东方盛世花园二期位于龙岗区布吉龙岗大道东侧，地处布吉关口，临近罗湖。

项目分为两期开发，一期已于2007年开盘入市，2008年正式入伙，共规划有4栋16-18层住宅，户型以建面约65-72㎡2房及建面约90-115㎡3房为主。

二期位于一期的南面，处于项目的外围区，由东至西依次分布，占地面积约43881.4㎡，总建筑面积约75562.26㎡，含3栋高层，共计637户住宅，户型以建面约80㎡2房和89-135㎡的3房为主，主打刚需住房，毛坯交付。

东方盛世花园是由深圳凯南房地产开发有限公司开发，公司注册于2004年，业务涉及房地产开发经营、园林绿化以及物业管理。该公司最早于1997年在广州成立广州凯南房地产开发有限公司，开发项目为江源半岛花园。虽然公司成立时间较长，但开发的项目并不多，东方盛世花园是该公司在深圳开发的第一个项目。总体来说，公司在房地产开发建设的经验不算丰富，资质较为一般。

户型楼栋8分

【楼栋情况】

东方盛世花园二期位于项目的南面和东南面，规划有3栋，分别命名为E/F/G栋。E栋2座为18层、F栋2座为24层、G栋3座为33层，其中E/G栋为2梯4户的板塔结构设计，F栋为2梯2户的板式结构设计。

二期共计637套房源，共356个车位。社区内密度较低，楼间距较大，户与户之间遮挡较少，基本可以保证每户都有充足的日照条件。

【户型分析】

二期户型涵盖了建筑面积约80-135㎡的2-3房，多为正南、东南、西南朝向。下面以E2栋01户型（建面约85-89㎡）为例进行分析：

优点：①该户型分布于E、G栋，客厅朝向西北或东北，属于南北通透的户型。②户型整体格局方正，功能齐全，动静区分布也较为合理。③双卫双阳台设计，实用性较强；④次卧旁边的阳台可做书房或卧室使用；⑤主卧为套间设计，开间大，且带有转角飘窗，采光佳，视野范围好。

缺点：①客厅进深和开间较小；②客卫处在较为封闭的室内处，依赖生活阳台通向室外，整体通透性欠佳；③生活阳台较小，实用性不强，且靠近公卫，影响公卫的私密性。③大门与主卧相对，影响了主卧的私密性。

另外，由于E栋的西北面朝向深惠路，受噪音影响会较大。

下面我们再来看F1栋02户型：

优点：①该户型分布于F栋，为2梯2户的板式结构，通风采光好，私密性较强。②整体户型格局较为方正，大门处增加了入户过道，增强了室内的私密性。③4.5米的客厅开间宽敞舒适；③南北双向阳台，通透性强。

缺点：①入户处的阳台可做卧室使用，但会使得动静分区混杂；②客卫处于通向卧室的过道中间，位于两个次卧之间，方便使用但同时也降低了卧室的私密性。

根据规划图显示，F栋南面规划为社区车行道路，低层住户较易受到车辆的噪音影响。

总体来看，东方盛世花园二期的户型还是不错的，并无太明显的“硬伤”。项目周边有多个公园环绕，山景景观丰富。不过，项目西面和南面均面向马路，车辆较多，对E/F栋，尤其是低层的住户来说，噪音污染会较大。

主推户型：暂无看房通知

社区品质7.5分

【绿化】小区内绿化率为30％，属于市场常见的中等绿化水平。项目二期的道路均覆盖有植被，但无大型园林。不过，北面的一期中央设有圆盘绿化，四周铺有石阶小道，周围覆盖景观植被，圆盘一角设有小型凉亭，富有古风韵味。

