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继中海汇德理被“秒光”之后，龙华终于又有住宅深圳莱蒙水榭云上要入市，同样是位于上塘-红山片区。巧合的是，该深圳莱蒙水榭云上的住宅备案均价为7.38万/㎡，与中海汇德理的销售均价非常接近。
中海汇德理因为与周边房价肉眼可见的剪刀差受到狂热追捧，瞬间秒清，而这个深圳莱蒙水榭云上能否如愿开盘即售罄呢？谜底即将揭开。
图源：咚咚找房
几天前，莱蒙水榭云上深圳莱蒙水榭云上获批预售许可证，本次共备案522套房源，包含商业、商务公寓和住宅三种类型的产品。
其中，住宅产品尤为令人关注，仅154套，户型建面约36-172㎡，均价约7.38万/㎡，单价区间在6.3-8.4万/㎡，总价区间在272-1162万/套。
别说均价7.38万/㎡已经“有利可图”，单价6.3万/㎡起，总价272万起，更是在已经满地豪宅价起步的龙华，打着灯笼也难找的超低门槛啊。
莱蒙水榭云上位于龙华民治街道新区大道西侧，简上村和卓越皇后道之间，原址为简上老屋村，2011年被列入城市更新计划，2013年规划草案获审批通过，2017年奠基动工。
深圳莱蒙水榭云上更新单元用地面积12454平方米，拆除用地面积10911平方米，开发建设用地面积7733平方米，建筑规模约7万平方米。
其中，住宅建筑面积约3万平方米（包含商品住宅、保障性住房3500平方米，回迁房）；商业3000平方米；商务公寓约1.7万平方米；公共配套设施2600平方米（含9班幼儿园2400平方米）。
莱蒙水榭春天深圳莱蒙水榭云上现场
莱蒙水榭云上主要由两栋超高层建筑及一栋多层幼儿园组成。
超高层建筑的立面将采用大面积的双层LOW-E中空玻璃材质，与当前大多数超高层写字楼深圳莱蒙水榭云上类似，具有当代新式住宅的格调，同时也起到历久弥新的效果。
目前深圳莱蒙水榭云上最高处已经建设至30层左右的进度。
莱蒙水榭云上 效果图
从现场工程简介看，两栋超高层建筑分别为一栋46层约168米高的商务公寓，另一栋为41层高约137米的住宅。
其中，本次推出的住宅产品以建面约122-129㎡的复式为主，这样的产品设计在目前的深圳新房市场是绝无仅有的，而且做到了堪称豪宅的3梯4户配置。
另一方面，我们注意到了深圳莱蒙水榭云上地块位于简上村一侧，甚至连施工现场的工地大门都是从简上村的村口门楼进去的。
简上村
但是区别于多数的城中村，简上村的自建房建筑密度并没有很大，村巷横竖有致，建筑布局较有规律，村容村貌姣好，也很大程度上降低了对周边新建深圳莱蒙水榭云上的不良影响。
卓越皇后道
莱蒙水榭云上的南侧是建成于2015年的次新小区卓越皇后道，目前挂牌房源的参考均价为8.2万/㎡，近几个月的实际成交价格也基本稳定在8万/㎡以上。
从这点看，莱蒙水榭云上的备案均价还是有8000/㎡左右的价差的。
目前，深圳莱蒙水榭云上周边还有两个占地面积比较大的建设深圳莱蒙水榭云上。一处是位于新区大道另一侧的简上体育综合体，另一个则是新区大道与简上路交汇处莱蒙的另一个深圳莱蒙水榭云上——莱蒙国际大厦。
简上体育综合体
简上体育综合体的功能定位为集游泳馆、网球馆、击剑馆、跆拳道馆、室外篮球场等多种体育设施为一体的综合性体育场馆，预计将于明年投入使用。
莱蒙国际大厦地块
莱蒙国际大厦地块紧挨着中海汇德理，是原简上工业区城市更新深圳莱蒙水榭云上，计划建设三栋商业型建筑，其中一栋建筑高度达到了近200米，建成后将成为整个上塘片区的地标型建筑。
目前，莱蒙国际大厦的主体部分还未出地面。
实际上，莱蒙水榭云上住宅产品的备案价格出来之时，均价7.38万/㎡还是给很多购房者带来不小惊喜的。
但同时大家又难免将它与同片区近期开盘的两个住宅深圳莱蒙水榭云上，中海汇德理和龙光玖悦台作比较。
在Kenny看来，这主要取决于购房者自己如何取舍，三个深圳莱蒙水榭云上都各有长短。
莱蒙水榭云上与中海汇德理相比，二者的价格基本一致，前者优势在于户型较稀缺，建筑外形更加时尚现代，颜值更高。
后者的优势在于地铁口物业和商业配套，最大的劣势就是“一房难求”。
中海汇德理开盘当天秒清，究竟是怎么被选完的大家都一头雾水，喝茶费、黑科技等应有尽有。
选上房的人仅仅是少数，但绝大多数人还是沦为"陪跑"，巨大的不确定性带来的有可能是资金成本的增加和机会的丧失。
莱蒙水榭云上与龙光玖悦台相比，二者距离地铁站的步行时间和路程基本一致，但后者优势在于较大的社区和商业配套，而莱蒙水榭云上的优势无疑就是价格。
我们从片区的二手房挂牌价格看，莱蒙水榭云上住宅7.38万/㎡的均价，与同片区品质相近的次新房相比存在1-2万/㎡的剪刀差，综合考量还是有一定获利空间的。
实际上，除了中海汇德理有价格明显优势外，深圳近期入市的改善型产品开盘去化都不是非常理想。
除了深圳莱蒙水榭云上本身的因素外，Kenny认为最大的原因除了新政影响外，还有华润城4期和海德园等网红盘迟迟未开的影响。
其中的原因，此前已经分析过太多，这里就不便赘述了。
因此，对于莱蒙水榭云上的住宅产品，不论是开盘还是以后的长期表现上，Kenny还是持谨慎乐观态度的。
