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继中海汇德理被“秒光”之后，龙华终于又有住宅项目要入市，同样是位于上塘-红山片区。巧合的是，该项目的住宅备案均价为7.38万/㎡，与中海汇德理的销售均价非常接近。
中海汇德理因为与周边房价肉眼可见的剪刀差受到狂热追捧，瞬间秒清，而这个项目能否如愿开盘即售罄呢？谜底即将揭开。
图源：咚咚找房
几天前，莱蒙水榭云上项目获批预售许可证，本次共备案522套房源，包含商业、商务公寓和住宅三种类型的产品。
其中，住宅产品尤为令人关注，仅154套，户型建面约36-172㎡，均价约7.38万/㎡，单价区间在6.3-8.4万/㎡，总价区间在272-1162万/套。
别说均价7.38万/㎡已经“有利可图”，单价6.3万/㎡起，总价272万起，更是在已经满地豪宅价起步的龙华，打着灯笼也难找的超低门槛啊。
莱蒙水榭云上位于龙华民治街道新区大道西侧，简上村和卓越皇后道之间，原址为简上老屋村，2011年被列入城市更新计划，2013年规划草案获审批通过，2017年奠基动工。
项目更新单元用地面积12454平方米，拆除用地面积10911平方米，开发建设用地面积7733平方米，建筑规模约7万平方米。
其中，住宅建筑面积约3万平方米（包含商品住宅、保障性住房3500平方米，回迁房）；商业3000平方米；商务公寓约1.7万平方米；公共配套设施2600平方米（含9班幼儿园2400平方米）。
莱蒙水榭春天项目现场
莱蒙水榭云上主要由两栋超高层建筑及一栋多层幼儿园组成。
超高层建筑的立面将采用大面积的双层LOW-E中空玻璃材质，与当前大多数超高层写字楼项目类似，具有当代新式住宅的格调，同时也起到历久弥新的效果。
目前项目最高处已经建设至30层左右的进度。
莱蒙水榭云上 效果图
从现场工程简介看，两栋超高层建筑分别为一栋46层约168米高的商务公寓，另一栋为41层高约137米的住宅。
其中，本次推出的住宅产品以建面约122-129㎡的复式为主，这样的产品设计在目前的深圳新房市场是绝无仅有的，而且做到了堪称豪宅的3梯4户配置。
另一方面，我们注意到了项目地块位于简上村一侧，甚至连施工现场的工地大门都是从简上村的村口门楼进去的。
简上村
但是区别于多数的城中村，简上村的自建房建筑密度并没有很大，村巷横竖有致，建筑布局较有规律，村容村貌姣好，也很大程度上降低了对周边新建项目的不良影响。
卓越皇后道
莱蒙水榭云上的南侧是建成于2015年的次新小区卓越皇后道，目前挂牌房源的参考均价为8.2万/㎡，近几个月的实际成交价格也基本稳定在8万/㎡以上。
从这点看，莱蒙水榭云上的备案均价还是有8000/㎡左右的价差的。
目前，项目周边还有两个占地面积比较大的建设项目。一处是位于新区大道另一侧的简上体育综合体，另一个则是新区大道与简上路交汇处莱蒙的另一个项目——莱蒙国际大厦。
简上体育综合体
简上体育综合体的功能定位为集游泳馆、网球馆、击剑馆、跆拳道馆、室外篮球场等多种体育设施为一体的综合性体育场馆，预计将于明年投入使用。
莱蒙国际大厦地块
莱蒙国际大厦地块紧挨着中海汇德理，是原简上工业区城市更新项目，计划建设三栋商业型建筑，其中一栋建筑高度达到了近200米，建成后将成为整个上塘片区的地标型建筑。
目前，莱蒙国际大厦的主体部分还未出地面。
实际上，莱蒙水榭云上住宅产品的备案价格出来之时，均价7.38万/㎡还是给很多购房者带来不小惊喜的。
但同时大家又难免将它与同片区近期开盘的两个住宅项目，中海汇德理和龙光玖悦台作比较。
在Kenny看来，这主要取决于购房者自己如何取舍，三个项目都各有长短。
莱蒙水榭云上与中海汇德理相比，二者的价格基本一致，前者优势在于户型较稀缺，建筑外形更加时尚现代，颜值更高。
后者的优势在于地铁口物业和商业配套，最大的劣势就是“一房难求”。
中海汇德理开盘当天秒清，究竟是怎么被选完的大家都一头雾水，喝茶费、黑科技等应有尽有。
选上房的人仅仅是少数，但绝大多数人还是沦为"陪跑"，巨大的不确定性带来的有可能是资金成本的增加和机会的丧失。
莱蒙水榭云上与龙光玖悦台相比，二者距离地铁站的步行时间和路程基本一致，但后者优势在于较大的社区和商业配套，而莱蒙水榭云上的优势无疑就是价格。
我们从片区的二手房挂牌价格看，莱蒙水榭云上住宅7.38万/㎡的均价，与同片区品质相近的次新房相比存在1-2万/㎡的剪刀差，综合考量还是有一定获利空间的。
实际上，除了中海汇德理有价格明显优势外，深圳近期入市的改善型产品开盘去化都不是非常理想。
除了项目本身的因素外，Kenny认为最大的原因除了新政影响外，还有华润城4期和海德园等网红盘迟迟未开的影响。
其中的原因，此前已经分析过太多，这里就不便赘述了。
因此，对于莱蒙水榭云上的住宅产品，不论是开盘还是以后的长期表现上，Kenny还是持谨慎乐观态度的。
