪宅化。
这几年龙华的红山—上塘片区，作为龙华中心的品质居住区，住宅用地越发告急，每年面世新盘寥寥无几，而且价格也在一路走高。
去年开盘的金茂府，是龙华第一个新房价格超10万的产品，也是龙华第一个豪宅启蒙的产品，具有划时代的意义。
而今年开卖的莱蒙水榭云上”和“中城宴华府、接棒金茂府的“大棒”，成为龙华又一个标杆性豪宅项目。
作为龙华上塘片区的复式豪宅，项目开盘劲销了八成，受到了市场购房者的极大认可。
楼盘NO. 1｜贰
莱蒙水榭云上
开发商简介
莱蒙国际创始于1993年，于2013年3月23日在香港联合交易所主板上市，是中国的房地产物业开发商，主要于珠三角、长三角、华中、京津及成渝地区从事城市综合体的开发及营运以及住宅物业的开发及销售。
历经17年发展业务已遍及国内14个城市，开发项目近40个，总开发建设面积逾1000万㎡。除房地产领域外，莱蒙集团也正在积极开拓中国的国际医疗健康领域，未来也将成为莱蒙的重要业务部分。
在深圳除此项目外，莱蒙国际还成功打造过像「莱蒙水榭春天」、「莱蒙水榭山」、「莱蒙?水榭溋?」、「莱蒙水榭花都」等一系列高端住宅项目。目前莱蒙项目的市场认可度较高，有着相当不错的口碑，今年上塘在次推出新品【莱蒙水榭云上】
项目简要
莱蒙水榭云上项目位于该项目具体位于龙华民治街道新区大道西侧，简上村和卓越皇后道之间。项目的东北面为正在建的简上体育综合体项目，东南面则是红山商住区和深圳北站商务区，配套多元，触达便捷。
首先通过一个视频来了解一下这个项目：
项目原址为简上老屋村，2011年被列入城市更新计划，更新单元范围面积12454.4㎡，拆除用地范围面积10911㎡，开发建设用地面积7732.7㎡；2013年规划草案获审批通过；2017年奠基动工；目前项目主体已出地面约15层左右，总体来说项目进度较为缓慢。
莱蒙水榭云上项目占地面积约0.78万㎡，建筑面积约7.4万㎡，规划由1栋3层幼儿园、1栋41层总高约133米的超高层住宅楼和1栋46层总高约166米的超高层公寓楼组成，住宅楼宇公寓楼通过空中连廊相连。项目主推户型建面约122㎡-129㎡复式住宅，项目已于今年8月9号举行了产品发布会，目前具体项目已经消化一大半。
莱蒙水榭云上基础信息
销售均价：预计76500元/㎡
销售户型：住宅：122㎡复式四房、129㎡复式四房建筑类型：住宅、公寓、商铺产权年限：70年占地面积：约7732.43㎡
建筑面积：约56200.26㎡交房时间：2022年9月31日前交房标准：毛坯总户数：住宅291套（不含保障房）车位数/比例：433个容积率：7.27%绿化率：30%物业公司：深圳市莱蒙物业服务有限公司开发商：莱蒙国际集团有限公司
莱蒙水榭云上配套介绍
商业：项目自带约3000㎡商业；与项目相邻的卓越皇后道配备有社区底商；另外与项目相邻的简上村、龙塘村内分布有较多零散式商铺，也太包含有日用零售，传统餐饮，菜市场等。项目的东侧距离稍远一点便是红山的核心居住区了，这里很多居住成熟的小区，例如星河传奇、中央原著、水榭1-6期、华业玫瑰、中航天逸等，这些小区都配备有一定规模的社区底商，总体看就近满足日常生活购物所需是没有任何问题的。
项目2公里范围内目前现有的大型集中式购物中心有上塘荟TMAIIL、九方购物中心（天虹购物中心）、红山6979商业中心等。不过这几处商业距离项目都稍远，步行会耗时过长，也不比较累，缺少了一些便利性。
交通：轨道交通方面，项目步行到上塘地铁口步行约800左右，步行至在步行舒适距离范围内，轨道交通较为便捷。
道路交通方面：项目1公里范围内有5条主干道，分别是福龙路、新区大道，腾龙路、民塘路及布龙路。项目1公里范围内无快速/高速路出入口，项目与外区的通勤主要依赖福龙路、新区大道及布龙路，通过这三条主干道可直接对接梅关高速、南坪快速、龙大高速、水官高速等多条快速路。
教育：根据龙华区教育局公布的最新学区划分，项目地块小学学区是和平实验小学；初中学区则为民治中学--教科院附属实验学校--龙华区实验学校--深高北校区大学区、共享龙华高级中学初中部（寄宿制）。
