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龙光玖悦台位于龙华红山片区，是龙光2019年拿下的地王项目。
2019年6月24日，深圳5宗住宅用地集中挂牌出让，其中位于龙华的地块吸引了80多家房企150多轮举牌。
最终由龙光地产以最高限价65.8亿元+配建3.67万平方米人才住房竞得龙华地块，楼面价约6.7万/平，地价与当时周边房价相当，刷新了龙华地价，又一个新的地王诞生。
龙光拿地之后，定名为玖悦台，火速开工。
外界也是质疑不断，地皮拿的这么贵，得卖多少钱才不亏本？前一任龙华地王，16年5.7万/平拿地的金茂府也松了一口气，被套3年终于迎来接班人了。
不得不说龙光很有勇气，而且“地王专业户”又一次赌对了！
拿地不到半年，双十一深圳放开豪宅税，市场开始火热，房价一路向上。另外由于疫情，为减轻开发商资金压力，深圳又降低了新房预售条件。
仅仅14个月，8月28日，龙光玖悦台一期310套住宅面世，均价约9万/平带装修，开盘售出约82%。紧接着二期630套住宅也拿下备案。
龙光玖悦台9万值不值？我们还是先来介绍一下项目情况。
龙光玖悦台位于龙华红山片区，距离深圳北站一站之隔，深圳北站片区规划为“都市核心区+高铁枢纽+总部基地+城市会客厅”，产业、交通、面貌都有着一流的定位。
深圳北站CBD规划总投资超2000亿，建设体量与福田CBD持平，汇聚高端就业岗位规模约25万，居住人口规模约11万人。
交通方面，作为深圳最大的高铁枢纽，前往广州、香港仅需半小时，城际交通非常便利。
地铁规划也十分密集，目前已有地铁4、5、6号线经过。4号线连接龙华、福田，5号线横跨罗湖、龙岗、龙华、宝安、南山，是深圳北侧东西方向的重要线路。
今年8月28日通车的地铁6号线，打通光明、龙华、福田。
▲地铁6号线
9月2日，国务院发布了交通运输部关于深圳市开展交通强国建设试点工作的意见。深大城际、深惠城际均提上日程，1-2年内就将启动建设。
深大城际深圳段（33号线）主要途经机场、石岩、龙华、坂田、白坭坑、大运、坪山、聚龙等地区，线路全长68.8公里，设计速度160km/h。
深惠城际主要途径前海、新安、西丽、桃源、民治、坂田、吉华、平湖、凤岗、龙城、龙岗和坪地等地区，全长约62.8公里，设计速度160km/h。
这两条地铁化运营的城际轨道开通后，将打破龙华与南山、宝安的交通壁垒，仅仅4站就可以从龙华抵达前海和宝安机场，通勤时间都在30分钟以内。
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项目共有6栋940户，西面新区大道，南面人民路车流比较多，东面有地铁4、6号线地上轨道，人才房，幼儿园，小学建在小区东侧，能阻挡一定噪音。
户型方面有95-96平三房，111平-124平四房。户型设计都很方正，客厅出阳台。96平三房，113平四房还能做到南北通透。
每个户型都有一个两面采光的书房，不足之处是书房做房间面积比较小，并且飘窗占了很大空间。总体得房率80%左右，在目前新房里算中规中矩。
周边商业配套非常成熟，1公里内的大型商业就有红山6979购物中心，天虹商场，还有在建的龙光MALL。
红山6979、天虹、龙光玖钻
8月30日，深圳市政府与零售巨头开市客举办了签约仪式， COSTCO华南旗舰店将落地深圳，就位于龙光玖悦台西侧，仅一路之隔。
附近在建市政配套很多，新华医院（三甲），简上体育综合体，图书馆、美术馆、展览馆、演艺馆，都在小区步行1km范围内。
龙光玖悦台对应学区为九年一贯制的龙华区实验学校，现有小学43个班，初中18个班，共有学生约3000人。
2016年招收第一届学生时学校还没有建成，暂用名上塘学校。2016年9月开学前正式更名为龙华实验学校。学校名称的升格定调，也意味着龙华区政府对学校的定位和教育资源的倾斜，将会把龙华实验打造成区属标杆学校。
2017年5月，学校全部建设完成，生源也逐渐优化。学区内都是高品质次新楼盘，购房人群大多是年轻高学历群体，生源方面有着得天独厚的优势。2019年已经全部是一类生源，即龙华户籍，且在学区内购房的生源。