【内部设施】小区内设有喷泉以及小型的儿童娱乐设施，但对于自带花园的项目来说，该小区的娱乐、健身等设施是较为欠缺的。

【停车位】项目规划有637户，共配备了356个车位，车位比约为1:0.5，即每10户家庭里只有5户家庭能够使用停车位，车位供应上明显不足。

【物业公司】东方盛世花园的物业由深圳市凯南东方盛世物业管理有限公司管理，公司隶属于深圳凯南房地产开发有限公司。项目物业费为3.9元/平/月，以目前在售的四种户型来计算，业主一年需缴纳最低总物业费为3744元。

总的来说，东方盛世花园社区品质一般，并无太大的亮点。一期楼栋多为15层左右的小高层，建筑外形较为老式，但外立面维护得较好。二期目前还在建设当中，暂时无法看到其建筑外形。项目社区自带花园，园内有喷泉和景观植被，绿化方面还是比较出色的。但比较遗憾的是，园内缺少娱乐健身等配套设施，居民活动空间不足。

生活配套7分

【交通】

项目位于龙岗区布吉龙岗大道东侧，清平高速、丹平快速贯通两侧，周边覆盖有地铁3号线和5号线，处在布吉站和草铺站之间，距离两站均超过1km，其中布吉站为3、5号线的中转站，与深圳东站相邻。

从轨道出行的角度看，项目处在一个较为尴尬的位置，虽然南北覆盖有两个地铁站，但距离均超过1公里，不太符合日常出行的要求。

此外，项目周边也有不少公交站台，距离最近的是荣超花园④站，大约300米距离。该站台包含20多条不同的公交线路，有区域短线的，也有通达罗湖、福田、南山等地的公交车。另外，项目一公里范围内还有宝丽路口、章輋村、布吉街等公交站台。

【商业】

楼盘附近没什么大型商业，较多的是零零散散的小型商铺，品质不高，客流量少，类型也不统一，但也可以满足基本的生活需求。

由于项目位于布吉关口，紧邻罗湖，到达罗湖东门、国贸商圈也仅是几个地铁站的距离，亦可共享罗湖成熟的商业配套。

【教育】

根据龙岗区教育局基础教育科资料显示，东方盛世花园目前属于贤义外国语学校和信义小学学区范围，也就是说东方盛世花园业主的小孩可以报读这两所学校。两所学校均为公立学校，在布吉片区也有着不错的口碑。

【医疗】

项目周边的优质医疗资源不多，大型医院较少，多为小型的社康中心。距离项目1.5公里处有龙岗第二人民医院（二甲），距离不远的罗湖区有深圳人民医院（三甲），可开车或乘坐地铁3号线（翠竹站）前往。

【公园】

项目周边有“一水七公园”环绕，分别是深圳水库、围岭公园、布吉公园、求水山公园、洪湖公园、银湖山郊野公园、东湖公园、仙湖植物园。

园内自然景观丰富，适合登山、游览、运动，为附近的居民提供了周末休闲娱乐的好去处。

其中求水山公园是南岭村集体投资经营的一个旅游项目，内有客家历史博物馆、长征雕塑群 、十二生肖园、仿古长城，具有浓厚的历史气息，另外园内还设有50多个娱乐项目，如过山车、摩天轮、碰碰车、水上乐园等。

从配套方面来看，项目比较突出的优势在于周边有“一水七公园”环绕，景观好，同时也带来丰富的休闲娱乐生活。但诸如交通、商业、医疗方面的生活配套，都处在一个“有但不优”的尴尬境地。但由于项目靠近罗湖区，距离罗湖的“东门商圈”也不远，居民大可利用罗湖区醇熟的配套资源弥补项目生活配套方面的不足。

综合点评

总的来说，东方盛世花园的优势在于靠近罗湖区以及有地铁线覆盖，户型较为合理，适合刚需型及改善型人群购买，而园内社区配套、周边生活配套不足以及周边环境较差的遗憾，期待能在二期建设当中得到一定的改善。项目目前整体均价约57000元/㎡，价格在龙岗区的楼盘中算是偏高的，原因与地处布吉关口有较大的关系。

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