注意：项目为新房项目，交房时间较晚，到时可能会存在学区划分变动，上述信息仅供参考，请以实际交房为准。
医疗：项目3公里范围内缺少医疗配套资源，3公里内有2家医疗机构，仁和医院是经市卫健委批准，集临床医疗、预防保健、科研教学为一体的综合性医院；健安医院是一所民营医院，规模较小。
项目约4公里范围可覆盖龙华区人民医院和深圳市人民医院龙华分院。值得关注的是距离项目不远的红山地铁口附近正在建一所综合性大型公立医院，该项目建成后对片区优质医疗配套是一个很好的补充。
休闲娱乐：项目的西北侧是羊台森林公园，南侧是长岭皮水库和塘朗山山脉视野和自然景观资源较好。项目2公里范围内缺少大型市政公园，除德逸公园具备一定规模外，其它几处公园规模都很小。
项目的东侧是红山较为成熟的居住区，可供休闲娱乐的场所并不少，但整体绿地休闲场所偏少，红山绿廊虽总占地面积大，但呈长条形布局，分为好几段，跨度较大，休闲市民不集中，缺少休闲娱乐氛围。
莱蒙水榭云上户型介绍
目前项目并未对外公布户型图，据悉项目仅两个面积段户型出售，122㎡和129㎡层高6米的复式四房。项目定位豪宅，虽没有看到户型图，但大户型在户型设计上应该不会有太明显的槽点。结合建筑形式，周边建筑密度及高度来看，户型的整体通透性及采光面应该会比较好，朝南及西北侧高楼层景观视野会更佳！
项目区域现状、规划和发展
项目位于红山及上塘片区交界处，地块属于上塘。项目西、西南、西北侧以自然山体及水库景观为主，其它方向相临近的是上塘片区和红山片区。项目所在位置并非两个片区的成熟居住区，西北侧相邻的是简上村，东南侧是龙塘村，南侧相邻的是卓越皇后道小区，东北侧相邻在建的简上体育综合体项目。
从目前周边现状看，居住环境较为一般，简上村及龙塘村居住的人群结构较为复杂，整体观感也很一般，看上去有些杂乱。项目距离上塘及红山两个片区的主要生活配套设施也有些距离，缺少便利性。周边环境及居住氛围有待提升。
正在建设的简上体育综合体项目于2017年12月开工建设，目前正在加快建设中，预计今年底或明年初就能够投入使用。项目位于莱蒙水榭云上的东北侧，民治街道新区大道与简上路交会处东南角，项目用地面积2.5万平方米，建筑面积约6.4万平方米，分为地上5层，地下2层。地下一层和一层为多功能馆和游泳馆，二层为体育舞蹈培训用房， 三层是跆拳道馆、击剑馆、体育舞蹈馆、乒乓球馆 ，四层为羽毛球馆，五层是网球馆。
项目各类场馆能满足赛事与日常使用、室内与室外空间、体育运动与文化生活等多方面需求,提高全民健身的参与度,增添都市活力,将成为具有独特魅力的体育标杆。
▲简上体育综合体效果图&实拍进度
距离项目不远的红山地铁站附近，正在建设的新华医院旁边规划有一所「市第二十一高级中学」，项目位于民治街道新区大道与中梅路交界处，总用地面积31000平方米，总建筑面积73220平方米，为一所36班/1800个学位的高中。目前该项目处于基坑施工作业中。
▲规划市第二十一高级中学位置
莱蒙水榭云上的东南侧，也就是新区大道与向荣路交界处规划有一所「红山中学高中部」，总用地面积31000平方米，总建筑面积72007平方米，拟建设一所36班/1800个学位的寄宿制高中。目前该地块正在平整土地，网上可以查询到有关该校的造价咨询招标、勘察设计招标、分包工程结果公告等相关信息。
▲红山高级中学高中部平整地块
莱蒙水榭云上距离在建的新华医院步行约1.7公里，深圳市新华医院是深圳市政府投入43.40亿元建设的医疗卫生重大项目，项目位于深圳龙华区新区大道与民宝路交汇处，总用地面积 57759 平方米，院区规划床位2500 床，总建筑面积 503614 平方米，由北京大学医学部运营。项目于2018年5月18日移交市建筑工务署，2018年9月22日正式开工建设，预计2023年建成并投入使用，建成后将依靠北大医学部强大医教研体系的支撑，为深圳市民提供全方位、全周期、高质量医疗健康服务。
红山文化四馆中的演艺馆和展览馆已投入使用，另外2个场馆即--市美术馆新馆和市第二图书馆，这两大场馆已于今年1月份已经正式动工建设，预计2023年建成投入使用。