加上龙华实验学校的师资阵容不断壮大，师资均为海内外名校配置。2020年第二年中考就考出了不错的成绩，430分占比5.66%，440分以上的高分段占比1.42%。
相信再经过几年的沉淀，有着优质生源和良好师资的龙华实验还会再上一个台阶。
2020年龙华实验小一招收270人，而一类生源报名的有500多人，热度太高，学位供不应求。目前正在龙光玖悦台的地块上扩建小学部，2023年投入使用，建成之后可缓解学位压力。
因为周边住宅较多，需要用到学位的家长们还是建议提前3年以上买房。
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对比
龙光玖悦台95平3房2卫平均价格约860万，单价9万左右。周边的中航天逸、华业玫瑰、星河传奇均价都在9万/平左右，与龙光玖悦台价格相当。
以中航天逸为例，目前89平3房2卫，不满5年最低挂盘价800万，满五唯一的挂盘价838万。
新房的优势是只有契税，首付压力更小，对改善换房家庭来说更友好。二手房除契税外，还要额外缴纳个税，增值税，赎楼费等费用。此外二手房在售房源较少，新房楼层、户型相比二手房选择会更多。
二手房的优势是居住环境可以直观感受，所见即所得，一般买下几个月就可以入住。新房过两年才能交房，实际交付状态可能与宣传有差异，交房前还有额外的租房成本。
同样定价9万的招商臻府，位于宝安新安片区，紧邻宝安中心区受前海利好辐射。有118平四房和156平五房，距离在建的地铁12号线上川站400米，学位是弘雅小学，文汇中学。
龙光玖悦台周边城市面貌更好，生活配套更齐全，并且拥有4、6号线双地铁，龙华实验学位略有优势。
本月开盘的远洋天著均价8.4万，可选装修5800/平。远洋天著位于南山西丽片区，不得不说这个价格相当不错，571套房源开盘售罄。
龙光玖悦台和远洋天著同样位于塘朗山北侧，远洋天著的优势主要是区位，毕竟是在南山。红山有深圳北总部基地，深圳北高铁站，西丽也有留仙洞总部基地，西丽高铁站，西丽科教城。
远洋天著的不足是周边环境一般，有变电站，垃圾站的困扰，龙光玖悦台周边都是次新住宅区，居住体验更好。
学位方面远洋天著带的是平山小学，每年要接受很多文理实验的分流生，去年刚并入南二外集团，未来表现有待观察。
金茂府是金茂集团的豪宅系列，龙华金茂府2019年11月现房开售，面积125-248平，单价10-11万/平。用材用料没得说，陶板外立面，汉白玉的洗手盘，12大绿金科技，6大智慧系统，车位比1:1.8，3梯2户，绝对是豪宅品质。
龙光玖悦台和金茂府面向的是两个购买群体。龙光玖悦台主打刚需和改善，800万左右就可以上车，最高1200万。金茂府定位豪宅，最低门槛1200万起。
虽然金茂府质疑声很多，很多人觉得这个价格太贵，125平、155平户型已经售罄，看来上塘的10万+也得到了市场的认可。在售的185平4房1950万起，248平4-5房2650万起，510平的顶层复式约7000万。
投资角度看更推荐9万的龙光玖悦台，单价低，总价低，流通性好。非常重视居住品质，需要更大空间可以考虑金茂府，金茂府业主也代表着龙华高端圈子的名片。
1. 红山片区整体面貌不错，周边是次新住宅区，商业，市政配套齐全，深大、深惠城际已经确定，未来半小时内可达机场，前海。
2. 龙华实验学校第二年中考已展现出不俗实力，还有上升空间
3. 新房比起周边二手房首付压力较低
4. 玖系属于龙光高端系列，楼盘质量有保证
龙光玖悦台的劣势：
1. 附近4号线，新区大道，人民路会有噪音影响
2. 商品房，人才房共用小区，车位比不到1:1
3. 得房率一般，书房做房间较小
总体来看，龙光玖悦台与周边二手房价格没有倒挂，所以没有激起全民打新的热潮。
龙光前几年的地王项目现在市场认可度都不错，龙华的龙光玖龙玺，现在均价10.7万，光明的龙光玖龙台，现在均价7.8万，龙光玖悦台未来预计也会有不错的表现。
当然，文字再多也不如实地来看，龙光玖悦台、金茂府我们免佣代理，周边二手房也有优质房源可安排看房，感兴趣的朋友欢迎咨询。
