近期网络上盛传的一个前海湾的项目，鄙人开始以为是所谓的豪宅项目，但经过实地勘察，发现开发商在建筑设计、产品规划和形象包装上的确有过人之处，对于外行人而言，看到如此“高大尚”的外立面，奢华气派的入口，标榜的德系精装修，都非常惊叹开发商在用材用料上的大胆和用心，据说这是开发商做的第一个项目，单从产品本身来看，似乎无可挑剔，很难想象该项目是开发商做的第一个项目，但的确手法非常的老道，以至于许多业内人士都赞不绝口，但笔者以为，该项目的确有开发商的过人之处，但该项目绝不是所谓的豪宅项目，而是披着豪宅外衣的“刚需盘”，这跟之前看过的“宝能城”和“宝能公馆”都有雷同之处，都是豪华版的“刚需盘”。

项目基本参数：

  占地面积:52000平方米                                                                        

          建筑面积:350000平方米     (其中住宅约16万㎡，公寓约5万㎡，商业约1.9万㎡     )      

             容积率：4.56

              绿 化 率 30%     

          总  房  源：1926套

             车  位  数：2190

             车  位  比：1.14

  “伪豪宅”考证之一——设计参数

从设计参数上基本也能判断出一些端倪，如果是豪宅项目，其车位比至少要做到1:2这样的标准，而从接近2000套的单位中车位仅有2190个，这里尚且有1.9万方的商业面积，商业对车位的要求更高。

表面上看4.56的容积率在深圳的豪宅项目上还不算太高，这是发展商的一个策略，项目是分两期构成的，容积率4.5是两宗地的平均容积率。实际第一期的占地面积仅有1万多平米，而建筑面积就去到13万平米之多，其容积率至少是6以上。你会说深圳湾1号也是超高容积率，为何就不算高呢？其实深圳湾1号是超高层设计，楼与楼之间遮挡很少，而华丰 前海湾估计是有限高的要求（处于航道下面），所以不得不做100米以下，以至于楼与楼之间干扰较大。

                                从模型的密度来判断也是一个超高容积率项目

  “伪豪宅”考证之二——区位判断

华丰前海湾标榜的是前海概念，从大的板块来看由于地处大前海片区，前面也的确是前海湾，眺望大海，也能够跟前海挂上钩，但实际从地理位置上看，该项目是传统意义的西乡片区，从基因上看，其本身并未有豪宅的基因，西乡原是产业发展区，有很多“三来一补"的企业在此待过，由于离机场较近，应该把该项目列入空港片区才更为恰当，但由于前海自贸区这个国际金融港的概念太吸引人，因此开发商也就顺势而为，把项目装到前海概念中。

这个模型做的很讨巧，把项目与前海中心区拉的很近。

“伪豪宅”考证之三——披着“Art Deco ”外衣的建筑设计

     “Art Deco ”即所谓的“装饰主义风格”，近年来非常流行，尤其在上海的许多项目都采用这种设计风格，从外立面来看，这个项目的 “Art Deco ”的造型做的很不纯粹，但设计师和开发上做的很讨巧，对于外行而言，这样的立面已经是不错了，但开发商还是从成本的考虑做了许多简化。
Art Deco的基本特征是顶部的高耸挺拔，但这个立面在顶部的设计都简化了。

“伪豪宅”考证之四——华丽外表下的景观设计

       从庭院的范围看，该项目的庭院范围非常小，建筑密度很大。

作为30%的绿化率而言，也说的过去，但这也是两宗地平衡下来的结果，从一期的绿地面积看到不了这个数，但开发商比较聪明的地方，还是买了一些有分量，长脸的树来撑面子。

入口两侧的百年罗汉松衬上大颗红花继木，顿时令人感到气势不凡。这个表面功夫的确很到位，以此掩盖了地绿化率的事实。

“伪豪宅”考证之五——面向大众的集约化户型

华丰前海湾的户型设计的很夸张，89平米的4房2厅1卫，85平米的3房2厅2 卫，从面积的集约化程度可谓做到了极致，但显然是刚需客户需要的的效果，面积小但房间多，像深圳中心天元和深业上城及东海国际公寓就不会这样做，深圳中心天元的一房一厅就已经到了90平米，主要是面向商务人士的，只有刚需客户才会有这么多房间的需求，这跟“宝能城”所走的路是相同的。

“伪豪宅”考证之六——豪装背后并非完全“德系”

精装修的标准其实有很多差异性，你说3000元/平米的标准和6000元/平米及9000元/平米标准，还是有很大的差异，应该说华丰前海湾的整体装修设计还非常精细，但绝不是所谓的全屋德系，如果是这样就不会用“索菲亚”的衣柜，应该说该项目的精装标准跟“宝能公馆”等项目类似，但绝非是顶级的豪装。深圳选择顶配豪装的当属深圳湾1号、海上世界双玺、华润深圳湾悦府、华侨城天鹅堡等，但华丰前海湾选择的德系标准并非，德系的一线品牌，而是较为大众化的品牌。

    西门子虽系德系，也属百年老品牌，但只能是德系的大众品牌。

    总之、从“华丰前海湾”的整体包装下，让人很容易产生错觉，感觉原来这就是豪宅的典范，但你仔细分析就能看出这是一个豪华版的“刚需”盘。这跟之前看过万达搞得的“万达公馆”也是披着豪华外衣的“伪豪宅”。