深圳美术馆新馆总建筑面积3.5万㎡，以国家重点美术馆为建设目标，定位为大型现代化、国际化、数字化的综合美术馆。作为展示城市精神与文化内涵的深圳形象工程，美术馆共设有15000㎡的展览空间，满足不同大小的展览需求，将是深圳四大美术馆中规模最大、规格最高的艺术圣地。
深圳图书馆调剂书库建成后将成为全市藏书量最多的图书馆，项目总建筑面积3.6万㎡，阅览室共4层，可提供约1000个座位，设计藏书量约800万册，自助图书馆调配文献约100万册。
莱蒙水榭云上个人点评
提起到“莱蒙”相信不少深圳置业者是知道的，在红山片区更是无人不知，「莱蒙水榭春天」「莱蒙水榭山」「莱蒙水榭花都」等，在二手房市场都有非常不错的口碑。项目亦属于莱蒙国际集团旗下的“莱蒙系”作品，水榭云上166米高的建筑、玻璃和高级铝板的外立面、立体园林、智能停车库、自有物业管理，相信项目能够延续莱蒙水榭系的优秀口碑。
项目体量很小，只有一栋住宅和一栋公寓，但住宅却定位纯大户豪宅，难免会给人一种突兀的感觉。另外，住宅与公寓共用小区，我们知道买公寓产品的大多是投资客，买来基本都要出租的，租客存在人员流动性大、人群结构复杂、素质参差不齐等问题，这很大程度上会影响小区整体居住品质。
项目位于红山和上塘交界处，即不在上塘成熟居住区，也不在红山核心居住区，与项目相邻的有龙塘村和简上村两个小产权村落，项目周边环境面貌整体观感较为一般。项目距离上塘及红山主要生活配套资源距离稍远，有些不太便利，不过都集中在2公里范围内，并不会有太大影响。
项目距离上塘地铁站800米左右，虽然有点小远但在步行舒适距离范围内，轨道交通还算便捷。道路交通方面，项目通往外区的几条主干道早晚高峰通行压力都非常大，典型的像福龙路，布龙路，新区大道等早晚高峰车流都很大，堵！几乎是必然会出现的情况。
项目的户型设计和实用率是一个很大的卖点，根据此前项目发布会筑博设计首席建筑师冯果川先生介绍，莱蒙水榭云上的主力户型为建面约122-129平的复式住宅，以122平为例，用体积来衡量，同为122平户型市面是341立方米的空间，但莱蒙水榭云上做到了423立方米，两者相差82立方米，多了将近25%的体积、1/4的空间。而这个更大的空间，也意味着能够给到未来业主生活再设计的空间。
有圈内人士爆料，新房由于受政府限价的原因，预计莱蒙水榭云上单价主力区间6.6-8.8万/平，整体均价约7.65万/平。根据贝壳找房提供的二手挂盘信息显示，上塘商圈有242套二手房在售，整体挂盘均价8.4万/ ㎡。红山商圈有 806套二手房在售，整体挂盘均价8.3万/ ㎡。通过价格对比发现，莱蒙水榭云上是有竞争优势的，不过结合位置，周边环境，项目体量，户型产品等综合因素来看，这样的条件便宜7000元/㎡似乎是正常的。
可能会有朋友说，前段时间上塘的中海汇德理均价7.53万/㎡不是一下子被“秒光”了吗，同样是上塘，为啥莱蒙水榭云上7.6万就是合理了？要注意的是中海汇德理地段在上塘成熟居住区，又是纯正的地铁口物业，各种生活配套也更便捷，作为新房项目低于相邻小区二手7000-8000能不被秒光吗？
距离项目不远的红山片区，龙光玖悦台目前也有大量的新房在售，与莱蒙水榭云上相比，玖悦台的地理位置更好，项目体量+自身配套，生活配套便利度也都不错，销售均价约9万卖的都有些吃力。事实证明成熟片区的新房定价一旦超过周边次新房售价就会出现消化乏力情况。
龙华的新房供应近两年是非常少的，上塘和红山片区可供开发的空地非常少，上塘还有一些少量的，红山基本已经饱和，后续的项目大多需要通过城市更新才能实现，目前的上塘和红山的重点建设在配套建设上，如红山的两馆，市二十一中、红山中学，新华医院，简上体育综合体等都是生活配套设施。
随着红山上塘两片区的配套不断完善，更多的旧该项目推进，相信莱蒙水榭云上项目地块也会成为核心居住区的一部分，到时不管是房产价值还是居住环境都会有比较大的改善，毕竟这个片区，这个地段的大环境并不差！！！
