许久没有动作的大浪街道,终于迎来了新面孔。
近日,位于龙华大浪的安宏基星曜广场获批预售许可证。本次备案房源共633套住宅,安宏基星曜广场主推建筑面积约93-125㎡平层及149-203㎡复式,毛坯交付,均价约5.5万/平,单价区间为4.8-6.2万/平,最低总价457万元/套,最高总价为1241万元/套。
拿到预售证后,安宏基星曜广场火速进入状态。锋哥获悉,今天该安宏基星曜广场已经开始认筹,计划明天晚上正式开盘。
为什么说这个安宏基星曜广场会引发关注?最主要的原因是它是片区内少有的新盘。目前大浪街道以工业区和产业园为主,基本上住宅供应都是靠农民房在撑,租赁为主,买卖为辅。随着片区交通和产业的发展,最重要的是刚刚开通的6号线穿过,让购房者看到了这个片区。
正好,安宏基星曜广场来了。均价5.5万/平买龙华,你敢入场吗?
认筹现场
安宏基星曜,位于龙华区大浪街道华兴路与下横朗四路交汇处西南侧,是带有住宅、商业、写字楼和产业园的综合体安宏基星曜广场。
安宏基星曜广场总占地约20184.76m2,总建面约169559.1m2。其中写字楼约12860m2,住宅约88470m2(含商品房65869.44m2,公共租赁房14190m2),绿化率约40%,规定容积率约5.41,规划停车位1100个。
交通上,距离安宏基星曜广场最近的地铁是6号线羊台山东站,已于近期运行。不得不说,预售来得真及时,刚好蹭了地铁的利好,做了一波免费广告。再加上刚需的价格段,实在是幸运。简单介绍一下,羊台山东站可以乘坐4站到深圳北站,未来也可与13号线接驳,直达南山。从这个角度看,还是很方便的。6号线有利于缓解龙华交通压力,但是不是会成为下一条4号线还需要观察。
值得注意的是,6号线是对片区带来利好。但是安宏基星曜广场里地铁口较远,受益有限。
教育方面,安宏基星曜广场规划2700㎡幼儿园,社区属于同胜学校学区范围。可以说基本满足了13-18岁年龄段的入学需求,但是要拼教学水平,只能说还在起步阶段,学区质量一般。
安宏基星曜广场的优势之一就是规划1000㎡商业,紧邻龙华北部45万㎡大浪商业中心。自带大型商业,后期业主生活还是比较便利的。
先来看看户型。从户型图看,安宏基星曜广场的整体设计中规中矩,实用率适中,没有硬伤。比较麻烦的是没有装修交付,后期交房后还需要一定的时间装修。
再看看价格。打开深圳贝壳网,关于大浪片区的商品房价格信息几乎为零。这从侧面反映了一个事实,片区的商品房市场是一片空白。
这主要是由于大浪的历史所决定的,长期以来这个片区都是作为一个后工厂存在,聚集了大量厂房,小产权就可以满足居住需求。大多数本地人都有自己的农民房,而外地人以民工为主,也都是租房需求。
在地铁6号线的带动下,大浪片区会像昔日沙井片区一般崛起吗?锋哥认为不会。沙井有宝安做支撑,产业概念都在。而大浪尚属于起步期,属于板块轮动的中后等级,短期内还是以自住考虑,投资的话该片区不太适合。
安宏基星曜广场的优点是,它是大浪片区少有住宅新盘,对标新楼盘几乎没有,没有竞争对手,就拥有一定的定价权和话语权。其次,楼盘品质还不错,车位比例充足,配有幼儿园。户型则中规中矩,部分户型做到了南北通,可看羊台山景观。
缺点也很明显,大浪片区工厂农民房扎堆,短期内居住环境难以改善。其次,安宏基星曜广场,离地铁口比较远,步行20多分钟。楼盘占地不大,户型使用率比较低,有回迁房和保障性住房,短期内居住体验较差。
锋评
安宏基星曜广场利弊很明显,对购房者来说,片区内无可比楼盘。片区内有自住需求的购房者会涌入,但投资客则会慎重。尽管安宏基星曜广场在总价上有优势,但鉴于面对购房群体比较局限,且一次推售的房源较多,锋哥在此大胆预测一下,安宏基星曜广场的去化不会太好。
放在大背景看,新政之下,购房者越来越珍惜自己的名额。现在的新盘想要卖得好的话,最重要的一点是有突出的价格优势,能与周边的二手房形成较大的价差,才会有吸引力。现在看周边几乎没有对标的标本,在一片农民房中长出来的新房会卖得怎样?讲真的锋哥也很好奇结果。
如果没有价格优势,地段优势也可以。可惜大浪尚处于成长初期,若放在5年前可能会吸引一拨投资客去打新,现在实在难讲,只能靠片区内刚需撑场。