近期网络上盛传的一个前海湾的项目,鄙人开始以为是所谓的豪宅项目,但经过实地勘察,发现开发商在建筑设计、产品规划和形象包装上的确有过人之处,对于外行人而言,看到如此“高大尚”的外立面,奢华气派的入口,标榜的德系精装修,都非常惊叹开发商在用材用料上的大胆和用心,据说这是开发商做的第一个项目,单从产品本身来看,似乎无可挑剔,很难想象该项目是开发商做的第一个项目,但的确手法非常的老道,以至于许多业内人士都赞不绝口,但笔者以为,该项目的确有开发商的过人之处,但该项目绝不是所谓的豪宅项目,而是披着豪宅外衣的“刚需盘”,这跟之前看过的“宝能城”和“宝能公馆”都有雷同之处,都是豪华版的“刚需盘”。
项目基本参数:
占地面积:52000平方米
建筑面积:350000平方米 (其中住宅约16万㎡,公寓约5万㎡,商业约1.9万㎡ )
容积率:4.56
绿 化 率 30%
总 房 源:1926套
车 位 数:2190
车 位 比:1.14
“伪豪宅”考证之一——设计参数
从设计参数上基本也能判断出一些端倪,如果是豪宅项目,其车位比至少要做到1:2这样的标准,而从接近2000套的单位中车位仅有2190个,这里尚且有1.9万方的商业面积,商业对车位的要求更高。
表面上看4.56的容积率在深圳的豪宅项目上还不算太高,这是发展商的一个策略,项目是分两期构成的,容积率4.5是两宗地的平均容积率。实际第一期的占地面积仅有1万多平米,而建筑面积就去到13万平米之多,其容积率至少是6以上。你会说深圳湾1号也是超高容积率,为何就不算高呢?其实深圳湾1号是超高层设计,楼与楼之间遮挡很少,而华丰 前海湾估计是有限高的要求(处于航道下面),所以不得不做100米以下,以至于楼与楼之间干扰较大。
从模型的密度来判断也是一个超高容积率项目
“伪豪宅”考证之二——区位判断
华丰前海湾标榜的是前海概念,从大的板块来看由于地处大前海片区,前面也的确是前海湾,眺望大海,也能够跟前海挂上钩,但实际从地理位置上看,该项目是传统意义的西乡片区,从基因上看,其本身并未有豪宅的基因,西乡原是产业发展区,有很多“三来一补"的企业在此待过,由于离机场较近,应该把该项目列入空港片区才更为恰当,但由于前海自贸区这个国际金融港的概念太吸引人,因此开发商也就顺势而为,把项目装到前海概念中。
这个模型做的很讨巧,把项目与前海中心区拉的很近。
“伪豪宅”考证之三——披着“Art Deco ”外衣的建筑设计
“Art Deco ”即所谓的“装饰主义风格”,近年来非常流行,尤其在上海的许多项目都采用这种设计风格,从外立面来看,这个项目的 “Art Deco ”的造型做的很不纯粹,但设计师和开发上做的很讨巧,对于外行而言,这样的立面已经是不错了,但开发商还是从成本的考虑做了许多简化。
Art Deco的基本特征是顶部的高耸挺拔,但这个立面在顶部的设计都简化了。
“伪豪宅”考证之四——华丽外表下的景观设计
从庭院的范围看,该项目的庭院范围非常小,建筑密度很大。
作为30%的绿化率而言,也说的过去,但这也是两宗地平衡下来的结果,从一期的绿地面积看到不了这个数,但开发商比较聪明的地方,还是买了一些有分量,长脸的树来撑面子。
入口两侧的百年罗汉松衬上大颗红花继木,顿时令人感到气势不凡。这个表面功夫的确很到位,以此掩盖了地绿化率的事实。
“伪豪宅”考证之五——面向大众的集约化户型
华丰前海湾的户型设计的很夸张,89平米的4房2厅1卫,85平米的3房2厅2 卫,从面积的集约化程度可谓做到了极致,但显然是刚需客户需要的的效果,面积小但房间多,像深圳中心天元和深业上城及东海国际公寓就不会这样做,深圳中心天元的一房一厅就已经到了90平米,主要是面向商务人士的,只有刚需客户才会有这么多房间的需求,这跟“宝能城”所走的路是相同的。
“伪豪宅”考证之六——豪装背后并非完全“德系”
精装修的标准其实有很多差异性,你说3000元/平米的标准和6000元/平米及9000元/平米标准,还是有很大的差异,应该说华丰前海湾的整体装修设计还非常精细,但绝不是所谓的全屋德系,如果是这样就不会用“索菲亚”的衣柜,应该说该项目的精装标准跟“宝能公馆”等项目类似,但绝非是顶级的豪装。深圳选择顶配豪装的当属深圳湾1号、海上世界双玺、华润深圳湾悦府、华侨城天鹅堡等,但华丰前海湾选择的德系标准并非,德系的一线品牌,而是较为大众化的品牌。
西门子虽系德系,也属百年老品牌,但只能是德系的大众品牌。
总之、从“华丰前海湾”的整体包装下,让人很容易产生错觉,感觉原来这就是豪宅的典范,但你仔细分析就能看出这是一个豪华版的“刚需”盘。这跟之前看过万达搞得的“万达公馆”也是披着豪华外衣的“伪豪宅”。